Рынок недвижимости и «Твоя столица»: 30 лет вместе. Интервью Владимира Давидовича о том, что было вчера и чего ждать завтра

  342

— Владимир Иванович, тридцать лет — серьезный срок. Вы начинали, когда рынок был совсем другим. Как оцениваете текущую ситуацию? Цены на квартиры в Минске достигли потолка или еще есть куда расти?

— Если говорить о массовом сегменте, то потенциала роста в этом году мы уже не видим. Два предыдущих года цены росли на 15−20% процентов в год, такие темпы не могут продолжаться бесконечно. Хотя, мы давали такой же прогноз год назад, и, впервые за много лет ошиблись -рубль к доллару неожиданно укрепился примерно на те же 15%, и это поломало все прогнозы.

Тем не менее, я вижу более вероятным сценарием стагнацию рынка либо даже небольшой откат назад, нежели дальнейший рост, просто потому, что внешние факторы, которые могут двигать цены вверх в масс-сегменте в 2026 году, отсутствуют. Массовый переезд граждан РФ, про который кричат из каждого утюга, пока по нашей статистике в плюсе в пределах 1−3% по сравнению с прошлыми периодами, причем это касается в основном осторожных инвестиций в более премиальных сегментах. Формат «для себя» может быть востребован сначала на рынке аренды жилья, и вот здесь возможно некоторое движение вверх.

Кстати, по нашей статистике аренда за год подорожала в среднем на 15%, и там наблюдается заметный приток как раз не россиян, а граждан из среднеазиатских стран бывшего СССР.

— А что сдерживает спрос? Ипотека же вроде стала доступнее?

— Ставки по ипотеке действительно снижаются. Например, за последний год несколько банков уменьшили ставки на 1−1,5 процентных пункта. Но этого недостаточно, чтобы вызвать ажиотаж. Снижение идет очень медленно, и пока оно только поддерживает спрос, а не разгоняет его.

Косвенный показатель: количество сделок с квартирами в Минске в феврале этого года оказалось на 300 меньше, чем в феврале прошлого, в марте на 265. Люди покупают, но без прежнего энтузиазма.

— Многие ждали, что после ввода новых ЖК рынок насытится, но этого не произошло. Почему?

— Строящихся крупных проектов в Минске остается все меньше, объем предложения уменьшается, а, самое главное — ухудшается его структура, предлагаются либо квартиры-студии с очень дорогим квадратным метром, либо квартиры с избыточной площадью, либо локации возле кольцевой, которые не всем подходят. Проектов типа «Дубравинского» от компании «Айрон» явно не хватает. На экспертном уровне мы сейчас фиксируем такой посыл некоторой части клиентской аудитории — «в Минских новостройках нечего купить». Частные застройщики заканчивают свои знаковые проекты — «Минск-Мир», «Левада», «Новая Боровая». Из крупных имен в игре остался только «Северный берег».

В итоге дефицит предложения сохранится. И это при том, что население Минска за прошлый год сократилось более чем на 1600 человек. Демографический фактор, к нашему удивлению, пока влияет на рынок несущественно, но, он все-таки в перспективе будет давить вниз.

— Получается, новостройки становятся всё менее доступными. Что тогда покупают люди?

— Все более популярным становятся квартиры в старом жилом фонде. И это естественно: жилье в новостройках и в домах не старше 10−15 лет серьезно подорожало. Его предложение стало заметно меньше. Вот люди и вынуждены присматриваться к тому, что раньше обходили стороной, — к «сталинкам», «хрущевкам», панельным девятиэтажкам 70−80-х.

Скорее всего, эта тенденция сохранится, минимум, в течение всего года. Старое жилье становится единственным доступным вариантом для многих, особенно для молодых семей, которые хотят своё первое собственное жилье.

— Но ведь и там цены выросли?

— Выросли, но не так сильно. И главное — там еще можно найти варианты, которые после грамотного ремонта превращаются в полноценное современное жилье. Конечно, не в каждой «хрущевке», но в домах, где прошёл капремонт, где подъезды приведены в порядок, а двор благоустроен, — такие квартиры пользуются спросом.

Кстати, также меняется и рынок аренды — так называемых «бабушатников» становится всё меньше. Новые тренды — сдать более-менее выгодно квартиру в старом фонде можно только с ремонтом и минимальным набором техники.

— Как на рынок влияет курс доллара? Он снова начал расти.

— Очевидно, что дальнейшая динамика будет зависеть от того, как долго продлится нынешний ближневосточный конфликт и чем он закончится.

Для рынка недвижимости рост курса доллара — это всегда давление на спрос. Продавцам стоит это учитывать: если курс продолжит расти, количество сделок может сократиться, а торг станет жестче.

— Что с коммерческой недвижимостью? В экономике сейчас разнонаправленные процессы: зарплаты растут, но при этом на самом высоком уровне признают ухудшение общей ситуации.

— Да, ситуация неоднозначная. В целом рынок административной аренды жив. Бизнес-центры потихоньку заполняются, идет миграция арендаторов в помещения более высокого уровня. Однако, если в докризисные годы рынок опирался в значительной степени на запросы больших площадей от крупных игроков рынка, в том числе со стороны IT-сектора и международных брендов, то в 2024—2025 годах спрос сконцентрировался на площадях до 300 кв. м. Наиболее активными арендаторами теперь выступают компании сферы услуг. На них сегодня приходится около 40% актуальных сделок. Торговый сегмент формирует около 26% спроса, тогда как IT-компании, традиционно являвшиеся ключевыми драйверами рынка, по итогам 2025 года занимают лишь 6−7%. К сегодняшнему дню офис перестал быть местом ежедневного присутствия и превратился в пространство для взаимодействия, командной работы и формирования корпоративной культуры. Это напрямую отразилось на требованиях арендаторов и логике выбора. На смену классическим форматам пришли гибридные решения: сочетание open space, переговорных комнат, тихих зон, телефонных кабин и лаунж-пространств, и такие площади сегодня в дефиците.

При этом произошел качественный сдвиг в сторону более дорогих лотов. В настоящее время около 50% потенциальных арендаторов ориентированы на диапазон 10−15 EUR/кв. м (с НДС). Одновременно с этим доля высокобюджетных запросов (свыше 15 EUR/кв. м с НДС) увеличилась до 19%, что свидетельствует о готовности бизнеса платить за качество. При этом структура сделок остается консервативной: аренда безоговорочно доминирует над покупкой, сохраняя классическое соотношение 9:1.

— Переходим к больному. Аттестация риэлтеров — что происходит на самом деле?

— Процесс, к сожалению, даже у нас идет медленно. Часто опытные и подготовленные агенты сдают экзамен не с первого раза — сказывается необходимость совмещать работу и подготовку к сложному экзамену. Я допускаю, что после мая, когда истечет переходный период, на рынке некоторое время будет ощущаться дефицит риэлтеров.

— Сколько агентств, по-вашему, останется на рынке после всех аттестаций?

— Сложно сказать, однозначно их количество уменьшится. Думаю, что больше шансов у крупных технологичных компаний с отлаженными бизнес-процессами и небольших «семейных» агентств.

— Кстати, о технологиях. Как искусственный интеллект меняет вашу работу?

— Широкое и повсеместное применение ИИ произведет революцию, сродни той, что совершил интернет своим появлением. Думаю, что начальный этап, когда большие голосовые модели вроде ChatGpt просто помогали создавать контент, мы уже прошли. Сейчас наступил этап прямого внедрения нейросетей в активные бизнес-процессы. Например уже в мае мы запускаем сервис, где благодаря взаимодействию с нашим риэлтером и нейросетью, продавец недвижимости может увидеть в очень сжатые сроки уже существующих на рынке потенциальных покупателей, сопоставить их условия в отношении сделки со своими и сделать осознанный и самый правильный выбор. Есть и другие разработки, но говорить об этом пока рано.

— Молодежь идет в профессию?

— Да, структура соискателей меняется. К нам приходит все больше молодых людей, которые ориентированы на карьеру, четко понимают и возможности, и риски. В этом году мы возобновили активные контакты с вузами, в частности БГТУ и БГЭУ, и видим возросший интерес молодежи к профессии, раньше, честно говоря, в этом плане была более пессимистичная картина. Однозначно, в том числе благодаря повышению квалификационных требований к специалистам, рынок будет «омолаживаться». Предвижу проблему с обучением молодых специалистов, ведь правильнее было бы сначала разобраться — твоя ли это профессия (на это требуется хотя бы полгода), а потом сдавать экзамен на риэлтера. В каком статусе молодые стажеры будут работать эти самые полгода пока не понятно. Надеюсь, что Палата риэлтеров решит этот вопрос.

— Не могу не спросить про мошенников. В Минске активизировались те, кто убеждает людей продавать квартиры и переводить деньги на «безопасные счета». Вы сталкиваетесь?

— За 30 лет это, естественно, происходило не раз, но не часто. Ну, а последние годы они и вовсе предпочитают держаться от нас подальше.

— Подведем итог. Каким вы видите рынок в ближайшее время?

— Маловероятно, что спрос вырастет. Его может поддерживать только плавное снижение ставок по ипотеке и некоторое увеличение числа иностранцев или репатриантов. Негативно на спросе скажется рост доллара.

Цены будет сдерживать ограниченный спрос, а их существенному снижению будет препятствовать уменьшающееся предложение. Мы на плато, колебания будут незначительными.

Количество доступных новостроек в Минске будет сокращаться. Желающим купить новое жилье придётся выбирать между пригородом и высокими ценами. Зато спрос на квартиры в старом фонде может расти — как на единственный доступный вариант первого собственного жилья, особенно для молодых семей.

Качество и безопасность риэлтерских услуг вырастут — на рынке останутся самые организованные и технологичные компании, а специалисты пройдут через жесткое сито аттестации. Надеюсь, что благодаря Палате риэлтеров улучшится качество коммуникаций между риэлтерскими компаниями и государственными регуляторами нашей деятельности, многие хронические проблемы отрасли будут решены, а также появится возможность совместно развивать важные для всего рынка недвижимости новые программы и технологии.

— И последнее. 30 лет — огромный срок. Как изменился рынок за это время и как изменилась сама «Твоя столица»?

— В 1996 году рынок, естественно, был менее цивилизованным: черные маклеры, зарплаты в конвертах, отсутствие госрегулирования, а информационные технологии — это объявления в газетах и на остановках, тетрадки и картотеки. Интернет считался роскошью. Мы одними из первых в Беларуси создали свой сайт и построили полноценную CRM- систему, а сегодня у нас своя IT-компания (резидент ПВТ), которая разрабатывает прикладные решения как для нас, так и для внешних заказчиков.

За 30 лет количество агентств на рынке выросло с 40−50 до 170, а число специалистов, оказывающих соответствующие услуги — с 300−400 до почти 2900.

За это время «Твоя столица» прошла путь от небольшой команды увлеченных своим делом энергичных молодых людей до группы компаний, работающих во всех сегментах услуг и прикладных сервисов на рынке недвижимости.

Думаю, что мы оказываем определенное влияние на рынок не только долей сделок (около 10% от общего объема в Минске), но и стандартами работы: формализация и оптимизация бизнес-процессов, активное использование CRM-системы с элементами искусственного интеллекта, целостная система обучения и повышения квалификации, справедливые KPI.

Я также горжусь качеством нашей работы. Позволю себе привести некоторые цифры: за 30 лет мы оформили более 30 тысяч сделок только на вторичном рынке жилья, и ни одна из них не была оспорена, для сравнения — в стране ежегодно регистрируется 30−40 тысяч сделок (сопоставимая цифра) и 150−160 из них признается судами недействительными, так что наш показатель уникален.

Кроме того, мы многократные и многолетние победители конкурсов «Бренд года», «Народная марка», «Выбор года» и, конечно же, Realt Golden Key, т. е. и потребители, и профессионалы многие годы отдавали нам высшие места в квалификации «Риэлтерские услуги». И наша команда продолжает делать всё, чтобы оставаться на лидерских позициях по качеству и объему услуги впредь!