Цены на однушки пошли вниз. Что сейчас происходит на рынке квартир Минска (аналитика сделок)
16202

26.04.2026 Андрей Чернышев

Да, однокомнатные квартиры впервые показали минус в объявлениях, но это не облегчает жизнь покупателям — с рынка вымылись почти все бюджетные квартиры. При этом количество квартир в продаже продолжает сокращаться, а цены — на фоне снижающегося доллара — расти, хотя и неравномерно. Разбираемся, что сегодня происходит и как в этих условиях складывается баланс между ожиданиями продавцов и реальными продажами.

Изучили объявления — что почем?

Совокупно в течение марта покупателям для выбора были доступны 6 040 квартир. Цифра сама по себе не выглядит драматичной, но оглянемся назад: это меньше, чем начале года — 6 800 квартир, и тем более — чем в марте прошлого года — 8 800 объектов. За год рынок «сдулся» почти на треть, и здесь это можно назвать уже трендом. Предложение постепенно уменьшается, а выходящие в продажу квартиры не успевают это компенсировать.

Массовый сегмент двух- и трехкомнатных квартир традиционно формирует основу предложения — на них приходится 31% и 32% соответственно. Еще 25% занимают однокомнатные.

По диапазонам предлагаемых стоимостей — похожая картина. Около 60% всех квартир выставлены в диапазоне от 70 000 $ до 140 000 $, и эта структура не изменилась и с конца прошлого года (62%).

Что интересно, продолжает расти количество объявлений от собственников — продавцы становятся увереннее, что смогут обойтись без помощи агентства. С конца декабря эта цифра набирает обороты, и сегодня — уже 20% таких. А ведь еще в марте прошлого года в кругу таких находилось лишь 9% собственников.

Узнайте рыночную стоимость квартиры с нашим бесплатным сервисом Realt.Оценка.

Структура предлагаемых на продажу квартир

Если взглянуть на структуру по возрасту жилья, похоже, что новостройки, которые хоть и с небольшим пробегом, скоро будут на исходе. Квартиры в домах 2021 года и новее занимают около 30% предложения на вторичном рынке, хотя в конце декабря они держались на уровне 39%.

По части районов города, в лидерах Октябрьский район с долей 27% объявлений, хотя еще в начале года он забирал все 42%. Главный игрок в лице Минск-Мира сегодня удерживает на себе 22% молодых квартир — 1335 штук против 2259 штук в начале года.

Но самое заметное изменение — по части отделки и ремонта предлагающихся на продажу квартир. Еще в декабре без отделки было 27% предложений, сейчас — всего 12%. Зато доля квартир с хорошим ремонтом выросла с 47% до 56%. Рынок буквально за квартал стал более «готовым к жизни».

И этим двум снижениям, есть логическое объяснение, относящееся к Минск-Миру: в марте прошлого года квартир без отделки в этом ЖК было 1 691, в начале этого года уже 1 472, а сегодня таких объектов осталось всего 451. Получается, что доля квартир «без ремонта» здесь снизилась примерно с 65% до 34%.

Почему? Все просто. Цены в Минск-Мире достаточно высоки, как и его популярность среди покупателей. Поэтому они и выбирали максимально доступные по цене квартиры, которые как раз и были без отделки. То есть это наглядный пример «вымывания» с рынка наиболее доступных по цене квартир. А дорогие квартиры — продолжают искать своих покупателей.

Хотите продать \ обменять квартиру выгодно и быстро? Воспользуйтесь специализированным сервисом для продавцов Realt.Сделка.

Средние стоимости квартир в продаже

А если взглянуть глазами покупателя — сколько вариантов квартир приходится на одну сделку? В марте при 6040 выставленных квартирах было заключено 1 260 сделок. То есть на одну проданную квартиру приходилось почти пять объектов в продаже:

Однокомнатные — наиболее ликвидные: примерно 3 объекта на 1 сделку;
В двухкомнатных — этот показатель приближается к 4;
А вот в трехкомнатных квартирах на одну продажу приходится уже около 8 предложений, и в сегменте четырехкомнатных и более — порядка 12.

Разрыв видится принципиальным: чем больше квартира, тем сложнее ее продать в текущих условиях. Но это привычная и понятная для всех ситуация.

А вот по ценам — к сожалению покупателей, ничего нового. С начала года квадратный метр прибавил в однокомнатных +7%, в двухкомнатных +2%, а в трехкомнатных +6%.

Разбираемся, насколько платежеспособными нас хотят видеть продавцы:

Однокомнатные квартиры в среднем предлагаются в продаже за 92 000 $ (2 450 $ за метр)
Двухкомнатные — 127 500 $ (2 370 $ за метр)
Трехкомнатные — 173 600 $ (2 230 $ за метр)
Четырехкомнатные — 255 500 $ (2200 $ за метр)

При этом одно- и двухкомнатные без отделки — на уровне 2 300 $ за метр, за хороший ремонт — в среднем от 2 500 $ до 2 600 $. Трех- и четырехкомнатные без ремонта выставляются за 2 100 $ за метр, с отделкой — 2 400 $.

Если смотреть шире, то за последние 12 месяцев рост выглядит довольно внушительно — в среднем по каждому типу квартир цены прибавили порядка 20−30%.

Но самое интересное наблюдение касается однокомнатных квартир: несмотря на их наибольшую популярность, с начала года их стоимость в объявлениях не только перестала расти, но и даже просела на -2%. Неужели однушки достигли своего предела цены?

В зависимости от наличия в квартире ремонта, цены вели себя по разному. Если количество таких квартир в продаже снизилось, то цены еще не готовы. Минус в общей средней стоимости квартиры показал только сегмент с плохим ремонтом и логика тут довольно проста: проще взять вариант без отделки и сделать все под себя, чем переплачивать за ремонт, который все равно придется переделывать. При чем наибольший минус по этой причине отмечен в трехкомнатных (-21%) — если в начале года просили 144 000 $ в среднем, то сегодня уже 113 000 $.

Аналогичная ситуация наблюдается и в Минск-Мире: квартиры с ремонтом продолжают постепенно дорожать, а варианты без отделки начали корректироваться вниз. С начала года однокомнатные и двухкомнатные без ремонта потеряли около 10%: сейчас однушку можно найти в среднем за 93 000 $, двушку — за 110 000 $.

Кстати, в Северном береге похожая ситуация: цены на однокомнатные без отделки снизились с 123 000 $ до 110 000 $.

Если говорить в целом про «вчерашние новостройки», то они показывают самый большой рост цен.

Квартиры в домах 2021 года и новее прибавили в средней стоимости около 40% с начала года.

Если в январе такие объекты в среднем предлагались за 150 000 $, то сейчас — уже ближе к 210 000 $. Рост здесь идет быстрее рынка, и это напрямую связано со спросом на «свежую вторичку» и готовые решения.

Но не стоит забывать, что это цены объявлений, которые в первую очередь иллюстрируют желания продавцов, а не финансовые возможности покупателей.

Решающее слово — за сделками

Предложить — каждый может. А получается ли продать по своим желаемым цифрам? Март дает на это довольно честный ответ: первоначально диктуемые продавцами цены способны терять в себе 30%!

Средняя стоимость сделки с квартирой по итогам квартала — 105 000 $ против названных выше 148 000 $ на рынке предложения.

Сделок в столице было зарегистрировано порядка 1 260 штук. В последний раз такая цифра отмечалась в 2021 году, когда рынок оживал после неспокойного 2020-го. Но тогда средняя цена квадрата удерживалась на уровне 1 282 $, а сегодня — это горячие 2064 $! Почти +60% - такая вот «пятилетка» на рынке недвижимости — только вместо планов по производству выросли цены.

В ретроспективе — после слабого января с 800 сделками, количество проданных квартир набирает обороты. И вместе с ними подтягиваются цены: с начала года рост по фактическим продажам составил около 5%.

Упоминали, что основной объем предложений сосредоточен в диапазоне 70 000 $-140 000 $. А вот реально продаются эти же 60% уже в более узком коридоре — 70 000 $-100 000 $.

Хотите продать \ обменять квартиру выгодно и быстро? Воспользуйтесь специализированным сервисом для продавцов Realt.Сделка.

Выводы Realt

Квартир в продаже становится меньше, цены в объявлениях растут, но это не значит, что их реально покупают по этим цифрам. Покупатели голосуют рублем и чаще выбирают более доступные варианты — поэтому многие продавцы в итоге уступают и снижают цену. Самый большой спрос — на небольшие квартиры, а вот большие и дорогие продаются заметно дольше. В итоге рынок сейчас выглядит так: выбор есть, но хорошие и недорогие варианты быстро «вымываются», а дорогие квартиры зависают в продаже и постепенно подстраиваются под реальные возможности людей.

Снижение курса доллара и кредитных ставок сейчас поддерживает, как покупательскую способность, так и рост цен. Поэтому ждать в ближайшие месяцы их стабилизации — не приходится.