Скидки на Манхеттен

  454

Рынок элитной недвижимости острова Манхеттен (Нью-Йорк) находится в плачевном состоянии, а волна сокращений, прокатившаяся по Уолл-стрит, вкупе с ужесточившимися условиями выдачи кредита крайне негативно влияют на уровень спроса. Цены на недвижимость острова могут упасть еще на 30%.

Поздним дождливым вечером Майкл Шво, знаменитый брокер из Манхеттена, заглянул в дом № 20 по Пайн-стрит (20 Pine Street), для того чтобы узнать о судьбе этого строения.

Расположенное в непосредственной близости от Нью-йоркской фондовой биржи здание доселе казалось символом возрождения Манхеттена после террористической атаки 11 сентября. Шикарные апартаменты, оформленные по проекту модного дома Армани, огромные окна, деревянные полы и мебель, бассейн и турецкая баня — вот то, что может предложить будущим жильцам этот уникальный комплекс. Но, несмотря на все изыски, Пайн-стрит, 20, скорее всего, станет еще одной жертвой обвала рынка элитного жилья Нью-Йорка.

Ходили слухи, что владелец этого здания на 409 квартир, компания Boymelgreen Developers, рассматривает возможность продажи 80 апартаментов по рекордно низкой цене — $ 6 725 за кв. м, что составляет всего половину средней стоимости манхэттенской недвижимости. Майкл Шво сказал, что у него были предложения от любителей скидок, готовых приобрести эти апартаменты по цене $ 6 456 за кв. м, однако, по его словам, девелопера такие предложения не интересуют.

Пока не интересуют, надо заметить. Крах рынка элитной недвижимости начался в Майами, дошел до Лас-Вегаса и Финикса, а теперь бушует даже на Манхеттене. Сокращения работников на Уолл-стрит и снижение объема выдаваемых кредитов привели к тому, что цены на нью-йоркскую «элитку» начали падать. Прежде чем достигнуть дна, они могут снизиться еще на 30%. Если ситуация будет развиваться таким образом, то положение рынка недвижимости Большого Яблока станет самым тяжелым во всех Соединенных Штатах.

Местная экономика находится в упадке, фирмы, занимающиеся операциями с ценными бумагами, предполагают сократить к 2010 году около 46 тысяч работников. Состоятельные инвесторы прекратили вкладывать деньги в недвижимость и заняли выжидательную позицию, «зализывая раны», полученные во время обвала фондовых бирж. Даже самые ненасытные покупатели — управляющие хедж-фондов — потеряли свой аппетит из-за того, что раздосадованные инвесторы внезапно начали забирать деньги из их фондов.

Цены падают с головокружительной скоростью

14-комнатные апартаменты на Парк Авеню, принадлежащие американской светской львице Брук Астор, раньше стоили $ 46 млн, а теперь оцениваются всего в $ 29 млн и, возможно, потеряют в цене еще больше.

Но даже несмотря на столь острое падение запрашиваемой цены, количество непроданных элитных объектов только растет. Streeteasy.com, веб-сайт, занимающийся рассмотрением текущего предложения на местном рынке, работающий с множеством риэлторов и покупателей, сообщает о том, что на данный момент на продажу выставлено 795 объектов стоимостью $ 5 млн и выше. Для сравнения: год назад таких объектов было всего 518.

По сделкам с эксклюзивной недвижимостью крайне тяжело получить детальную информацию, однако тренды ценообразования на подобные объекты предположительно такие же, как и для прочей собственности класса «люкс». Аналитики компании-оценщика Miller Samuel опубликовали статистический отчет, соответственно которому верхняя цена на манхэттенскую «элитку» в первом квартале прошлого года составляла около $ 5 млн, снизившись на 20% к третьему кварталу.

Джон Миллер, президент компании, говорит, что в декабре цены фактических сделок были на 20% ниже, чем в августе, что на многие месяцы вперед обеспечило серьезное падение окончательных цен. Теперь никого не удивишь историями о том, как потенциальные покупатели, обеспокоенные резким снижением стоимости собственности, отказывались от заключения сделок, оставляя девелоперам огромные первые взносы (вплоть до $ 500 тыс.).

«Число контрактов на приобретение „элитки“ в четвертом квартале снизилось на 40%», -говорит София Ким, управляющая отдела исследований в Streeteasy.com. В то же время объем предложения вырос на 65%. «На полное восстановление рынка нам потребуется несколько лет», — добавляет г-жа Ким.

Не стоит торопиться

Цены все еще снижаются. Средняя стоимость апартаментов на Манхэттене — учитывая все ценовые уровни — составляет около $ 1,6 млн. Самый дорогой объект, выставленный на продажу — пентхаус в доме на Коламбус-сёркл, 25, известноый как «здание компании Time-Warner». Дом, цена которого равняется $ 65 млн, продает фирма Brown Harris Stevens. Данная статистика составлена без учета так называемых тихих списков — объектов, выставленных на продажу без каких-либо официальных заявлений и рекламы в СМИ. К такому типу предложений относятся апартаменты управляющей компании Nu Skin Enterprises, которые, по сообщениям журнала New York Observer, она хочет продать за $ 80 млн на аукционе «Сотбис».

Риэлторы весьма невысоко оценивают перспективы рынка элитной недвижимости на ближайшее время. «Рынок объектов, стоящих $ 5 млн и более, перенасыщен предложением и страдает от отсутствия покупателей», — говорит Долли Ленц, вице-президент Prudential Douglas Elliman, крупнейшего в Нью-Йорке риэлторского агентства.

Другими словами, рынок очень сильно изменился за последний год. «Раньше люди звонили мне и говорили „У меня есть русский клиент“, и ты должен был все бросить и начать хлопотать для него», — говорит Лейтон Кандлер, топ-брокер из риэлторской фирмы Corcoran Group. Этот тренд постепенно уходит в прошлое: рубль упал, а вместе с ним и цены на нефть. Доллар же, напротив, растет, что делает рынок недвижимости США все менее доступным для зарубежных инвесторов.

Маркетинговый директор компании-девелопера Alexico Group, Луиз Саншайн, говорит: «Несомненно, мы отметили изменение конъюнктуры рынка: все больше и больше граждан США становятся активными покупателями недвижимости на Манхеттене».

Спад рынка недвижимости Манхеттена распространяется и на близлежащие пригороды от Сэддл-ривер, штат Нью-Джерси, до Гринвича, штат Коннектикут, и Саутгемптона, штат Нью-Йорк.

В 2008 году средняя цена дома в округе Фэйрфилд — самом дорогом рынке Коннектикута — снизилась на 12,8%, составив $ 522 тыс. Также, согласно данным аналитической компании Warren Group, объем сделок «просел» на 31%. Только лишь в четвертом квартале цены на Лонг-Айленде снизились на 10%, сообщает Miller Samuel. В штате Нью-Йорк, в округе Вестчестер, продажи домов на одну семью в четвертом квартале упали на 30%, в то время как средняя цена на недвижимость снизилась на 11%.

По словам Селии Чен, экономиста портала Economy.com, высший ценовой сегмент рынка большого Нью-Йорка «переживает кризис успешнее, чем рынки других крупных городов». Однако она считает, что нью-йоркскую агломерацию ожидает продолжительный спад цен на недвижимость. «Снижение цен на жилье в Нью-Йорке в этом году, скорее всего, будет сильнее, чем в среднем по стране из-за сокращений на Уолл-стрит», — говорит г-жа Чен.

Айви Зельман, бывший аналитик компании Credit Suisse, одна из первых, кто обратил внимание общественности на национальный жилищный кризис, считает, что рынок Нью-Йорка ждет серьезное сужение.

«Если рассматривать рынок жилья Большого Яблока с точки зрения отношения стоимости недвижимости к доходу населения, то исторически так сложилось, что здесь цена собственности в четыре раза превышает доход, тогда как по стране данный показатель составляет три к одному», — говорит Айви Зельман. Сейчас, находясь на отметке 7,7, это соотношение, по ее словам, «гораздо выше нормальных показателей» из-за того, что цены в Нью-Йорке только начали падать. «Если же говорить о средних значениях, то коррекция составит 46%», — добавляет она. По ее мнению, сечас Нью-Йорк — самый проблемный рынок США, так как его ожидает значительный, длительный спад. В последнее время здесь было уволено много высокооплачиваемых специалистов, а это крайне негативно скажется на рынке жилья.

За годы работы благодаря столь мрачным взглядам Айви Зельман заслужила прозвище Ядовитый Плющ. Однако все больше специалистов склонны с ней соглашаться. В недавнем докладе Goldman Sachs, одного из крупнейших инвестиционных банков мира, говорится, что цены на жилье в кондоминиумах Нью-Йорка должны снизиться на 35−44%, для того чтобы его стоимость «соответствовала здравому смыслу».

Скорбь титанов

Отреставрированный отель Плаза и Централ Парк Вест, д. 15 (абсолютно новая застройка на месте бывшего отеля Мэйфлауэр), считаются «жемчужинами» рынка элитной недвижимости. Стоимость квадратного метра в обоих здания составляет около $ 40 тыс., следует отметить, что объекты там были практически полностью раскуплены за очень короткое время.

Пентхаус, расположенный на сороковом этаже Централ Парк Вест, был недавно выставлен на продажу за $ 47,5 млн. Для сравнения: прошлой осенью данный объект стоил $ 80 млн — падение цены очевидно. Однако владелец апартаментов, девелопер Амит Бен-Хаим, все равно не останется внакладе: в прошлом апреле он заплатил за этот пентхаус в два раза меньше запрашиваемой им сейчас цены. А по сегодняшним меркам это неплохая прибыль.

Отель Плаза, изысканное и любимое многими ньюйоркцами здание, долгое время был в центре унизительного судебного процесса. Андрей Вавилов, бывший помощник Министра финансов РФ, подал в суд на девелоперов проекта после того, как увидел приобретенные им без предварительного просмотра пентхаусы, которые, по его мнению, являлись просто «облагороженными чердаками». По слухам, девелоперская компания El-Ad Properties, после длительных переговоров смогла уладить разногласия.

Наберите адрес Плазы в поисковой систему Streeteasy.com, и вы увидите, что на данный момент на продажу выставлено 29 объектов, большинство из которых расположены выше 12 этажа. Стоимость «комплекта» из трех квартир недавно была снижена на $ 4,1 млн и сейчас она составляет $ 42,4 млн.

Брокер Кэрри Ченг из риэлторской компании Corcoran занимается продажей трех объектов в бывшем отеле. Она продает угловые апартаменты за $ 25,7 млн и две квартиры с двумя спальнями за $ 10,8 млн каждая. Г-жа Ченг утверждает, что у нее уже есть «два крупных покупателя», однако они еще не успели заключить договор.

Прогуливаясь по Манхеттену можно заметить, что ассортимент «элитки» стоимостью более $ 5 млн простирается далеко за пределы 5-й и Парк авеню. К примеру, на 1-й авеню есть здание, «оборудованное» спортивным центром. В нем покупатель может приобрести пентхаус за $ 6,1 млн и наслаждаться головокружительным видом на мост Квинсборо. Также можно выделить пока еще находящееся на стадии строительства здание Charles, спроектированное Дэвидом Коллинзом.

Самая большая проблема Манхеттена это — новое строительство, включая и перестройку особняков, с последующим разделением их на отдельные квартиры. Подобная процедура перестройки прошла в Manhattan House, огромном белом кирпичном здании на 66-й улице. С 2005 года, когда девелоперы приобрели это здание за $ 625 млн, они «сражались» с арендаторами. На сегодняшний день около трети квартир уже продано.

Другая беда — недоступность ипотеки. Несмотря на то что покупатели недвижимости, расположенной в высшем ценовом сегменте, как правило, приобретают собственность за наличный расчет, в текущей экономической ситуации все большему числу клиентов могут потребоваться ипотечные займы — именно сейчас, когда возможности получить кредит практически нет. Большинство выдаваемых на Манхеттене ипотечных кредитов — это займы от $ 650 тыс. и выше. А основные займодатели — Citibank, Chase и Wells Fargo — снизили объемы кредитования, из-за того что рынок вторичных кредитов перестал функционировать. Займодатели, как правило, отказываются продлевать срок погашения кредита, если было продано меньше половины объектов в здании — очевидная проблема для новых домов. А условия оформления оплаты в рассрочку становятся все жестче с каждой неделей. Если речь идет о недвижимости стоимостью более $ 5 млн, то сумма первого платежа составляет минимум 30%, как сообщает Мелисса Кон, владелец компании Manhattan Mortgage, крупного ипотечного займодателя.

Большому городу — большая жизнь

На данный момент объекты, которые вряд ли будут выставлены на рынок в течение последующих десятилетий, можно приобрести по относительно низкой цене. К примеру, Leighton Candler, компания занимающаяся продажей эксклюзивной недвижимости на Манхеттене, недавно выставила пентхаус на 5-й авеню всего за $ 39 млн. Для сравнения: в прошлом году его цена составляла $ 50 млн.

Основная проблема заключается в том, что никто не знает, как низко упадут цены. «Рынок сейчас поставлен „с ног на голову“, и прежде чем говорить о его стабилизации и достижении ценового дна, необходимо, чтобы в него вернулась ликвидность и наладилась ситуация на кредитном рынке, а на это понадобятся годы», — говорит Джонатан Миллер из компании Miller Samuel.

Майкл Шво думает, что цены по городу должны снизиться еще сильнее, а условия выдачи кредита стать более приемлемыми, прежде чем вырастет уровень спроса. Насколько же все-таки упадут цены на Манхэттенское жилье? «Стоимость некоторых объектов снизится на 50% по сравнению с пиковыми показателями, других — на 30%», — заявляет г-н Шво. В основном по городу цены снизятся примерно на 40%.

И, несмотря на то что многие риэлторы хотели бы, чтобы события разворачивались по противоположному сценарию, жизнь в большом городе устанавливает свои правила.

Примечание переводчика: хедж-фонд (англ. — hedge fund) — частный, неограниченный нормативным регулированием инвестиционный фонд, недоступный широкому кругу лиц и управляемый профессиональным инвестиционным управляющим.

http://www.domik.net/mod/main/articles/cat12354/id201903925/

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

56751

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

35942

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

12616

«За районом следить никто не хочет». Как живется в домах с дешевыми квартирами у метро «Партизанская»

28512

Как купить квартиру и не прогореть. Чек-лист, который сбережет ваши деньги

7191

«Слышим даже как сосед за стенкой кашляет». Как живется в панельках на краю Каменной Горки

9407

Рост цен на квартиры на 70%, первый гипермаркет и рождение Realt. Каким был 2005 год в Беларуси

8298

Садовое товарищество — тоже вариант. Как мы искали дом для семьи минчан за 120 тысяч долларов

5536

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

6124

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

12250

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

74054

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

3818

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

6590

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457