Санация по-немецки — на 25 лет
719 1

01.06.2009 Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

Почти в 5 раз сократится энергопотребление в панельном доме в г. Жодино после тепловой санации, которую предлагают провести немецкие специалисты.

«Санация жилищного фонда серийной застройки: немецкий опыт» — этой теме была посвящена состоявшаяся 28 мая интернет-конференция с участием руководителей инициативы «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (ИВО) и жилищной управляющей и сервисной компании (ЖСК) «Марцанер Тор».

В Восточной Германии из 2.181.200 квартир в панельных домах серийной застройки за период с 1991 по 2008 год санировано около 70%, рассказал Бернхард Шварц, руководитель проекта ИВО в России, Беларуси, Украине, Болгарии. В результате санации годовое энергопотребление домов и теплопотери через наружные ограждающие конструкции снизились до уровня, характерного для современных жилых домов, которые строятся сегодня в Германии. Аналогичная судьба, как утверждают немецкие специалисты, ожидает жилой дом № 14 по ул. Деревянко в Жодино, в котором будет реализован белорусско-немецкий пилотный проект по энергосберегающей санации.

Годовая потребность этого дома в энергии составляет 333 кВт. ч/кв. м, теплопотери через наружные ограждения — 2,29 Вт/(кв. м. K). В новом строительстве в Германии аналогичные показатели не должны превышать 74 кВт. ч/кв. м и 0,73 Вт/(кв. м. K) соответственно.

В случае реализации предложенных немецкими специалистами мероприятий по комплексной санации годовая потребность в энергии в жодинском доме сократится до 70 кВт. ч/кв. м, то есть почти в 5 раз, потери тепла через ограждающие конструкции уменьшатся до 0,82 Вт/(кв. м. K) (почти в 3 раза).

Опыт Германии показывает, что наибольший энергосберегающий эффект достигается при комплексной санации дома, которая включает в себя мероприятия с учетом технических, экономических (финансовых) и социальных факторов многоэтажного жилого дома. Цели, которые преследуются при санации: восстановление первоначального технического состояния дома; улучшение условий проживания на длительный период времени; обеспечение устойчивой экономии энергии, ресурсов; сокращение теплопотерь и повышение рыночной стоимости жилья. Санацию, как правило, проводят без отселения жильцов.

Характерный перечень работ по комплексной санации панельных домов: утепление чердачного полуэтажа, замена оконных блоков, утепление фасада и перекрытия подвала, замена покрытия крыши, санация балконов и подъездов. Одновременно производятся реконструкция инженерных систем, замена радиаторов в квартирах. При этом на каждом радиаторе устанавливаются регулятор тепла и счетчик тепла. Один прибор позволяет регулировать подачу тепла, второй показывает количество использованной за определенный период энергии. То есть квартиросъемщик может регулировать использование тепла и платить только за то, что он реально потребляет.

Также производится замена стояков холодной и горячей воды и устанавливаются счетчики воды. Обязательно модернизируется система вентиляции. Поскольку в ходе санации дом изолируется от естественного проникновения наружного воздуха, система вентиляции должна обеспечивать воздухообмен и поддерживать нормальный микроклимат в помещениях.

Как правило, санация проводится на 25 лет. Льготные кредиты, которые выдаются под 3% годовых, предоставляются на срок от 20 до 25 лет. Расчет делается на то, что в течение этого времени в доме не потребуется проводить повторную санацию.

Примечательно, что до кризиса строительные расходы на санацию панельного дома составляли в среднем около 130−140 EUR/кв. м в год. Для наглядности во время интернет-конференции был приведен конкретный пример, когда общая сумма расходов на санацию всего дома составила 491.907 EUR, из которых 10.000 EUR — это собственный капитал жильцов или субсидии и 481.907 EUR (129,93 EUR/кв. м в год) — это кредит, выданный на 20 лет под 3% годовых. После санации экономия расходов на энергию составила 17.803 EUR в год. При этом дополнительная нагрузка на квартиру не превысила 118 EUR в год. То есть в месяц квартиросъемщикам (собственникам) приходится платить всего на 10 EUR больше за те блага, которые они получили в результате санации.

В том случае, если квартиросъемщик оказывается не способен платить такую сумму, он может найти себе более дешевое жилье.

Также следует отметить, что санация в Германии в обязательном порядке предусматривает закрытие мусоропровода. Без этого невозможно добиться раздельного сбора твердых бытовых отходов. В санированном доме во дворе выделяется площадка для мусорных контейнеров. Она ограждается металлической сеткой. Контейнеры раскрашены в разные цвета в зависимости от того, для какого вида мусора они предназначены.

Балконы в процессе комплексной санации убираются, а вместо них пристраиваются лоджии, которые остекляются и утепляются. Это позволяет увеличить полезную площадь квартиры, снизить теплопотери наружных ограждений.

Б. Шварц подчеркнул, что жилищные организации в Берлине, проводящие комплексную санацию каждого отдельного дома, имеют стабильное экономическое развитие.

В Германии принято считать, что лучше реконструировать дом, чем его снести. Сносятся только ветхие дома, в которых конструкции не отвечают требованиям безопасности.

Но сносить дома приходится не только по техническим причинам. Дело в том, что в Восточной Германии около 30% квартир пустует, потому что люди стараются жить там, где есть работа. И чтобы минимизировать расходы на содержание жилищного фонда, приходится заниматься поэтажным сносом. Например, в 7−9-этажном доме сносят несколько верхних этажей.

Любопытную информацию озвучил гендиректор ЖСК «Марцанер Тор» Уве Хесс. Это ЖСК, образованное в 1999 году на базе жилфонда промышленных предприятий, является одной из успешных управляющих компаний Берлина. В ЖСК входит более 4.000 квартир. Годовой оборот — 3,5 млн. EUR. Дома — от 3 до 9 этажей, все полностью реконструированы и утеплены (90% - панельные дома).

В каждом жилом доме есть свой управляющий, все вопросы жильцы адресуют ему. ЖСК также построило для себя административное здание, где размещается управление, а часть помещений сдается в аренду.

Для вступления в ЖСК необходимо внести пай в размере около 1.000 EUR и вступительный взнос — 70 EUR. Это дает вступившему право пожизненного проживания в выбранной им квартире. Собственником квартир является ЖСК, их нельзя приватизировать. Но и выселить члена ЖСК тоже нельзя, если он своевременно вносит квартплату и выполняет прочие установленные для жильцов требования. В случае его смерти наследники получают пай и право занять эту же квартиру. Если они отказываются от этого, сообщение об освободившейся квартире размещается на информационных табличках на первых этажах домов ЖСК.

Примечательно, что компания «Марцанер Тор» — это социальный проект, и работает она с рентабельностью от 3 до 5%. По мнению Уве Хесса, это хорошая рентабельность для компании, занимающейся управлением жилищного фонда.

Кстати, в начале текущего года в Мозыре зарегистрирована управляющая белорусско-германская компания СООО «Мозырская альтернатива». Одним из ее учредителей стал гендиректор компании «Мартин Тор». Он надеется, что весь опыт по управлению жилищным фондом в Берлине сможет реализовать в Мозыре, а в последующем распространить и на другие города Беларуси.

Интернет-конференция проходила в рамках нового проекта, который начал работать в Беларуси в январе текущего года под названием «Жилищная реформа с участием населения». Целью проекта, рассчитанного на 2 года, является активизация участия граждан Беларуси в управлении жилищным фондом. В рамках проектов запланировано проведение образовательных семинаров, которые состоятся в Минске, Витебске, Гродно, Жодино и Лиде. Подробная информация размещена на сайте ochag7.narod.ru

Подводя итоги конференции, ее главный организатор Виктор Ермоленков, профессор кафедры государственного строительства Института высших управленческих кадров Академии управления при президенте РБ, отметил в интервью корреспонденту «БР», что это не первая интернет-конференция, которую кафедра проводит для своих слушателей.

«Надо привлекать зарубежных экспертов, чтобы повышать квалификацию наших чиновников и руководителей на примере лучших европейских образцов. На интернет-конференции мы приглашаем, как правило, солидных экспертов. А в перспективе планируем выйти на виртуальную кафедру по тематике „Устойчивое развитие общества“, чтобы способствовать внедрению энерго- и ресурсоэффективности в разных сферах нашей жизни», — пояснил В. Ермоленков.

По словам профессора, в перспективе планируется «подписать соглашения с определенными странами Евросоюза, с определенными структурами в Евросоюзе, чтобы в институте высших управленческих кадров появился некий интеллектуальный центр по передаче западных инноваций, технологий, решений непосредственно людям, принимающим управленческие решения».

Газета "Белорусы и рынок"

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Германия