В. Тачкин: Кому нужны жилищные аукционы?
518 22

25.06.2009

Продажа квартир с аукциона государственным застройщиком — не самый лучший вариант реализации построенного жилья, считает помощник директора компании «ViVa Invest» Вадим Тачкин. Более того, по его мнению, такие действия в некоторой степени даже убыточны для государства. В разговоре с корреспондентом портала www.interfax.by, Вадим Александрович отметил, что госзастройщик в плане маркетинга отстает от реалий современного рынка недвижимости.

http://interfax.by/article/44 775

«Недавно комитет государственного контроля объявил о вскрытии фактов приписок во время строительства жилья — так это, несмотря на то, что счет идет на миллиарды рублей, не самая главная проблема в государственном строительстве. Гораздо серьезнее ситуация с организацией строительного процесса, который с советских времен существенно не изменился. Неэффективность деятельности — вот основная причина возникновения данных нарушений. Судите сами: при том, что государственная строительная организация пользуется некоторыми льготами и преференциями — к примеру, размер „обязательных обременений“ при строительстве конкретного жилого дома у нее значительно ниже, по сравнению с негосударственной компанией — себестоимость строительства при этом не уменьшается и скоро может вплотную приблизится к коммерческой», — отметил В. Тачкин.

По его словам, цена «квадрата» у организации, являющейся самым крупным застройщиком жилья в столице, растет, в первую очередь, из-за недостаточно продуманной политики развития. «Технический парк практически не обновляется: если ранее у них охотно брали в аренду специализированную строительную технику, например, краны, то сейчас коммерческим застройщикам проще их купить — арендованные, ресурс которых практически исчерпан, не выдерживают никакой критики, а затраты на их эксплуатацию неадекватно высоки», — подчеркнул собеседник. Использование устаревших технологий и техники, недостаточная мотивация для снижения затрат и практически полное отсутствие маркетинга при сбыте своей продукции — все это способствует дальнейшему росту стоимости жилья, построенного государственными организациями.

Впрочем, утверждает В. Тачкин, важна не только финансовая составляющая, но и эстетическая. По его словам, крупнейший в Беларуси застройщик массового жилья не сильно обременяет себя новыми проектами, работая по старым «лекалам» и возводя типовые дома по образцам прошлого века. «Конечно, строить типовые дома можно и нужно — это снижает себестоимость жилья. Но ведь можно заниматься и разработкой принципиально новых серий, которые были бы удобнее и выглядели современно, украшая нашу столицу». Кстати, как полагает собеседник, распродажа квартир с жилищных аукционов, которая стала практиковаться в Минске в последнее время, — это тоже признак невысокого профессионализма госзастройщика в вопросах реализации построенных квартир. Причем в данном случае речь идет о самой идее строительства многоквартирного дома на продажу. «Безусловно, недвижимость — складские, производственные, административные помещения, и т. д. — с аукциона продавать можно и нужно. Но когда речь идет о жилье — это вопрос очень спорный», — говорит В. Тачкин.

Говорить можно о недостаточном уровне информирования населения о проведении торгов (несмотря на то, что проведено уже около десятка таких мероприятий, большой известности среди целевой аудитории они так и не имеют), низком уровне консультирования со стороны организатора аукциона (покупателю предлагается лишь осмотреть интересующую его квартиру, всю остальную информацию он вынужден искать самостоятельно), негибких условиях покупки (единовременный платеж, кредитование сделки только одним банком, уплата процента от стоимости квартиры организатору аукциона, самостоятельное оформление покупателем правоустанавливающих документов за свой счет) и спекулятивной составляющей в действиях некоторых его участников (немалое количество купленных квартир было впоследствии перепродано по более высокой цене).

Это, по мнению В. Тачкина, не способствует тому, чтобы такие мероприятия были популярными в обществе. Кроме того, по его словам, аукционы эффективны при растущем рынке, а не в период кризиса. Наконец, вызывает интерес начальная стоимость торгов — Br2 600 тыс. за квадратный метр ($ 915). «Почему была сразу установлена такая высокая стартовая цена? Аукцион на то и аукцион — торги должны начинаться с самого минимума, а не с более чем $ 900 за квадратный метр!» — подчеркнул собеседник. Он добавил, что именно поэтому часть квартир так и осталась нереализованной. По его словам, идея распродажи жилья через аукцион сначала была воспринята потенциальными покупателями с энтузиазмом, который чуть позже угас. «Даже некоторые коммерческие застройщики планировали таким образом реализовать построенные метры, однако позже отказались от этой затеи, посчитав ее бесперспективной».

Возвращаясь к вопросу о продаже с аукциона жилья, построенного госзастройщиком, помощник директора «ViVa Invest» отметил, что, поступая подобным образом, застройщик своими действиями отнюдь не приносит дохода государству: «Судите сами: эти два дома, которые сейчас продаются с аукциона, начинали строиться год назад. То есть на год несколько миллиардов рублей было заморожено в этой стройке! Это было бы понятно, если бы речь шла, скажем, о социальном жилье. Но ведь оно коммерческое, продается по коммерческим ценам с целью получения прибыли! В таком случае, что мешало построить их долевым способом? Следовало бы привлечь средства не государства, а граждан, многие из которых нуждаются в улучшении жилищных условий и готовы самостоятельно решать свою жилищную проблему, снижая нагрузку на бюджет нашей республики. Для застройщика это было бы еще и выгодно — год назад при вступлении в долевое строительство цена квадратного метра была около $ 1300. Однако застройщик пошел своим путем и сегодня продает жилье в среднем по $ 1000 за „квадрат“, фактически возвращая свои затраты (начальная цена квартир на аукционе — это себестоимость плюс запланированная прибыль застройщика, которая у государственных компаний составляет 5 — 10%). Иными словами, размещение затраченных на строительство денежных средств на банковском депозите принесло бы больше прибыли и соответственно налоговых поступлений, чем строительство и последующая продажа построенных метров подобным образом. Взять несколько миллиардов государственных денег и вернуть практически равнозначную сумму через год - это сложно назвать эффективным использованием инвестиций».

Но даже в случае, когда жилье было построено и необходимо было его продать по коммерческим ценам, существовали более приемлемые и выгодные варианты. Например, продажа через риэлтерские компании. Получая посреднический процент только в случае продажи квартиры, риэлтер более заинтересован в успешности сделки, чем аукционист, зарплата которого никак не зависит от количества проданных им квартир. Кроме этого, компетентность посредника в вопросах продажи недвижимости будет в этом случае на порядок выше, а конкуренция на рынке риэлтерских услуг позволит застройщику реализовать свою недвижимость на максимально выгодных условиях», — отметил В. Тачкин в разговоре с корреспондентом www.interfax.by.

http://interfax.by/article/44 775