Дубай: восстановление рынка уже началось

  306

По мнению аналитиков, цены на недвижимость в Дубае находятся около дна, а доверие покупателей постепенно возвращается на рынок. Так ли это?

«Отчужденная недвижимость постепенно раскупается, на рынке заметны первые признаки оживления. Объемы продаж растут. Также недавно банки облегчили условия предоставления ипотечных кредитов. По нашему мнению, это является еще одним признаком того, что рынок начал выздоравливать», — утверждают аналитики HSBC, одной из крупнейших банковских групп в мире, в своем июньском докладе, посвященном рынку недвижимости Дубая.

В соответствии с опросом, проведенным HSBC в мае, фактические цены сделок в Дубае выросли на 4% в апреле по сравнению с мартом, и еще на 5% в мае.

«Полевая проверка», проведенная специалистами, подтверждает, что объектов, продаваемых со значительными скидками, на рынке постепенно становится все меньше. Дело в том, что спрос на недвижимость растет, а некоторые продавцы снимают свои объекты с продажи или сдают в аренду. Покупательская уверенность в рынке укрепляется, и продавцы менее охотно идут на уступки. «Неподтвержденные данные свидетельствуют о том, что на рынок возвращаются и иностранные инвесторы», — говорится в докладе HSBC.

Большая часть операций с недвижимостью в этом году была проведена за наличный расчет. Однако в последнее время покупатели по ипотеке начали активизироваться, что связано с последними изменениями в банковской политике кредитования.

Хотя, по сравнению с пиковыми показателями сентября 2008 года, цены фактических сделок и снизились на 23%, аналитики HSBC считают, что «для того чтобы в полной мере понять масштабы спада, необходимо сравнить цены продажи с запрашиваемыми ценами». Согласно их отчету, разница между текущими ценами продаж и пиковыми запрашиваемыми ценами составляет ни много ни мало 65%.

Рубеж пройден?

Дэвид Леппер, глава отделения UAE Equity Research, компании HSBC Global Research, утверждает: «Данные о состоянии рынка за апрель-май были вполне положительными: стоимость фактических сделок растет, объемы держатся на высоком уровне, а банки смягчили условия кредитования. Тем не менее до конца 2009 года мы не сможем говорить об устойчивой тенденции. Хотя мы отмечаем определенные позитивные сдвиги, рынок начинает свое восстановление с самого дна, рост объемов кредитования весьма скромный, а в экономике эмирата до сих пор существуют нерешенные проблемы».

В то время как цены на квартиры (на долю которых приходится 85% от общего количества сделок) начали медленно возвращаться на прежний уровень (+9% в мае 2009 года), цены на виллы продолжают снижаться. В месячных показателях данный сегмент дубайской недвижимости подешевел на 11%. По сравнению с пиковыми показателями сентября 2008-го года цены продаж вилл снизились на 49%. Для сравнения: спад цен на квартиры составил всего лишь 16%.

«Данные о ценах фактических продаж могут не соответствовать действительной стоимости недвижимости, так как покупатели зачастую занижают стоимость своего имущества в целях сокращения регистрационного взноса. При этом расхождение вряд ли является значительным, поскольку объекты, купленные по подозрительно низким ценам, как правило, проходят тщательную проверку у соответствующих органов. Это означает, что реальная стоимость недвижимости находится где-то посередине между запрашиваемыми ценами и ценами продаж, разрыв между которыми начал сокращаться», — утверждают эксперты HSBC.

На рынке существуют и другие потенциальные риски. Наступивший летний сезон скорее всего приведет к замедлению активности, которое, в свою очередь, послужит причиной краткосрочного колебания цен. Также в ближайшей перспективе на дубайском рынке появится множество новых объектов, что может привести к его ослаблению.

Сдавать в аренду уже не так выгодно

Снижение доходности от сдачи дубайской недвижимости в аренду становится все более очевидным. Арендные ставки продолжают падать (за истекший период года они потеряли 41%), а цены, как мы уже говорили, начинают стабилизироваться. Доходность недвижимости эмирата от сдачи в аренду сократилась с 7% в марте до 5,9% в мае.

Кризис привел к ужесточению условий кредитования. В связи с этим резко упала стоимость недвижимости, а доходность от аренды местной недвижимости, соответственно, возросла. Однако, после первой волны увольнений, прокатившейся по эмирату, средняя стоимость арендной платы снизилась. «Доходность от аренды, как мы считаем, снизится еще сильнее после того, как на рынке появятся новые объекты», — говорится в докладе HSBC.

Высококачественные объекты в центре внимания

Если сравнивать Дубай со столицей страны, Абу-Даби, можно отметить, что в обоих городах покупатели и арендаторы все больше интересуются высококачественной недвижимостью, расположенной в престижных районах. Об этом говорится в опубликованном в начале лета докладе консалтинговой компании Landmark Advisory.

«В Дубае и Абу-Даби цены снижаются с разной скоростью и по разным причинам. Но и там и там падение стоимости создает новые возможности, которые способствуют росту спроса», — говорит Джесси Даунз, директор консультационной фирмы Research & Advisory Services, в исследовании по итогам второго квартала 2009.

«Поскольку активность ипотечного кредитования находится на достаточно низком уровне, значительную часть операций с недвижимостью составляет покупка за наличный расчет. Поэтому для того чтобы грамотно оценить тенденции ценообразования, нам крайне важно иметь доступ к данным об обоих типах сделок», — добавила Джесси Даунз.

Смещение интересов конечных покупателей в сторону высококачественной недвижимости привело к увеличению спроса на объекты от крупных и авторитетных девелоперов. В основном спросом пользуются объекты, расположенные в престижных районах, к примеру, в Dubai Marina. Этот район также пользовался наибольшей популярностью у арендаторов: 30% всех новых контрактов на годичную аренду недвижимости в эмирате было подписано именно здесь.

http://www.domik.net/

Эксклюзив Realt.by:

«‎Были дома, а сейчас – хибары». Как живет приговоренный к сносу частный сектор на Гурского

38944

Минчанин построил дом в деревне по-фински: теплый, с сауной и печкой. Побывали у него в гостях

63764

Белорусы построили дом из пенопласта — и очень довольны. Побывали у них в гостях

13737

Сколько стоит квартира в Минске? Большой обзор новостроек с ценами от застройщиков (часть 2)

36000

Такого мы еще не видели! Минчанин построил дом с выезжающей на улицу кроватью

48457

Как агенту искать клиентов в 2025 году? Настраиваем поток входящих заявок

1797

«‎Сейчас это тихий центр». Как живется в недорогих хрущевках у метро «‎Пушкинская»

23570

«Не переехала бы отсюда никогда». Как живется на некогда престижной улице Заславской в Минске

95156

«На рынке дефицит однушек». Эксперты — о том, что происходит с квартирами в Минске

19792

Белоруска продала квартиру в Минске и построила необычный дом у леса. Побывали у нее в гостях

35529

«В понедельник я показала квартиру, а уже в пятницу получила деньги». История быстрой продажи двушки в пятиэтажке

26582

«Отсюда очень сложно переехать». Как живется в советских панельках возле Дроздов

21228

«Однажды я прямо на сделке одолжила покупательнице деньги». Агент по недвижимости — честно о своей работе

3347

«Хотелось вернуть этому месту былое величие». Белорус построил дом на месте панской усадьбы

20625

Привлечь реальных клиентов: как агентству недвижимости сделать эффективную рекламу?

1641

В Зеленой гавани появятся детский сад и школа. А какое жилье расположится рядом?

9675

«Тут даже туалета не было». Семья превратила две старые коммуналки в очень красивую квартиру

17484

«Собственнику агентства недвижимости важно не отставать от меняющейся реальности». Интервью с основателем Greenman Realty Group

9229

«Стоимость квадрата здесь точно вырастет». Как живет и меняется один из самых ярких кварталов Минска

12327

«‎Мы на пике цен, дальше — снижение». Эксперты рассказали, что происходит с квартирами

24588