Недвижимость в Германии: почему и зачем

  333   1

«Звезд с неба не хватает!» — так можно было сказать про рынок недвижимости Германии на протяжении последних нескольких лет, сравнивания ее с лидерами в области получения дивидендов.

Для российских инвесторов Германия никогда не была таким очевидным хитом, как Черногория или Болгария. Однако европейская демократическая страна, экономика которой находится на 5-м месте в мире по уровню ВВП, априори должна быть интересна как людям бизнеса, так и тем, кто ищет стабильную страну для жизни. Поэтому Германия «схватила свою звезду» в нынешние неспокойные времена: эксперты считают, что именно тут надо приобретать недвижимость во время кризиса. И пока одни говорят, другие делают. Германия одна из тех стран, где пока нет существенного спада на рынке недвижимости.

И студентам, и бизнесменам

— Надежность — это самое главное преимущество Германии. Поэтому россияне и граждане бывших советских республик с удовольствием вкладывают в Германию, — рассказывает Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe (Лейпциг, Берлин). Наши люди покупают как недвижимость для себя (квартиры в крупных городах или загородных дома с условиями для спокойного отдыха), так и доходные дома (чисто немецкий вид бизнеса — покупать многоквартирный дом с уже живущими в нем арендаторами).

Еще одним преимуществом Германии считают цены. «В Германии — одни из самых низких в Евросоюзе. Далее в Литве и в Латвии цены на недвижимой выше!» — говорит Любовь Бикбаева, директор фирмы Hermil (Германия, Литва), и отмечает лояльное» к иностранцам законодательство: нет никаких ограничений или дополнительных условий для приобретения недвижимости нерезидентами ЕС: Любовь Бикбаева рассказывает, что граждане бывшего СССР начали покупать недвижимость в Германии еще в 90-е годы. Тогда, в основном, это был переселенцы — немцы и евреи. Сейчас основной покупатель — средний класс россиян (не считая очень дорогого курортного Баден-Бадена, который не по карману среднему классу). Большой популярностью у наших покупателей пользуются квартиры и дома эконом-класса. Чаще всего люди приобретают жилье для переезда в Германию или для отдыха здесь. Но цели покупок бывают самые разные: начиная от стремления обеспечить жильем детей, которые учатся в стране, и заканчивая планами провести реконструкцию купленного дома и затем выгодно сдать, оставив для своих приездов в страну жилую мансарду. А российские бизнесмены, регулярно посещающие выставки и различные деловые мероприятия, приобретают квартиры в Дюссельдорфе и Франкфурте-на-Майне. Как оказалось, затраты на отели в сезон выставок несоизмеримо выше содержания квартиры.

Самыми популярными у российских покупателей оказались регионы, которые принято противопоставлять друг другу — «богатые» юг и запад страны и «бедный» восток. Причины популярности также диаметрально противоположны. Например, покупателей жилья в богатой Баварии привлекает инвестиционная популярность и развитость региона, тогда как покупателей недвижимости в Восточной Германии влекут как раз низкие цены на квадратные метры и возможность сделать покупку на перспективу. Вот где реализовался социалистический принцип про возможности и потребности — ведь цены на жилье в крупных городах разных регионов отличаются в разы (от ?800 до ?12 000 за «квадрат»). Что объединяет и тех и других, так это «городской тренд». «Иностранные инвесторы все-таки пока больше предпочитают вкладывать свои средства в недвижимость в городах, чем за их пределами, хотя это не всегда является более выгодным вариантом», — отмечает Мария Кун. Из курортных зон Германии у россиян повышенным спросом пользуется регион Альпийских гор.

Тяга к стабильности

— Каких-либо крупномасштабных спекуляций недвижимости, как, например, в США или в Испании, в последние годы в стране не было. Цены на недвижимость в среднем в предыдущие годы лишь незначительно колебались, — поясняет ситуацию Райнер Мейсен, директор Firva Maisen Immobillien VG. — Все было предсказуемо и стабильно: цены в экономически более слабых регионах снижались, в сильных — поднимались.

Эксперты считают, что именно из-за стабильности страны и отсутствия спекулятивной составляющей (как и в Австрии, так и в Германии законодательная база делает прямые спекуляции невыгодными) рынок недвижимости Германии оказался устойчивым в нынешних условиях. И то значительное понижение цен, которое мы наблюдали в разных европейских государствах (Испании, Великобритании, Португалии и т. п.), Германию затронуло в минимальной степени. «С апреля 2008 года по апрель 2009 года цены на жилую недвижимость в крупных городах Германии, по данным местных аналитиков, в среднем снизились всего на 2,8% (максимальный показатель в небольших городах — не более 4,1%)», — рассказывает Наталья Боброва, директор по развитию + 7 REALTY flc (Бавария). Немецкие эксперты придерживаются оптимистического сценария развития ситуации на германском жилом рынке недвижимости. Еще одна любопытная деталь, которую отмечает Наталья: с одной стороны, снизилось количество сделок на рынках коммерческой недвижимости и замедлились продажи эксклюзивных объектов, а с другой — по-прежнему остались стабильными цены и спрос на жилье. Более того, в некоторых регионах сохранилась тенденция к росту цен.

— До кризиса доход от инвестиций ниже 10% годовых был, мягко говоря, непопулярен среди инвесторов, ведь рынок ценных бумаг, драгоценных металлов и различных производных инструментов позволял зарабатывать на порядки больше. Однако на фоне снижения доверия к банковским продуктам, а также убытков на рынке акций альтернатив практически не осталось. В этом свете немецкая недвижимость, приносящая невысокий, но стабильный доход, выходит на лидирующие позиции и будет еще долгие годы доминировать при выборе инвестиционных решений, — считает Наталья Боброва.

Пять факторов привлекательности

Эксперты + 7 REALTY flc выделили пять факторов привлекательности немецкой недвижимости:

1. Потребность в стабильности. Спрос на недвижимость на внутреннем рынке растет из-за опасений обесценивания частных накоплений и сокращения пенсионных программ. Поэтому недвижимость приобретают в качестве «защитного инструмента».

2. Ожидаемая инфляция. ЕЦБ официально объявил о приближении инфляции. По заявлению президента ЕЦБ, дефляция, зарегистрированная в Еврозоне в июне 2009 года, скоро сменится ростом потребительских цен. По различным оценкам, рост инфляции в Германии ожидается через 2−3 года. При этом средний уровень инфляции в стране с 2011 года может составлять от 5% в год. С учетом таких прогнозов привлекательность вложений в недвижимость, именно сейчас становится высоко актуальной, особенно с учетом низких кредитных ставок, которые «перекрывают» инфляционный рост.

4. Снижение процентных ставок ипотечных кредитов. Это не означает, что банки стали охотнее кредитовать покупку недвижимости. Просто ипотека и кредитование стали более доступными для тех, кто готов сделать первоначальный взнос от 50—70% стоимости объекта. Очень важно, что немцы стали активнее покупать недвижимость в собственность для: личного использования по ипотечным программам, поскольку считают, что из-за прогнозируемой инфляции кредитные выплаты будут окупаться.

5. Стабильный доход от аренды. Арендные ставки на жилую недвижимость в Германии держатся на докризисных уровнях. Маклеры прогнозируют следующий доход до конца 2009 года (данные BulwienGesa): 8,7% для городов класса «А»: Мюнхен, Гамбург. Берлин и т. д. (по итогам 2008 года — 9,2%). 9,8% для городов класса «Б»: Карлсруэ, Дрезден. Ганновер (по итогам 2008 года — 10,6%).

http://z-dom.com/

Эксклюзив Realt.by:

«Вертикальный город» – утопия для ленивых? Оцениваем, как устроен новый МФК на Грушевке

6421

Заброшка, которая дождалась: белорусы выкупили старый лагерь у леса и сделали из него стильное место

11523

Полгода платите, но бизнес не работает: как пережить этап ремонта коммерческого помещения

1523

«Решает цена, а не календарь». Что происходит с домами и дачами прямо сейчас

7780

Резиденция в Качино. Свой особняк у Минского моря за адекватные деньги

12720

Как минчане выживают при 33°C и сколько стоит поставить кондиционер прямо сейчас?

14626

«Мы в шоке и растерянности». Что происходит на месте пожара в доме в центре Минска

20329

Дом возле гольф-полей дешевле рынка: два этажа, в каждой спальне свой санузел. Побывали внутри

3480

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124