Частная собственность — не панацея

  504

Реализуемая в Беларуси стратегия, ориентированная на решение жилищной проблемы преимущественно путем строительств нового жилья и приобретения его в собственность гражданами, представляется не бесспорной, считает эксперт в области жилищных отношений, кандидат технических наук Александр Сидоренко.

Согласно официальным данным количество домохозяйств в Беларуси, нуждающихся в улучшении жилищных условий и состоящих на квартирном учете, за последние 10 лет возросло почти на четверть и на начало 2009 года составило 701 тыс. семей и одиноких граждан. В этот период численность населения в стране сократилась более чем на 300 тыс. человек. Однако жилье не стало доступнее для большинства граждан, реально в нем нуждающихся.

По мнению А. Сидоренко, нынешняя жилищная стратегия не предусматривает рациональное использование существующего фонда и, прежде всего, находящегося в частной собственности, формирование сектора найма на рынке жилья, стимулирование воспроизводства жилищного фонда посредством его реконструкции, модернизации и ремонта. Она навязывает гражданам приобретение жилья в собственность, не обеспечивает соответствия между экономическими возможностями общества и количеством потребляемого жилья.

Поведение и действия определенной части граждан, состоящих на квартирном учете, показывают, что многие из них непосредственно не связывают стремление приобрести в собственность жилье с необходимостью накопления для этой цели финансовых ресурсов. Они рассчитывают стать, с поддержкой государства, собственниками жилья путем приобретения его по льготной цене и с использованием льготных кредитов. То есть эта часть граждан хочет стать домовладельцами, не прилагая усилий. И, надо сказать, что в течение последнего десятилетия многим гражданам государство позволило это осуществить. Для этого на жилье было установлено два уровня цен: льготная цена для тех, кто состоит на квартирном учете, и рыночная (коммерческая) цена для всех остальных. Их величины могли отличаться на 50−100%.

Льготный режим приобретения жилья в собственность сформировал у граждан иллюзию его доступности как предмета собственности вне зависимости от их материальной обеспеченности. Это явилось стимулом для увеличения квартирной очереди и одновременно сдерживающим фактором развития сектора найма на рынке жилья.

Наличие возможности приобретать жилье по льготным ценам, существенная разница в стоимости льготного и коммерческого жилья и значительное возрастание стоимости недвижимости с течением времени являются фактором, который подталкивает граждан к спекулятивным сделкам на рынке недвижимости. Ни для кого не секрет, что значительное количество земельных участков, прав требования на жилые помещения и жилые помещения приобретаются гражданами, в том числе и в льготном режиме, с целью последующей перепродажи. Все это приводит к неэффективному расходованию ресурсов, увеличению объемов нерационально используемого жилищного фонда, перепотреблению жилья, росту цен на рынке жилья и т. д.

По мнению А. Сидоренко, на современном этапе развития нашего общества целью жилищной политики должно являться не предоставление возможности каждой семье иметь в собственности квартиру или одноквартирный дом, а создание в обществе условий для удовлетворения каждым домохозяйством жилищной потребности, исходя из его материального достатка и потребительских предпочтений, в размере и с качеством не менее чем предусмотрено нормами. При этом домохозяйствам необходимо предоставить возможность самостоятельно определять способ удовлетворения своей жилищной потребности: путем приобретения жилья в собственность или его найма.

Жилищная фильтрация

Важнейшим фактором в решении жилищной проблемы и поддержании устойчивого воспроизводства жилищного фонда является, по мнению А. Сидоренко, жилищная фильтрация. Жилищная фильтрация — это процесс последовательного перехода жилых помещений, теряющих свои потребительские качества в течение срока службы, от пользователей с большими доходами к пользователям с меньшими доходами. В рыночной экономике процесс жилищной фильтрации однонаправленный: от «богатых» к «бедным». В переходной экономике имеет место два вида жилищной фильтрации: прямая, природа которой та же, что и в рыночной экономике, и обратная. Перераспределение жилья повышенных потребительских качеств между низкодоходными и высокодоходными группами домохозяйств в пользу последних является обратной фильтрацией.

Но если движущей силой прямой фильтрации является потеря жильем своих потребительских качеств вследствие физического и морального износа, то обратная фильтрация — это результат несоответствия уровня доходов домохозяйств потребительским качествам жилья, находящегося в их пользовании.

Объектная база прямой фильтрации создается путем воспроизводства жилья, потребительские качества которого выше, чем у ранее построенного. В настоящее время к такому жилью, прежде всего, относятся одноквартирные жилые дома и квартиры в многоквартирных домах повышенной комфортности. Потенциал объектной базы обратной фильтрации в основном сформирован приватизацией жилищного фонда. На его величину оказывают также влияние объемы строительства нового жилья и его качество. Интенсивность реализации этого потенциала определяется динамикой расслоения домохозяйств по уровню доходов и перехода к оплате жилищно-коммунальных услуг на ставки и тарифы, компенсирующие затраты на их производство.

Увеличение объемов жилищной фильтрации возможно только в рамках цивилизованного рынка жилья, развитие которого будет способствовать и преодолению привязанности части домовладельцев к недвижимому имуществу. На этом рынке жилье должно покупаться и продаваться как в виде объектов, так и в виде услуги (найма). Последнее особенно важно для развития обратной фильтрации и предоставления домохозяйствам возможности выбора формы ее реализации.

Обратная фильтрация обеспечивает приведение в соответствие реальных и потенциальных потребительских качеств жилища, а также жилищных условий домохозяйств их материальному положению. Она создает условия для упорядочения оплаты жилищно-коммунальных услуг.

И далее А. Сидоренко приводит данные, которые позволяют оценить результаты приватизации жилищного фонда и потенциальную базу для обратной жилищной фильтрации.

Что делать с метрами, которые в тягость

Приватизация государственного и общественного жилищного фонда привела к радикальным количественным и качественным изменениям в отношениях собственности. На начало 2008 года было приватизировано 1 235 133 жилых помещений общей площадью 61 749,1тыс.кв.метров. Доля приватизированного жилья в общем его объеме по площади составляет 32,9%, по количеству квартир 32,1%. Общая площадь частного жилищного фонда с1992 года по 2008 год возросла, и его удельный вес достиг 84,4%. При этом физическим лицам принадлежит 76,1%. С учетом домов жилищных и жилищно-строительных кооперативов доля физических лиц составляет почти 80%. В их собственности находится около 2917тыс. квартир и одноквартирных домов.

Приватизация жилищного фонда позволила определенной части граждан, вне зависимости от их дохода, стать собственниками квартир повышенных потребительских качеств. Многие из этих квартир расположены в домах, находящихся в центральной части городов. В настоящее время собственниками значительного количества таких квартир являются домохозяйства с невысокими доходами, а в ряде случаев — просто малообеспеченные. Для них пользование этим жильем становится непосильным бременем. По мнению А. Сидоренко, малообеспеченных и других собственников жилья с повышенными потребительскими свойствами и (или) имеющих площадь, размеры которой больше чем им нужно, следует заинтересовать в добровольном регулировании количества и качества используемого жилья и получении дополнительного дохода за счет самоограничения при его потреблении.

По словам А. Сидоренко, в Беларуси потенциал обратной фильтрации оценивается в 300−350 тыс. квартир, то есть в 7−9% от их количества. По данным выборочного обследования домашних хозяйств на начало 2002 года примерно у 40% малообеспеченных домохозяйств находилось в пользовании, в расчете на душу, более 20 кв. метров общей площади. Количество таких домохозяйств с 1995 года по 2002 год возросло в 1,4 раза. У трети из них обеспеченность жильем составляла свыше 30 кв. метров на человека.

К малообеспеченным домохозяйствам относятся домохозяйства, у которых доходы на душу населения равны или меньше бюджета прожиточного минимума, то есть стоимостной величины минимального набора материальных благ и услуг, необходимых для обеспечения жизнедеятельности человека. Удельный вес таких домохозяйств в общем их количестве в 1995—2001 годах находился примерно в пределах 25−40%. Именно эта группа формирует потенциал обратной жилищной фильтрации.

Какой же объем жилья может стать базой для формирования фонда арендного жилья? Согласно данным, которые приводит А. Сидоренко, на начало 2008 года в Беларуси насчитывалось 55 738 граждан, имеющих в собственности от 2 до 7 квартир, которые в основном находились в городских поселениях. Суммарное количество квартир, которые являются для этих граждан вторым, третьим, четвертым, пятым, шестым и седьмым («вторым») жильем равно 58 117 единицам. Удельный вес этого жилья в общем количестве квартир городских поселений, за исключением г. Минска, составляет 1,4%, а в г. Минске — 3,4%, то есть более чем в два раза. В столице в 8 тыс. квартирах не прописано (не зарегистрировано) ни одного человека. В период с 2002 года по 2008 год количество граждан, имеющих в частной собственности две и более квартиры, возросло с 38 477 до 55 738 человек.

При этом А. Сидоренко отмечает, что выше приведенные сведения, полученные на основе статистических данных, не отражают реального количества «второго» жилья, находящегося в собственности граждан. Например, они не учитывают одноквартирные жилые дома в сельской местности, капитальные строения на дачно-садовых участках и др.

Так, в 2007 году в Беларуси насчитывалось около 120 тыс. незаселенных (пустующих) жилых домов общей площадью 6,0 млн.кв.метров. А это, как правило, одноквартирные жилые дома, которые находятся в сельских населенных пунктах и принадлежат гражданам.

Количество «второго» жилья, по мнению эксперта, также занижается посредством его учета исходя из принадлежности конкретным гражданам, а не домохозяйствам. Например, если супруги имеют в собственности каждый по одной квартире, то по данным статистики они не учитываются, как домохозяйства, имеющие «второе» жилье.

Проблемы «второго» жилья

Приведенные выше сведения свидетельствуют о том, что в республике формируется частный фонд, принадлежащий физическим лицам и предназначенный не только для их личного потребления, а для накопления капитала и извлечения дополнительного дохода. Этот процесс наиболее динамично происходит в столице, областных центрах и их пригородах, где самые высокие плата за наем частного жилья и цены на вторичном рынке жилья.

Изучение проблемы «второго» жилья показывает, что оно во многих случаях используется нерационально, то есть не по прямому назначению — с учетом его вместимости и с недолжной интенсивностью — не круглый год и не для постоянного проживания. На рациональность и интенсивность использования жилья, по мнению А. Сидоренко, влияют не только субъективные факторы (потребительские предпочтения и уклад жизни домохозяйств), но и объективные факторы, которые определяют комфортность проживания во «втором» жилье. Эта комфортность определяется развитостью инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, доступностью жилищно-коммунальных услуг, возможностью эффективного и безопасного круглогодичного использования, удовлетворения основных бытовых потребностей.

А. Сидоренко уверен, что до тех пор, пока в кварталах индивидуальной застройки, в коттеджных поселках и других местах размещения одноквартирных домов не будут созданы условия для комфортного проживания, добиться эффективного использования недвижимого имущества, которым располагают собственники «первого» и «второго» жилья, практически невозможно, так как «второе» жилье они будут стремиться держать для себя в резерве. В настоящее время в таком резерве находится не одна сотня тысяч жилых помещений. Сокращение этого резерва путем введения его в экономический оборот и эффективного использования является актуальной задачей, решение которой не столько зависит от собственников жилья, сколько от республиканских, региональных и местных органов власти.

Добиться эффективного использования каждого конкретного жилого помещения можно только при консолидации экономических интересов и социальной ответственности собственников и потребителей жилья, бизнеса и государства, а также учете не только количества построенного жилья, но и используемого по назначению, считает А. Сидоренко.

Газета "Недвижимость Белоруссии"

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

94328

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

57375

10 самых интересных минских строек жилья в 2026 году. Панельные, монолитные, элитные и эконом

45825

«Фиксируем завышенные цены». Что происходит с квартирами в Минске прямо сейчас

13086

«Заселились 40 лет назад, уезжать не хотим». Как живется в панельках возле парка Павлова в Малиновке

22252

Телефон в рассрочку будет выгоднее, чем при оплате сразу? Смотрим обновленный салон Life в центре Минска

7662

У вас еще нет своего жилья? Считаем, сколько вы будете тратить на аренду и сколько — на платежи за собственную квартиру

9432

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883