Институт найма как средство от роста цен и дефицита предложения

  480

О важности развития института найма жилья как одного из способов обеспеченности жильем говорится в Концепции создания доступного жилья в Беларуси. Но для развития этого института необходимо создание условий, стимулирующих собственников сдавать жилье в социальный коммерческий наем (аренду). О том, что это должны быть за условия, говорит эксперт в области жилищных отношений, кандидат технических наук Александр Сидоренко.

— Рациональное использование жилищного фонда базируется как на купле-продаже жилых помещений, так и на сдаче их в коммерческий и социальный наем. Последнее возможно только в условиях цивилизованного и развитого рынка найма жилья, наличия инфраструктуры и конкуренции в сфере его управления и эксплуатации. Рынок найма жилья — это, прежде всего, установление цен на этот вид услуг на рыночных условиях и включение в квартирную плату инвестиционных затрат, связанных с его воспроизводством.

Для того чтобы малообеспеченные домохозяйства могли сдавать в наем жилье, принадлежащее им на праве собственности и имеющее повышенные потребительские качества, а также нанимать жилье, у которого потребительские качества ниже, необходимо сформировать соответствующую нормативно-правовую базу. Права сторон, участвующих в таких сделках, должны быть надежно защищены. Это касается как нанимателей, так и наймодателей жилья, а также учета их интересов при совершении, связанных с регистрацией (пропиской), медицинским обслуживанием, получением образовательных услуг и др. Условия получения этих услуг не должны влиять на потребительские предпочтения домохозяйств и препятствовать расширению экономического оборота недвижимого имущества.

Острота проблемы удовлетворения потребности в жилье граждан, имеющих невысокие доходы, масштабы и глубина изменений отношений в жилищной сфере, их влияние на социально-экономическое развитие диктуют необходимость расширения партнерства между государством, собственниками и потребителями жилья, бизнесом. Рост доверия между ними, солидаризация интересов, интеграция и рациональное использование имеющихся в их распоряжении ресурсов позволят с наименьшими издержками сформировать фонд, предназначенный для социального и коммерческого найма. Для выстраивания такого взаимодействия необходимо располагать полной, достоверной и актуальной информацией о состоянии жилищной проблемы, условиях заселения и возможностях более интенсивного использования частного фонда.

Также следует создать нормативное и правовое обеспечение для формирования рынка найма жилья, в том числе и помещений социального пользования на базе частного жилищного фонда и, прежде всего, принадлежащего физическим лицам. Возможность придания статуса помещений социального пользования квартирам и домам, находящимся в частной собственности, следует закрепить в законодательном порядке. Придание такого статуса должно представлять экономический интерес, как для владельцев жилых помещений, так и для государства.

При формировании нормативного обеспечения гражданского оборота социального жилья представляется целесообразным осуществить следующее. Во-первых, установить требования к жилым помещениям и домам эксплуатируемого фонда, которым может быть придан статус социального жилья. При установлении этих требований необходимо исходить из того, что им должны соответствовать квартиры в домах, построенных по типовым проектам первых массовых серий, то есть начиная с 60-х годов прошлого века. Во-вторых, нормирование верхнего и нижнего пределов площади социальных квартир при их проектировании и строительстве за счет средств государства или с бюджетной поддержкой

Наличие цивилизованного и развитого рынка найма жилья и конкуренции в сфере его управления и эксплуатации позволит организовать рациональное использование частного жилищного фонда. Собственники квартир и домов должны иметь свободный, упрощенный и не дорогой выход на этот рынок. Их следует заинтересовать в предоставлении жилья в социальный наем гражданам, состоящим на квартирном учете. Это можно сделать путем уменьшения, например, размера подоходного налога, предоставления льготных кредитов на ремонт, сдаваемых в наем жилых помещений, налоговых вычетов и др. Важны для них также надежная защита прав собственности и гарантия оплаты найма жилья малообеспеченными домохозяйствами.

Чем больше собственников станет наймодателями жилья, тем выше будет предложение на рынке и тем ниже будут цены. На рынке жилья секторы найма и купли-продажи взаимосвязаны. Эффективное функционирование сектора найма приведет к повышению доступности жилья и при его купле-продаже.

Ключевое значение в удовлетворении потребности общества в жилье имеет жилищный фонд, представленный одноквартирными жилыми домами, находящимися в собственности физических лиц. В настоящее время он занимает более 40% площади всего жилого фонда Беларуси. При этом он играет особую роль в обеспечении жильем населения, проживающего в сельской местности, малых и средних городах, где его доля достигает 80%. Бремя расходов по содержанию этого фонда в основном несут его собственники, государство оказывает отдельным из них поддержку в размере значительно меньшем, чем гражданам, проживающим в многоквартирных домах.

В 2007 году индивидуальными застройщиками было возведено около 37% общей площади жилья. Усадебное строительство в сельской местности, одно- и двухквартирных домов в малых и средних городах и пригороде больших и крупных городов может обеспечить доступность жилья для тех, кто желает иметь его в собственности. Этому виду жилища отдают предпочтение большинство домохозяйств, рассчитывающих улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств.

Проживание в частном одноквартирном доме создает наилучшие условия для развития семьи, воспитания ее членов. При его строительстве и использовании домохозяйство может максимально реализовать свои эстетические представления и потребительские предпочтения. Исходя из своего инвестиционного потенциала, гражданам предоставляется возможность самим определять сроки возведения дома и очередность ввода в эксплуатацию отдельных его частей. Этот вид строительства позволяет собственнику активно влиять на его качество и стоимость, как за счет личного трудового участия в нем членов домохозяйства, так и за счет контроля над подрядчиком. Пользование и владение на праве собственности комфортным домом существенно повышает статус домохозяйства в обществе. Наличие такого недвижимого имущества является важным фактором социальной идентификации.

Между тем в настоящее время в Беларуси жилищный фонд, представленный одноквартирными домами, имеет самый низкий уровень благоустройства. Он оборудован водопроводом, канализацией, центральным отоплением, горячим водоснабжением, ваннами на уровне 20−40%. Эти показатели для жилищного фонда, представленного многоквартирными домами, имеют значения 95−100%.

На долю одноквартирных домов приходится около 90% общей площади незаселенного (пустующего) фонда и почти 62% фонда, выбывшего из эксплуатации в 2007 году. Низкий уровень благоустройства этого фонда является основной причиной того, что частный жилищный фонд в целом оборудован водопроводом, канализацией, центральным отоплением, горячим водоснабжением, ваннами соответственно на 66,3, 64,3, 65,9, 56,4 и 58,6%. Повышение уровня благоустройства жилищного фонда, представленного одноквартирными домами, особенно в сельской местности, малых и средних городах является важнейшей задачей на настоящем этапе развития нашего общества.

В условиях кризиса значимое стабилизирующее воздействие на экономику может оказать массовое воспроизводство одноквартирных жилых домов на основе нового подхода, суть которого в следующем. Система воспроизводства такого жилья должна быть ориентирована на потребителя, который имеет средний и выше среднего уровень доходов, для которого это жилье является единственным для постоянного проживания.

Стимулирование платежеспособного спроса на это жилье и обеспечение его доступности для всех тех, кто готов и способен ремонтировать, модернизировать, реконструировать, строить и его приобретать. Создание условий для наделения этого жилья потребительскими качествами, уровень которых превышал бы потребительские качества жилья, представленного типовыми многоквартирными домами, а также условий для эффективной и безопасной его эксплуатации.

Характерной чертой этого подхода является не только возможность воспроизводства жилья с высокими потребительскими качествами, обеспечивающими для домохозяйств желаемый уровень комфорта, но и формирование нового отношения к этому жилью со стороны собственников. Ими это жилье, прежде всего, рассматривается как предмет личного потребления, который оказывает существенное влияние на качество жизни, а не как способ накопления богатства, для обеспечения материальной безопасности в будущем.

Изменение отношения к дому явиться ключевым фактором развития частного жилищного фонда, повышения эффективности его использования, роста предложения на рынке жилья и интенсивного формирования на нем сектора найма. Оно приведет к рациональному использованию финансовых средств направляемых в жилищную сферу, сокращению сроков строительства этих домов и незавершенного производства, существенному росту качества жилищного строительства, ориентированному на снижение потребления топливно-энергетических ресурсов и эксплуатационных затрат.

Реализация предлагаемого подхода позволит ввести в экономический оборот дополнительное количество жилья, которое в настоящее время не рационально используется, не достроено. Сегодня сотни тысяч домохозяйств имеют в собственности по две, три и более квартиры и (или) одноквартирных дома. У многих домохозяйств часть этого жилья пустует, находится в эксплуатационно-непригодном состоянии, используется только периодически, например, сезонно, а также не по прямому назначению. Инвестиционные квартиры и одноквартирные жилые дома, приобретенные и построенные с целью последующей перепродажи, могут годами находиться фактически в незавершенном производстве (например, без отделки).

Предлагаемый подход позволит активизировать вовлечение этого жилья в хозяйственный оборот, в первую очередь посредством сдачи жилья в наем. Кроме того, он даст возможность привлечь в жилищную сферу, в том числе и для производства ремонта, модернизации и реконструкции домов и ремонта квартир, дополнительные финансовые ресурсы, которыми располагает наиболее обеспеченная часть населения. Стимулирует спрос на строительную и ремонтно-строительную деятельность, жилищно-коммунальные услуги.

Все это будет содействовать повышению доступности жилья, позитивно повлияет на его стоимость при приобретении и найме. Позволит сформировать фонд помещений социального пользования из жилья, принадлежащего частным лицам. Явится важным шагом на пути решения жилищной проблемы.

Газета "Недвижимость Белоруссии"

Эксклюзив Realt.by:

У вас еще нет своего жилья? Считаем, сколько вы будете тратить на аренду и сколько — на платежи за собственную квартиру

10867

Они уже купили белорусам 6 500 квартир. Как устроен «Жилищный баланс» и можно ли вступить туда без первого взноса?

17704

«Большую квартиру купили всего за 72 тысячи долларов». Как живется в районе доступных новостроек

11455

«Вертикальный город» – утопия для ленивых? Оцениваем, как устроен новый МФК на Грушевке

3816

Едем в Полоцк! Рассказываем, где остановиться и что посмотреть

5923

Ремонт за 80 и 120 тысяч долларов. Смотрим две дизайнерские квартиры, где каждый метр продуман до мелочей

12098

Нашли 5 квартир-студий в Минске, куда можно въехать сразу после покупки

10374

Стильный интерьер из камня и досок. Посмотрите, во что превратили старый пионерлагерь под Миром

3331

На квартиру не хватило: как Максим и Лиза покупали дачу под Минском, чтобы жить там постоянно

7457

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457