Недвижимость Черногории: непростой выбор

  501

Цены на вторичную недвижимость в Черногории за время кризиса вернулись к уровню 2004−2005 гг. Для покупателя это звучит весьма заманчиво, но, подбирая квартиру или дом, необходимо учитывать особенности местного вторичного рынка, чтобы избежать возможных неприятностей в будущем.

Главное, что привлекло в Черногорию первых покупателей недвижимости, — цены. Лет шесть-семь назад, еще до обретения государством независимости, дом на побережье можно было купить всего по 1000 евро за 1 кв. м. Правда, нового строительства тогда практически не было, а на вторичном рынке предлагали в основном объекты весьма низкого качества. Чаше всего — квартиры времен социализма с устаревшими планировками и старые деревенские дома, нуждающиеся в ремонте, однако любителей дешевизны это не останавливало. Главное, что интересовало российского покупателя, — близость к морю, востребованный район (Будванская Ривьера и Которская бухта) и низкая цена.

В ответ на спрос резко выросло число предложений на рынке новостроек, постепенно улучшалось и качество строительства, и инфраструктура. Цены быстро пошли вверх, и к лету 2008 г. средняя стоимость 1 кв. м жилья в районе Будвы составляла уже около 3500 евро. Причем на вторичном рынке значительную часть предложений составили недавно построенные, но уже перепродающиеся апартаменты.

Однако для Черногории, с существующим уровнем инфраструктуры и сервиса, эта цена явно завышена: не только в Болгарии, но и в развитой Испании, и на популярном Кипре качественное жилье можно купить за меньшие деньги. Благодаря коррекции, произошедшей на черногорском рынке недвижимости под влиянием мирового финансового кризиса в 2009 г., стоимость стала больше соответствовать качеству.

Важно отметить, что многие привлекательные и современные проекты в Черногории сейчас находятся на разных стадиях строительства. Поэтому тем покупателям, которые не готовы ждать месяцы, а то и годы до завершения стройки, по сути, остается только один выбор — вторичный рынок. И дать промашку никак нельзя!

Смена ориентиров

Заместитель генерального директора компании «АДС Черногория» Михаил Травкин говорит о преимуществах сложившейся ситуации для клиентов: «Цены снизились до уровня 2004−2005 гг., при этом покупатель сегодня получает за те же деньги гораздо более качественные и удобные объекты».

«Сейчас предложения на рынке достаточно дифференцированы, в силу развития этого сектора за последние несколько лет, — добавляет Иван Барада, старший менеджер компании Sagio Residence. — Тем не менее, больше всего предложений относится к вторичному рынку. В основном вторичная недвижимость в Черногории уступает в цене готовым объектам на первичном рынке, особенно когда речь идет о комплексах с развитой внутренней инфраструктурой».

Разброс цен на вторичном рынке очень большой, поскольку предложения очень разнородны. Стоимость зависит от многих факторов, таких как местоположение, удаленность от моря, площадь дома и участка, год постройки, качество строительства, наличие инфраструктуры, и др.

«Сегодня минимальный ценовой порог для вторичного жилья составляет 1500 евро, цены на новые объекты начинаются от 2000 евро», — говорит руководитель отдела продаж и маркетинга компании Montenegro Venture Partners Ксения Хохрякова.

Такая ситуация на рынке недвижимости, по словам директора агентства Kotler Consult Сергея Котлера, привлечет покупателей с бюджетом до 100 000 евро — при том что еще недавно они не могли рассматривать Черногорию в качестве возможного направления для покупки дома для отдыха.

Новое вторичное

Стремление покупать по принципу «что дешевле» всегда сопряжено с рисками. При приобретении недвижимости off-plan это риск затягивания сроков и отказа девелопера от обязательств. Риски на вторичном рынке не столь очевидны и требуют от покупателя хорошего знания местного законодательства и технических аспектов строительства.

В Черногории до недавнего времени застройка велась хаотично, планы урбанизации территории в большинстве общин были утверждены только в прошлом году. Даже сейчас из-за бюрократических проволочек застройщикам требуется не меньше года, чтобы пройти многочисленные инстанции и получить разрешение на строительство, а еще недавно этот срок мог быть и больше! Поэтому некоторые девелоперы начинали работы, не имея на руках разрешения, и рассчитывали узаконить постройку постфактум.

Часто дома возводились на землях сельскохозяйственного назначения или в заповедных зонах. Также нередко нарушались ограничения по высотности и площади зданий. В большинстве случаев проблему с документами удавалось решить, но есть риск того, что необходимые бумаги до сих пор не приведены в соответствие с планом урбанизации, а коммуналии (налоги на застраиваемые площади) не уплачены. А это значит, что объект сохраняет статус нелегального и может быть снесен. Несколько таких показательных сносов уже произошло.

«Согласно новому закону, без оплаты коммуналий невозможно получить разрешение на строительство, — рассказывает Ксения Хохрякова. — Раньше коммуналии можно было оплачивать после того, как дом построен, и некоторые недобросовестные застройщики этим пользовались, перекладывая оплату на покупателей». Тарифы в каждой общине свои и составляют от 10 до 20% от стоимости строительства — сумма существенная, и о необходимости такой «доплаты», конечно, лучше знать заранее.

«Процесс приведения строительных норм и правил в законодательное русло в Черногории находится в начальной стадии, — поясняет Сергей Котлер. — Каждый год появляются новые акты, подзаконы, дополнения, направленные на борьбу с несанкционированной застройкой. Без соответствующей подготовки в них сложно самостоятельно ориентироваться. Поэтому покупателю, чтобы обезопасить себя, лучше всего прибегнуть к помощи профессионалов — юристов или риэлторов».

Дома с историей

Наиболее существенно падение цен сказалось на домах старого жилого фонда. «Хороший старый дом недалеко от моря, который раньше стоил около 1 млн евро, теперь можно купить за 400 000−600 000 евро. Дома, которые требуют серьезной реконструкции, стоят еще дешевле», — говорит Ксения Хохрякова.

У вторичной загородной недвижимости в Черногории есть ряд технологических особенностей. Многие дома построены без фундамента, стены возведены прямо на земле, нет дополнительной гидроизоляции и часто — вентиляционных систем, поскольку коренные жители традиционно предпочитают держать окна открытыми. «Многие черногорцы строили жилье для себя, что называется, „по-домашнему“, из подручных материалов, без четкого продуманного плана, документации, и основная масса таких домов невысокого качества, — рассказывает Михаил Травкин. — Возможны некоторые скрытые дефекты, для выявления которых необходим строительный опыт или участие специалиста в оценке».

Несмотря на все это, основным фактором, влияющим на решение о покупке вторичного жилья, по-прежнему служит хорошее расположение дома, близость к морю. Некоторые готовы купить ветхий дом, снести его и построить новый. Но в этом случае необходимо точно знать, что такое решение экономически оправданно. Следует также помнить, что иностранные физические лица имеют право приобретать в Черногории дом с участком площадью не более 5000 кв. м.

К выбору вторичного жилья в любой стране, а в Черногории особенно (из-за того что это молодой и не вполне урегулированный рынок) необходимо подходить с большой осмотрительностью: проверять документы на собственность, наличие разрешения на строительство и уплату налогов, не ограничиваться оценкой качества строительства «на глазок» и не экономить на услугах юриста. В то же время низкая цена далеко не всегда означает, что у дома обязательно есть какие-то скрытые недостатки. Ксения Хохрякова напоминает, что целью может быть срочная продажа — и поэтому владелец идет на ценовые уступки. Например, многие сербы сейчас стремятся продать свои дома в Черногории и перебраться в Сербию.

http://www.homesoverseas.ru/

Эксклюзив Realt.by:

Тут снесут весь частный сектор и построят метро. Еще один микрорайон Минска ожидают перемены

133087

Семья переехала в мистическую деревню, приютила кабана и стала популярной на YouTube

7842

Чтобы убрать всю пыль, разбирают батареи. Как работает профессиональный клининг

10509

Привлечь реальных клиентов: как агентству недвижимости сделать эффективную рекламу?

1952

Купить недвижимость: и выбрать идеальный вариант, и заработать. Узнали у специалистов о хороших локациях для жизни и инвестиций

7902

Более 180 сделок за месяц! Рассказываем о тех, кто приводит к продавцам квартир реальных покупателей

8043

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

4214

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

64303

«Низкий доллар не помог». Эксперты рассказали, что происходит на рынке недвижимости

28594

Уехали из Минска и купили старый дом в кредит. Рассказываем про интересную семью

16332

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

6691