Среда для перехода на новый уровень

  313   3

Изменения, которые произошли на рынке недвижимости под воздействием финасового кризиса, могут иметь как позитивные, так и негативные последствия как для рынка в целом, так и для его профучастников. Вот о чем рассказал в интервью корреспонденту «НБ» руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир ДАВИДОВИЧ.

— Кризис обнажил многие проблемы рынка недвижимости и одновременно ускорил его переход на новый, более высокий уровень. В числе позитивных тенденций, произошедших на рынке в прошлом году, я назвал бы появление на рынке недвижимости (жилой и коммерческой) девелоперов с амбициозными проектами и академическими подходами к девелопменту. До прошлого года в среде застройщиков существовало устойчивое мнение, что работа над проектом должна начинаться с эскизного проекта. Все предшествующие стадии, например, консалтинг, разработка концепции проекта еще до начала проектирования, всерьез не воспринимались.

В то же время кризис обострил хронические проблемы рынка, особенно в сегменте коммерческой недвижимости. Тихая стагнация сменилась шоковой терапией. И мы увидели объекты, в том числе уже созданные, угасание которых неминуемо в обозримом будущем. В первую очередь это касается торговых объектов. Некоторые из них, почти построенные, могут вообще не открыться, некоторые придется заморозить и перепрофилировать в силу полной неконкурентоспособности и непродуманности концепции.

В секторе офисной недвижимости некоторые объекты постигнет та же участь, но здесь в силу специфики рынка процесс потери объектом способности приносить доход его владельцу или владельцам будет более длительным.

— Владимир Иванович, какова доля таких объектов в секторе коммерческой недвижимости? И верно ли то, что в прошлом году некоторые застройщики вынуждены были продавать свои объекты по демпинговым ценам?

— Доля объектов-неудачников, по нашему мнению, — от 30 до 40% рынка. Еще тренд, который довольно ярко проявился на рынке в прошлом году — это гораздо более серьезное отношение девелоперов к вопросам реализации своих объектов. Как в жилой, так и в коммерческой недвижимости можно выделить группу — она немногочисленна и представлена крупными проектами, находящимися на начальной стадии реализации, где девелоперы задумываются о брокеридже заранее и так же серьезно, как и обо всех других этапах девелопмента. Это девелоперы так называемой новой волны, о которых я упоминал вначале.

Вторая группа более многочисленна и представлена проектами, находящимися на завершающей стадии реализации. Их заказчики (девелоперы), столкнувшись с кризисом, массово занялись созданием собственных служб реализации (продаж), параллельно пытаясь поддерживать бессистемные отношения с риэлтерами. Стали думать о рекламировании своих объектов, о мотивации персонала службы реализации и т. д. То есть занялись работой, не свойственной девелопменту.

По нашим расчетам, такой непрофессиональный подход к реализации объектов обеспечивает до 10% потерь ожидаемого дохода. К тому же практика показывает, что если служба реализации сама занимается продажами, то в этом случае крайне тяжело избежать проявления двух серьезных негативных моментов. Первое — это понятное желание продавать как можно больше объектов, при этом не заботясь о максимально приемлемой для рынка стоимости. И второе — непрозрачность ценовой политики, которая к тому же является благоприятной средой для произрастания коррупции внутри девелоперской компании.

Нет сомнений, что со временем девелоперы поймут всю бесперспективность такого пути и отдадут предпочтение системным, принятым в мировой практике подходам к реализации и обратятся к профессионалам. В свою очередь службы реализации перестанут «стоять у прилавка», а будут заниматься выстраиванием взаимоотношений между застройщиком и риэлтерскими компаниями.

Уверен и в том, что к тому моменту и сами риэлтеры усовершенствуют свои методы работы с застройщиками и смогут предложить им новые, более эффективные технологии продаж.

— Как повлиял кризис на арендные отношения?

— Собственники (арендодатели) объектов коммерческой недвижимости, несмотря на кризис, не избавились от привычки считать, что услуги риэлтерских организаций по поиску арендаторов должны оплачивать только арендаторы. И это еще один тренд, неожиданно сохранившийся в прошлом году. То есть по-прежнему имела место незаинтересованность арендодателей в максимальной заполняемости предназначенных для сдачи в аренду площадей.

— Чем вы можно объяснить такое явление?

— Не только отсутствием конкуренции на рынке аренды и привычки считать каждую копейку, как это принято делать в Европе, но в первую очередь отсутствием рынка инвестиционных продаж. Когда, например, объект продается инвестору целиком с существующими арендаторами, то при продаже учитывается каждый неэффективно используемый метр и для покупателя значение имеет каждый рубль, который из-за этого теряется. В свою очередь рынка инвестиционных продаж нет, потому что почти все минские торговые центры или бизнес-центры объектами инвестиционных продаж не могут быть в принципе. Каждый объект разделен между множеством собственников.

— Чем отличился в первый кризисный год рынок жилищного строительства?

— Во-первых, странно то, что жилищные облигации не стали альтернативой долевому строительству, даже несмотря на позитивные изменения в законодательстве. А второе, чего нельзя оставить без внимания по итогам прошлого года, — это громкие скандалы на рынке новостроек, вызванные неисполнением застройщиками обязательств перед дольщиками. Учитывая сохранившиеся проблемы с финансированием у некоторых участников рынка, не исключено появление таких случаев и в текущем году.

Но в общем и целом я уверен во многих позитивных тенденциях и приятных открытиях на рынке недвижимости в 2010 году, которые приблизят его профучастников, а значит, и конечного потребителя к европейским и мировым стандартам.

Многие проблемы, которые обострил кризис, будут обсуждаться на бизнес-форуме, где встретятся ведущие игроки рынка недвижимости Восточной Европы и Беларуси. Этот форум мы планируем провести в феврале с международной компанией Сushman&Wakefield для наших белорусских партнеров.

Газета "Недвижимость Белоруссии"

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

93994

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

57232

10 самых интересных минских строек жилья в 2026 году. Панельные, монолитные, элитные и эконом

45422

«Фиксируем завышенные цены». Что происходит с квартирами в Минске прямо сейчас

12935

«Заселились 40 лет назад, уезжать не хотим». Как живется в панельках возле парка Павлова в Малиновке

22080

Телефон в рассрочку будет выгоднее, чем при оплате сразу? Смотрим обновленный салон Life в центре Минска

7491

У вас еще нет своего жилья? Считаем, сколько вы будете тратить на аренду и сколько — на платежи за собственную квартиру

9178

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883