Рынок московской аренды: начало стабилизации

  243

«Собственник» продолжает анализировать ситуацию на рынке жилой аренды в Москве. Цены на аренду московских квартир за период, прошедший с начала февраля, почти не изменились. Из существенных перемен можно отметить тот факт, что объем предложения за 2 недели снизился. Похоже, тенденция последних месяцев — нарастающий объем предложения — сменилась на противоположную.

Предложение на максимуме

Если в течение января объем предложения квартир в аренду продолжал расти (по сравнению с ноябрем этот показатель увеличился к началу февраля примерно на 70%), то первые недели февраля дали понять: есть предел и для этой тенденции. А вот спрос, как отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда», с начала года постепенно увеличивается. «Спрос на квартиры в январе 2010 года по сравнению с декабрем довольно значительно подрос (на 34,5%), при этом следует отметить, что наиболее сильное повышение спроса коснулось квартир в диапазоне от $ 750 до $ 1000 (42%) и квартир от $ 1000 до $ 3000 (54,9%)», — приводит свои данные эксперт.

Правда, в основном участники рынка не соглашаются с тем, что спрос с начала года сколько-нибудь существенно изменился. «Традиционно рост спроса, предложения и цены наблюдается в августе. Текущий год не стал исключением, в январе ситуация не менялась», — говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость».

«На рынке аренды жилья в январе каких-либо заметных событий не произошло. Наниматели, планировавшие снять жилье, успели реализовать свои планы до наступления новогодних каникул. Поэтому первый месяц наступившего года характеризовался традиционным затишьем в этом сегменте, — приводит схожую точку зрения Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства «МИАН». «Нынешнюю ситуацию на рынке аренды относительно начала года можно охарактеризовать словом «стабилизация»», — считает Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити».

Какая из версий отражает реальное положение дел? Скорее всего, истина где-то посередине: спрос вырос по сравнению с началом года, но вряд ли именно на 30−50%, озвученные выше. Не исключено, что эти цифры отражают существующее в действительности увеличение количества обращений в отдельно взятое риелторское агентство, но надо учитывать также, что число реальных сделок может быть ниже, а кроме того, в других агентствах статистика звонков может выглядеть совершенно иначе.

Что до аренды элитных квартир, то, как отмечает Марк Нелюбин, управляющий директор Century 21 Star Realty M, с начала года количество сделок по этому рынку и вовсе сократилось, поскольку многие компании были вынуждены сокращать число персонала.

«Так, одна из крупнейших нефтяных компаний за год сократила 200 работников, большинство из которых пользовались корпоративными квартирами. И таких компаний было много. Таким образом, на рынок вышло значительное количество хороших квартир. Цены, естественно, упали. Уменьшились и объемы сделок, поскольку другой антикризисной мерой крупных компаний стала замена иностранных специалистов на российских, соответственно, сократились и бюджеты на съемное жилье, и из средней категории оно сместилось в эконом, — рассказывает эксперт. — Однако никакой катастрофы на рынке аренды в Москве не произошло, и объем сделок по сравнению с предыдущими годами упал несущественно: прошла ротация специалистов, оформился спрос, и мы ожидаем оживления рынка к концу этого месяца».

Ставки предвещают стабилизацию всего рынка

Согласно статистике, предоставленной аналитиками «Инновационной группы WinNER», арендные ставки на московские квартиры за 2 недели, прошедшие с последнего наблюдения, практически не изменились. Так, средняя цена «однушки» экономкласса сейчас находится на уровне 25 200 руб. в месяц — это на 0,83% меньше, чем в конце января. Двухкомнатные квартиры скорректировались в цене вниз на 0,7% - до уровня в 35 100 руб. в месяц. В целом, если учитывать корреляцию рынка аренды и рынка продаж вторичного жилья (последний следует за тенденциями аренды с опозданием в 3−4 месяца), то к лету стабилизация вторичного рынка в Москве будет уже очевидна всем.

Несколько иная ситуация в сегменте элитных арендных квартир. Здесь снижение оказалось чуть более существенным, составив проценты, а не доли процентов. Так, однокомнатные квартиры верхнего ценового сегмента предлагаются в аренду в среднем на 3% дешевле, чем в конце января, двухкомнатные — на 5,5% дешевле. Ставки на трехкомнатные квартиры в этом сегменте рынка остались практически без изменений (-0,3%), а на четырех- и пятикомнатные квартиры цена даже несколько выросла: на 1,7% и 2,3% соответственно.

«Рантье — владельцы квартир элитного и бизнес-классов — опустили цены [с начала кризиса] до 30%. Сегодня квартиры этих категорий имеются в достаточном количестве, спрос на них уменьшился, но не исчез. Удачно расположенная и оформленная под клиента квартира в элитном доме уйдет быстро даже за $ 20−25 тыс., — рассказывает Марк Нелюбин. — В бизнес-сегменте сегодня можно арендовать площадь ориентировочно от $ 3 до $ 5 тыс. против $ 3−7 тыс. до кризиса соответственно. Переоцененные или неудачно расположенные квартиры могут дожидаться своего арендатора по много месяцев».

«Отличие 2010 (и 2009) года — два года назад спрос в сегменте бизнес-класса примерно равнялся предложению, а с началом кризиса объем вакантных дорогих квартир лишь увеличивается», — подчеркивает Галина Фабрицкая.

Предложение перестало расти

По данным «Инновационной группы WinNER», за 2 недели, которые прошли с начала февраля, количество предлагаемых в аренду квартир — как в демократичном, так и в верхнем ценовом сегменте — сократилось впервые за несколько месяцев. В среднем по рынку объем предложения уменьшился на 15%. Главный вопрос, который возникает в связи с этим фактом в сочетании со стабилизацией ставок: достиг ли рынок своего максимума по пустующим арендным квартирам или это временная тенденция, а то и неожиданное проявление «волатильности»?

«В принципе, объем предложения на рынке аренды радикально измениться в обозримом будущем не должен. Если разве за счет крупных проектов новостроек, таких как Марфино, где квартиры будут сдавать внаем, но это дело не одного месяца, — рассуждает Галина Фабрицкая. — С начала кризиса сильнее всего предложение увеличилось в сегменте бизнес-класса из-за роста количества невостребованных квартир. В экономклассе предложение примерно равно спросу. В целом можно сказать, что в 2008 и 2009 годах количество обращений от желающих сдать жилье превышало количество звонков от потенциальных квартиросъемщиков. При этом максимальный разрыв пришелся на весну-лето прошедшего года».

По оценке Марка Нелюбина, сегодня емкость рынка аренды в Москве составляет примерно 150−160 тыс. квартир. В 2008 году эта цифра составляла 120 тыс. квартир. «Число квартир несколько выросло в последний год за счет выхода на рынок освободившихся квартир из среднего сегмента, — говорит эксперт. — Динамика роста или падения ставок аренды целиком и полностью будет зависеть от экономической ситуации в стране: если бизнес снова пойдет в гору, компании начнут набирать персонал, то ставки аренды будут расти и количество сдаваемых квартир уменьшится».

По прогнозам Ирины Стрижовой, объем предложения как в кратко-, так и в долгосрочной перспективе все-таки продолжит расти. Это связано, по мнению эксперта, с двумя факторами:

— Рынок аренды постоянно пополняется квартирами, полученными в наследство. Человек, уже имеющий собственность, получая жилье по наследству, скорее всего, будет сдавать его в аренду. Не секрет, что население нашей страны стареет, продолжительность жизни уменьшается. Поэтому доля таких квартир на рынке довольно велика.

— Активно достраиваются квартиры, купленные ранее в инвестиционных целях. Продать их сейчас с прибылью невозможно, поэтому в ожидании роста цен на жилье люди предпочтут сдавать их, получая таким образом хоть и небольшой, но стабильный доход.

Таким образом, если тенденция к уменьшению предложения продолжится, то можно с уверенностью говорить о стабилизации рынка. Если же количество предложений в марте увеличится, то стоит ожидать дальнейшего падения ставок.

http://www.sob.ru/

Эксклюзив Realt.by:

Заброшка, которая дождалась: белорусы выкупили старый лагерь у леса и сделали из него стильное место

27447

«Решает цена, а не календарь». Что происходит с домами и дачами прямо сейчас

17156

Дом возле гольф-полей дешевле рынка: два этажа, в каждой спальне свой санузел. Побывали внутри

12170

«Такого не было 10 лет!». Что происходит с домами и дачами в разгар сезона

32391

Посмотрели вживую дома за 45 рублей. Рассказываем, что мы нашли в Воложинском районе

16144

Белоруска выиграла 731 тысячу рублей. Сколько она заработает, если вложит их в квартиры?

17390

Дом в 15 минутах от Минска, рядом Вяча: сосны под окнами, стильный интерьер и сауна

19290

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883