Рынок московской аренды: начало стабилизации

  243

«Собственник» продолжает анализировать ситуацию на рынке жилой аренды в Москве. Цены на аренду московских квартир за период, прошедший с начала февраля, почти не изменились. Из существенных перемен можно отметить тот факт, что объем предложения за 2 недели снизился. Похоже, тенденция последних месяцев — нарастающий объем предложения — сменилась на противоположную.

Предложение на максимуме

Если в течение января объем предложения квартир в аренду продолжал расти (по сравнению с ноябрем этот показатель увеличился к началу февраля примерно на 70%), то первые недели февраля дали понять: есть предел и для этой тенденции. А вот спрос, как отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда», с начала года постепенно увеличивается. «Спрос на квартиры в январе 2010 года по сравнению с декабрем довольно значительно подрос (на 34,5%), при этом следует отметить, что наиболее сильное повышение спроса коснулось квартир в диапазоне от $ 750 до $ 1000 (42%) и квартир от $ 1000 до $ 3000 (54,9%)», — приводит свои данные эксперт.

Правда, в основном участники рынка не соглашаются с тем, что спрос с начала года сколько-нибудь существенно изменился. «Традиционно рост спроса, предложения и цены наблюдается в августе. Текущий год не стал исключением, в январе ситуация не менялась», — говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость».

«На рынке аренды жилья в январе каких-либо заметных событий не произошло. Наниматели, планировавшие снять жилье, успели реализовать свои планы до наступления новогодних каникул. Поэтому первый месяц наступившего года характеризовался традиционным затишьем в этом сегменте, — приводит схожую точку зрения Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства «МИАН». «Нынешнюю ситуацию на рынке аренды относительно начала года можно охарактеризовать словом «стабилизация»», — считает Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити».

Какая из версий отражает реальное положение дел? Скорее всего, истина где-то посередине: спрос вырос по сравнению с началом года, но вряд ли именно на 30−50%, озвученные выше. Не исключено, что эти цифры отражают существующее в действительности увеличение количества обращений в отдельно взятое риелторское агентство, но надо учитывать также, что число реальных сделок может быть ниже, а кроме того, в других агентствах статистика звонков может выглядеть совершенно иначе.

Что до аренды элитных квартир, то, как отмечает Марк Нелюбин, управляющий директор Century 21 Star Realty M, с начала года количество сделок по этому рынку и вовсе сократилось, поскольку многие компании были вынуждены сокращать число персонала.

«Так, одна из крупнейших нефтяных компаний за год сократила 200 работников, большинство из которых пользовались корпоративными квартирами. И таких компаний было много. Таким образом, на рынок вышло значительное количество хороших квартир. Цены, естественно, упали. Уменьшились и объемы сделок, поскольку другой антикризисной мерой крупных компаний стала замена иностранных специалистов на российских, соответственно, сократились и бюджеты на съемное жилье, и из средней категории оно сместилось в эконом, — рассказывает эксперт. — Однако никакой катастрофы на рынке аренды в Москве не произошло, и объем сделок по сравнению с предыдущими годами упал несущественно: прошла ротация специалистов, оформился спрос, и мы ожидаем оживления рынка к концу этого месяца».

Ставки предвещают стабилизацию всего рынка

Согласно статистике, предоставленной аналитиками «Инновационной группы WinNER», арендные ставки на московские квартиры за 2 недели, прошедшие с последнего наблюдения, практически не изменились. Так, средняя цена «однушки» экономкласса сейчас находится на уровне 25 200 руб. в месяц — это на 0,83% меньше, чем в конце января. Двухкомнатные квартиры скорректировались в цене вниз на 0,7% - до уровня в 35 100 руб. в месяц. В целом, если учитывать корреляцию рынка аренды и рынка продаж вторичного жилья (последний следует за тенденциями аренды с опозданием в 3−4 месяца), то к лету стабилизация вторичного рынка в Москве будет уже очевидна всем.

Несколько иная ситуация в сегменте элитных арендных квартир. Здесь снижение оказалось чуть более существенным, составив проценты, а не доли процентов. Так, однокомнатные квартиры верхнего ценового сегмента предлагаются в аренду в среднем на 3% дешевле, чем в конце января, двухкомнатные — на 5,5% дешевле. Ставки на трехкомнатные квартиры в этом сегменте рынка остались практически без изменений (-0,3%), а на четырех- и пятикомнатные квартиры цена даже несколько выросла: на 1,7% и 2,3% соответственно.

«Рантье — владельцы квартир элитного и бизнес-классов — опустили цены [с начала кризиса] до 30%. Сегодня квартиры этих категорий имеются в достаточном количестве, спрос на них уменьшился, но не исчез. Удачно расположенная и оформленная под клиента квартира в элитном доме уйдет быстро даже за $ 20−25 тыс., — рассказывает Марк Нелюбин. — В бизнес-сегменте сегодня можно арендовать площадь ориентировочно от $ 3 до $ 5 тыс. против $ 3−7 тыс. до кризиса соответственно. Переоцененные или неудачно расположенные квартиры могут дожидаться своего арендатора по много месяцев».

«Отличие 2010 (и 2009) года — два года назад спрос в сегменте бизнес-класса примерно равнялся предложению, а с началом кризиса объем вакантных дорогих квартир лишь увеличивается», — подчеркивает Галина Фабрицкая.

Предложение перестало расти

По данным «Инновационной группы WinNER», за 2 недели, которые прошли с начала февраля, количество предлагаемых в аренду квартир — как в демократичном, так и в верхнем ценовом сегменте — сократилось впервые за несколько месяцев. В среднем по рынку объем предложения уменьшился на 15%. Главный вопрос, который возникает в связи с этим фактом в сочетании со стабилизацией ставок: достиг ли рынок своего максимума по пустующим арендным квартирам или это временная тенденция, а то и неожиданное проявление «волатильности»?

«В принципе, объем предложения на рынке аренды радикально измениться в обозримом будущем не должен. Если разве за счет крупных проектов новостроек, таких как Марфино, где квартиры будут сдавать внаем, но это дело не одного месяца, — рассуждает Галина Фабрицкая. — С начала кризиса сильнее всего предложение увеличилось в сегменте бизнес-класса из-за роста количества невостребованных квартир. В экономклассе предложение примерно равно спросу. В целом можно сказать, что в 2008 и 2009 годах количество обращений от желающих сдать жилье превышало количество звонков от потенциальных квартиросъемщиков. При этом максимальный разрыв пришелся на весну-лето прошедшего года».

По оценке Марка Нелюбина, сегодня емкость рынка аренды в Москве составляет примерно 150−160 тыс. квартир. В 2008 году эта цифра составляла 120 тыс. квартир. «Число квартир несколько выросло в последний год за счет выхода на рынок освободившихся квартир из среднего сегмента, — говорит эксперт. — Динамика роста или падения ставок аренды целиком и полностью будет зависеть от экономической ситуации в стране: если бизнес снова пойдет в гору, компании начнут набирать персонал, то ставки аренды будут расти и количество сдаваемых квартир уменьшится».

По прогнозам Ирины Стрижовой, объем предложения как в кратко-, так и в долгосрочной перспективе все-таки продолжит расти. Это связано, по мнению эксперта, с двумя факторами:

— Рынок аренды постоянно пополняется квартирами, полученными в наследство. Человек, уже имеющий собственность, получая жилье по наследству, скорее всего, будет сдавать его в аренду. Не секрет, что население нашей страны стареет, продолжительность жизни уменьшается. Поэтому доля таких квартир на рынке довольно велика.

— Активно достраиваются квартиры, купленные ранее в инвестиционных целях. Продать их сейчас с прибылью невозможно, поэтому в ожидании роста цен на жилье люди предпочтут сдавать их, получая таким образом хоть и небольшой, но стабильный доход.

Таким образом, если тенденция к уменьшению предложения продолжится, то можно с уверенностью говорить о стабилизации рынка. Если же количество предложений в марте увеличится, то стоит ожидать дальнейшего падения ставок.

http://www.sob.ru/

Эксклюзив Realt.by:

У вас еще нет своего жилья? Считаем, сколько вы будете тратить на аренду и сколько — на платежи за собственную квартиру

10881

Они уже купили белорусам 6 500 квартир. Как устроен «Жилищный баланс» и можно ли вступить туда без первого взноса?

17718

«Большую квартиру купили всего за 72 тысячи долларов». Как живется в районе доступных новостроек

11460

«Вертикальный город» – утопия для ленивых? Оцениваем, как устроен новый МФК на Грушевке

3816

Едем в Полоцк! Рассказываем, где остановиться и что посмотреть

5937

Ремонт за 80 и 120 тысяч долларов. Смотрим две дизайнерские квартиры, где каждый метр продуман до мелочей

12103

Нашли 5 квартир-студий в Минске, куда можно въехать сразу после покупки

10433

Стильный интерьер из камня и досок. Посмотрите, во что превратили старый пионерлагерь под Миром

3359

На квартиру не хватило: как Максим и Лиза покупали дачу под Минском, чтобы жить там постоянно

7511

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457