У «вторички» появился достойный конкурент

  316   1

То, что вторичный рынок конкурирует с новостройками, ни для кого не секрет. И о том, что рано или поздно на рынке произойдет перераспределение спроса в пользу нового жилья, специалисты говорили уже давно. Но того, что это произойдет так быстро, мало кто ожидал.

Основными причинами низкого спроса на вторичном рынке жилья, кроме снижения доходов и по-прежнему дорогих банковских кредитов, в областных центрах, равно как и в Минске, риэлтеры называют большие объемы жилищного строительства и более выгодные условия приобретения жилья у застройщиков.

Напомним, застройщики реализуют готовые квартиры по договорам купли-продажи, строящиеся по договорам долевого строительства и через продажу жилищных облигаций. Вторичное жилье можно приобрести только по договору купли-продажи.

Главными конкурентными преимуществами «вторички» перед «первичкой» были и есть сравнительно небольшие размеры квартиры и местоположение. Но в последнее время эти основные преимущества стали терять актуальность. И даже тот факт, что готовые квартиры продаются с отделкой, а новостройки — без отделки, все меньше рассматривается как преимущество. Почему?

Как показывает практика, почти каждая квартира, которая продается на вторичном рынке, в течение первых 1−2 лет подвергается ремонту, около 20−30% - реконструируются (перестраиваются). Причем, в отличие от новостройки, где капитальный ремонт проходит без осложнений с точки зрения недовольства соседей, изношенности общих инженерных сетей, ремонт, а тем более перестройка «вторички» проходит, как правило, с осложнениями.

Причем далеко не всегда можно сделать в обжитой квартире то, на что в конечном счете рассчитывает покупатель. К тому же, в «быушной» квартире, прежде чем приступить к ее ремонту, нужно сначала демонтировать и вынести из нее все ненужное — сантехнику, окна, двери, встроенные шкафы старой конструкции, пол и т. д. Нужно снять со стен и потолков старые обои, краску, причем счастье для нового хозяина — если она будет не масляная. Также придется демонтировать (частично или полностью) старую электропроводку.

Одним словом, подготовка «быушной» квартиры только под чистовую отделку может стоить немалых денег, не говоря о времени. Причем, если речь идет о приобретении квартиры в не новом доме, в котором еще не было капитального ремонта с заменой окон на стеклопакеты, установкой индивидуальных счетчиков, то приходится все это тоже устанавливать.

В новой квартире все это есть.

Обиднее всего то, что, даже сделав великолепный ремонт в старой квартире, владелец не получит должного удовольствия. Потому что в свою евроквартиру ему придется подниматься по страшненькой лестнице либо в неприглядного вида лифте. И от соседей, очень разных по социальному статусу, новому хозяину квартиры тоже не избавиться.

Дом-новостройка хорош тем, что в нем социальное положение всех жильцов примерно одинаковое. Во всяком случае, первые лет 5−10. Да и сам дом новый. То есть, не сравнить, например, 50-летнюю «хрущевку», 30−40-летнюю панельку-девятиэтажку и даже 20-летнего возраста кирпичный многоквартирный дом с новеньким каркасным, каркасно-монолитным или даже с панельным домом.

А если к этому прибавить еще возможность внесения платы за квартиру в течение 1,5−3 лет (опять же если застройщик надежный), то новостройка оказывается на голову привлекательнее «вторички».

Перечисленные преимущества новостроек становятся еще более очевидны, когда речь идет о покупке квартир повышенной комфортности. Для квартир в некогда новых домах на ул. М. Танка, по пр. Победителей, в «сталинках» вдоль главного столичного проспекта «золотой век» заканчивается. Именно по перечисленным выше причинам им все сложнее конкурировать с квартирами в престижных новостройках, уже введенных в эксплуатацию, строящихся и которые вот-вот начнут строиться.

К тому же, когда мы говорим о жилье повышенной комфортности, то кроме перечисленных проблему у вторичных квартир появляются дополнительные минусы. Одним из них, причем самым очевидным, является недостаток парковочных мест.

Еще один недостаток так называемых элитных квартир в не новом жилом фонде — как правило, отсутствие товарищества собственников в доме. Как показывает практика, покупатели дорогих квартир очень сильно на это обращают внимание. Поскольку товарищество собственников — это достаточно серьезный аргумент в пользу того, что в доме всегда будет порядок и что не придется заниматься выяснениями отношений с местным ЖЭСом.

Безусловно, когда человек выбирает себе малогабаритную квартиру и именно в конкретном районе, то здесь по количеству и разнообразию предлагаемых вариантов лидирует вторичный рынок жилья. Хотя надо сказать, что некоторые застройщики, которые специализируются на жилье эконом-класса и имеют в городе хорошие площадки, могут частично удовлетворить и эту часть спроса, причем на условиях, опять же, более выгодных для покупателя, если ему не критично, как скоро он отметит новоселье — сегодня или через год, когда дом будет сдан в эксплуатацию.

Так или иначе, того ажиотажного спроса, который наблюдался в 2005—2007 годах и который во многом был подогрет спекулятивными сделками, на вторичном рынке жилья уже не будет. Чтобы вернуться к прежним ценам на вторичное жилье, в Минск должны вернуться времена и прежнего дефицита жилья, что в принципе уже невозможно. К тому же спекулятивные сделки с квартирами перестали приносить прежние доходы, что само по себе может стать сдерживающим фактором разрастания спроса.

Нельзя не сказать и о том, что снижение процентных ставок по кредитам и некоторое снижение квартирных цен — и то и другое наблюдается в последние месяцы — не осталось без внимания потенциальных покупателей. В секторе недорого вторичного жилья, как отметили в нескольких ведущих агентствах недвижимости Минска, наметилось в последние две недели оживление. В частности, увеличилось количество квартирных сделок. Но рассматривать это оживление, как начало нового витка квартирного бума, было бы просто неразумно, считают риэлтеры. В то же время сегодняшнее увеличение спроса, если оно будет поддержано более гибкой кредитной политикой банков, может вылиться в то, что отрицательная ценовая динамика сменится осенью на положительную динамику. То есть может повториться прошлогодний сценарий.

Газета "Недвижимость Белоруссии"

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

94028

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

57239

10 самых интересных минских строек жилья в 2026 году. Панельные, монолитные, элитные и эконом

45457

«Фиксируем завышенные цены». Что происходит с квартирами в Минске прямо сейчас

12945

«Заселились 40 лет назад, уезжать не хотим». Как живется в панельках возле парка Павлова в Малиновке

22091

Телефон в рассрочку будет выгоднее, чем при оплате сразу? Смотрим обновленный салон Life в центре Минска

7504

У вас еще нет своего жилья? Считаем, сколько вы будете тратить на аренду и сколько — на платежи за собственную квартиру

9198

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883