Рынок загородной недвижимости: летние тенденции — 2010
466 2

09.07.2010 Беседовала Елена МАСЛОВСКАЯ

После окончания автомобильного бума наконец-то наступило долгожданное оживление на рынке загородной недвижимости г. Минска. Продавцы и покупатели начали находить между собой консенсус. Тем не менее, пока на рынке сохраняется болезненный процесс снижения цены на объекты недвижимости, процесс осознания продавцами того, что продать загородную недвижимость по докризисным ценам им уже не удастся.

В текущем году весна запоздала на рынок загородной недвижимости г. Минска. Возможно, виной тому была слишком снежная зима, что не позволило потенциальным покупателям загородной недвижимости выехать за город, посмотреть и оценить загородные дома, а, возможно, продолжающийся финансовый и экономический кризис, который по-прежнему «живет» в головах большинства людей.

Поменялось ли что-то на рынке загородной недвижимости с наступлением лета, каковы основные тенденции, характеризующие рынок в этом сезоне, как изменились цены на объекты недвижимости и чего стоит ожидать в ближайшей перспективе желающим обустроить свое «гнездышко» на природе, мы попытались выяснить у Владимира Чернушевича, директора агентства недвижимости «Загородный дом».

— Владимир Георгиевич, скажите, пожалуйста, произошло ли с наступлением лета оживление на рынке загородной недвижимости, и если да, то чем, на Ваш взгляд, оно обусловлено?

— Оживление на рынке загородной недвижимости связано не с наступлением весны и лета. Рынок сразу же оживился, как только закончился автомобильный бум. То есть люди, накупившись авто, «переключились» с автомобильного рынка на рынок недвижимости. Это, естественно, привело к его оживлению. Тем не менее, многие потенциальные покупатели недвижимости потратили свои денежные сбережения на покупку авто, и теперь понадобится некоторое время для нового накопления денег, которые можно было бы вкладывать в недвижимость. Ведь, не секрет, что недвижимость во все времена была хорошим и надежным источником инвестирования и сохранения сбережений.

Несмотря на оживление, из-за отсутствия денег у людей рынок загородной недвижимости пока не достиг пика своей активности, который наблюдался в докризисный период. Сейчас на рынке в основном продается и покупается дешевое жилье.

— Поясните, пожалуйста, что Вы подразумеваете под «дешевым» жильем? Или, иными словами, какие дома сейчас наиболее востребованы на рынке?

— Сегодня на рынке наиболее востребованы недорогие дома в деревнях. Но поскольку бум на такие дома был и в предыдущие годы, в ближайшем пригороде Минска подобных объектов практически не осталось. Поэтому сейчас покупателями рассматриваются варианты домов до 10 тыс. долл.США на удалении от столицы в радиусе 60−80 км. В принципе, эти покупки устраивают людей по причине наличия большого земельного участка, где можно заниматься огородничеством и садоводством. А, учитывая, что в настоящее время из-за сложной экономической ситуации некоторые производства работают неполную рабочую неделю, люди имеют возможность выезжать за город и жить там по несколько дней в неделю. Многие живут в своих домах за городом, начиная от ранней весны и заканчивая поздней осенью.

Кроме того, сегодня на рынке пользуются спросом и дома до 50 тыс. долл.США для постоянного проживания в ближайшем пригороде от столицы. Но к таким домам выдвигаются определенные требования: в первую очередь, необходимы хорошо налаженное с городом транспортное сообщение и наличие инженерных коммуникаций (вода, электричество, газ).

Отмечу также, что сегодня активно продаются земельные участки с законсервированными ранее объектами недвижимости и наличием коммуникаций. Цены на них по сравнению с докризисными упали примерно в 2 раза. Но, опять-таки, продаются только те объекты, цена на которые снижена до реальной рыночной.

Учитывая то, что в настоящее время готовятся к принятию изменения в законодательстве относительно консервации объектов недвижимости на вновь выделенных земельных участках гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (речь идет о том, что для консервации объекта собственнику понадобится построить дом чуть ли не под ключ — как минимум до 70−80% готовности), то консервация сегодня практически не проводится, хотя официально и не запрещена. А покупать участки, которые нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане получили бесплатно для строительства индивидуальных жилых домов, и строиться по доверенности, чревато плачевными последствиями, вплоть до судебных разбирательств. И таких примеров судебных разбирательств уже достаточно. Поэтому не каждый покупатель пойдет на такой риск. Ведь недвижимость — это дорогостоящая покупка. Хотя, справедливости ради, надо сказать, что большое количество таких земельных участков выставлено на продажу и подпольно продается. Вот эти две основные тенденции — автомобильный бум и значительные выделения земельных участков нуждающимся для строительства индивидуальных жилых домов — оказали непосредственное влияние на развитие ситуации на рынке загородной недвижимости в этом сезоне.

— Ну, а какое же отношение сегодня у людей к так любимым в предыдущие годы домам для отдыха в живописных местах Беларуси, расположенных на удалении от Минска, — к примеру, Браславских озерах, Нарочи и др.

— Как раз к таким домам интерес снизился. У людей уже появился опыт проживания в подобных домах, и даже те постоянные наши клиенты, которые купили дома 5−8 лет назад и на которые к настоящему времени цена упала практически в 2 раза, сегодня хотят их продать и купить что-нибудь поближе. Поэтому в настоящее время предложений домов в живописных местах много, а вот спроса почти нет.

— Как, наверное, и нет спроса на дорогие дома?

— Да, дорогие дома свыше 100 тыс. долл.США продаются очень тяжело. Сегодня нет притока в республику капитала, мало привлекается инвестиций в недвижимость, поэтому и нет людей, которые могли бы позволить купить себе дом за 500−700 тыс. долл. Что касается состоятельных людей, то они уже приобрели себе недвижимость ранее.

Проблема продавцов дорогих домов заключается в том, что многие дома строились на продажу до кризиса, когда были дорогие стройматериалы и рабочая сила, а продавать их сегодня приходится по сниженным ценам. Некоторые дома упали в цене на 100 тыс. долл.США, некоторые — на 200 тыс. Многие продавцы выжидают, что докризисные цены восстановятся и не спешат с продажей.

— Владимир Георгиевич, не секрет, что в последнее время значительно сократилось количество сделок с объектами недвижимости. Это относится как к рынку загородной недвижимости, так и к квартирному рынку. На Ваш взгляд, когда может преломиться ситуация на рынке и увеличиться количество сделок с объектами загородной недвижимости?

— В последнее время количество сделок с объектами недвижимости действительно сократилось. Бывают периоды, когда на рынке больше продаются квартиры, а бывают времена, когда больше востребована загородная недвижимость. В настоящее время больше продаются объекты загородной недвижимости. В какой-то мере сказывается сезонность.

А вот когда увеличится количество сделок? Как я уже сказал, по всей видимости, тогда, когда произойдет накопление денег у людей. Думаю, раньше осени это вряд ли произойдет. Сегодня же продавец, нуждающийся в реализации своего объекта недвижимости, должен подстраивается под покупателя. Иногда в реальных сделках цена объектов может быть снижена до 10%, иногда — на 1−2 тыс. долл.США. Все зависит от конкретной ситуации. А с объектами загородной недвижимости — еще и от их месторасположения, состояния дома и других факторов.

Сейчас на рынке загородной недвижимости много продавцов, много показов, а вот покупок совершается намного меньше. Если раньше в день мы совершали по 5−6 сделок, то сейчас — по 2−3. Некоторые покупатели ведут свои записи, сколько объектов они посмотрели (а просмотров может доходить до 20−30), и находятся в стадии принятия решения. Многие смотрят одни и те же объекты уже повторно. Эти покупатели уже практически досконально изучили рынок, знают цены. Как показывает многолетняя практика, июль является самым жарким месяцем, и не только в плане температуры воздуха, но и в плане продаж. Думается, в июле рынок еще больше оживится. Сейчас же идет тяжелый процесс нахождения консенсуса между продавцом и покупателем.

— Владимир Георгиевич, ответьте, пожалуйста, на самый волнующий сегодня покупателей вопрос, насколько с начала наступления кризиса снизились цены на загородные дома и чего стоит ожидать в будущем? Будут ли цены и дальше снижаться или возможен их рост?

— Цены на объекты загородной недвижимости по отношению к докризисным снизились примерно на 40−50%. Этот процесс продолжается и сегодня. По моему мнению, докризисные цены уже не восстановятся. Попробую обосновать. Во-первых, к настоящему времени только в Минском районе государство уже выделило порядка 17 тыс. земельных участков для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, для строительства индивидуальных жилых домов. Предполагается, что в ближайшее время для этой категории граждан в столичном районе будет выделено еще около 20 тыс. участков, и почти столько же земельных участков выделено под коттеджную застройку. Для пригорода Минска 50−60 тыс. земельных участков — это очень много. Рынок будет «перерабатывать» их ближайшие 10−20 лет. Поэтому, на мой взгляд, огромное предложение земельных участков и низкая покупательская способность приведут к тому, что цены на загородную недвижимость снизятся как минимум в 2 раза. Такая политика государства по выделению земельных участков сегодня очень актуальна и своевременна. Она ведет к насыщению рынка, а значит, к снижению цены на недвижимость.

Во-вторых, цены на загородную недвижимость в пригороде Минска были и остаются еще до настоящего времени завышенными. Сравните. К примеру, сегодня 2-этажная вилла, 198 кв. метров общей площади, в Коста-Бланке, в Испании, в тихом месте, в сосновой деревне, рядом с морем и участком 20 соток, с 3-мя спальнями, гостиной, камином, 2-мя кухнями, 2-мя санузлами стоит 215 тыс. евро. А, например, в Зацени почти такой же по архитектуре дом, да еще построенный из силиката, стоит 780 тыс. долл., а в Цне — 750 тыс. долл.США. Это почти в 2−3 раза дороже, нежели в Испании. Поэтому у нас существует еще большой резерв для снижения цен на загородную недвижимость. И вот когда цены снизятся до реальных рыночных, тогда и начнется активный процесс продаж. Пока же идет тяжелый и болезненный для продавцов процесс снижения цены, процесс осознания того, что за ту цену, по которой недвижимость продавалась до кризиса, она уже вряд ли будет продаваться.

Газета "Недвижимость Белоруссии"

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь