Как обезопасить участников долевого строительства и не распугать инвесторов

  381   2

В перечне национальных приоритетов строительство занимает почетное место. Население вкладывает немалые ресурсы в решение жилищной проблемы, инвесторы — в строительство коммерческой недвижимости. Однако радужные перспективы дальнейшего развития долевого строительства несколько омрачают скандалы вокруг обманутых дольщиков и грандиозных инвестиционных проектов, так и оставшихся на бумаге.

Пока суды завалены такими делами, которые юристы в один голос называют сложными и трудоемкими, а большинство дел приходится на Хозяйственный суд Минска. Отдельной статистики по делам вокруг долевого строительства хозяйственные суды не ведут, но об остроте проблемы можно судить по косвенным данным. По инициативе «Вестника Высшего хозяйственного суда Беларуси» накопившиеся проблемные вопросы в строительстве были вынесены на обсуждение круглого стола «Долевое строительство: судебная практика в вопросах и ответах» прошедшего в Минске с участием судей и строительных организаций.

Как рассказал на круглом столе заместитель председателя Высшего хозяйственного суда Беларуси Виктор Рябцев, в 2009 году рассмотрено 4678 дел по договорам подряда, из них 80−85% составляют дела, связанные с долевым строительством. По итогам первого полугодия, когда строительство росло еще не самыми высокими послекризисными темпами, количество таких дел в судах возросло на 11%.

«Когда мы привлекаем инвесторов, мы должны создавать такие правила игры, которые бы оставались неизменными, чтобы судебная практика была стабильной. А о чем можно говорить, если в стране нет устоявшегося понятийного аппарата по тому, что связано с долевым строительством? Мы не пришли к единому мнению о том, что представляет собой договор долевого строительства, каковы обязанности инвестора, в частности должен ли он финансировать строительство и потом принять объект в эксплуатацию или его функции шире. Рассмотрение затягивается, дела идут трудно, нагрузка на судей растет, инвестиционные ресурсы замораживаются. По долевому строительству коммерческой недвижимости необходима разработка соответствующего нормативного акта», — подчеркнул Рябцев.

«Сегодня инвестиционная деятельность в строительстве реализуется на базе таких договоров, как договор долевого строительства объекта коммерческой недвижимости; договор о совместной деятельности; договор инвестирования в строительстве; предварительный договор купли продажи подлежащего созданию объекта недвижимости и др. Все эти договорные конструкции придуманы юристами исходя из принципа свободы договора и не имеют под собой четкой законодательной регламентации. Как следствие — на стадии заключения договора никто не может дать инвестору гарантии, что договор соответствует законодательству и не будет впоследствии оспорен в суде как незаключенный или ничтожный. А примеров таких в судебной практике уже предостаточно», — отметил старший партнер Юридической группы «АргументЪ» Денис Алейников.

Исполняющий обязанности председателя комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Николай Бутрим признал, что споры, вытекающие из договоров долевого строительства коммерческой недвижимости, одни из самых сложных, и связано это с явно недостаточным правовым регулированием. Сейчас долевое строительство регулируется в основном двумя документами: указом президента № 396 от 15 июня 2001 года о долевом строительстве многоквартирных жилых домов и постановлением правительства № 1207 от 14 сентября 2006 года о мерах по реализации этого указа.

Какими же должны быть правила игры, чтобы дольщики вкладывали свои средства, не рискуя связаться с сомнительным застройщиком? Мингорисполком видит выход в ужесточении требований к инвестору. Николай Бутрим, в частности, рассказал о подготовленных изменениях в действующее законодательство, согласно которым допускать к участию в долевом строительстве будут только тех инвесторов, «которые имеют собственный капитал не менее — тут можно дискутировать — 30−50 процентов». «Остальных к крупным инвестиционным проектам не допускать, так как это грозит большими инвестиционными рисками», — пояснил Бутрим.

Кроме того, предлагается создать типовую форму договора долевого строительства, требовать обязательного страхования строительных рисков, а также ввести обязательную регистрацию договоров долевого строительства во избежание повторения печального опыта ЗАО «Террастройинвест», когда на одну квартиру оказались заключены договоры сразу с несколькими дольщиками.

Необходимость таких механизмов стала очевидна после сразу нескольких громких дел с участием недобросовестных застройщиков. И.о. председателя комитета строительства и инвестиций привел примеры с ЗАО «Террастройинвест», ОДО «Паркинг» («строит с 2003 г., на счету ничего, объект не введен — 60 млрд рублей повисли в воздухе» — прокомментировал Бутрим), УП «Светоч». «Заказчик привлек денежные средства дольщиков, не сумел построить объекты, привел себя к банкротству и к возбуждению уголовного дела», — пояснил чиновник механизм возникновения проблем.

Однако инициативу введения имущественного ценза для застройщика юристы оценивают неоднозначно. «Многие согласятся с тем, что организация и обеспечение строительства — это может быть отдельным бизнесом. И организации, которая этим занимается, не обязательно иметь активы в виде башенных кранов, запасов цемента на складах и т. п. Она может быть прекрасным организатором, сдать 100 объектов под ключ без нарушения сроков и замечаний по качеству», — заявил судья Хозяйственного суда Минска Андрей Бобков.

«Идея сама по себе правильная — государство должно контролировать легальность того капитала, который сюда вносится некоторыми так называемыми инвесторами, и репутацию застройщиков. Иногда они оказываются нечистыми на руку, светятся у нас в судах, а мы по-прежнему разрешаем им привлекать деньги и смотрим на рост этой пирамиды, как в случае с ОДО „Перспектива-Инвест Строй“ (Мингорисполком забрал участок и взял на себя обязательства достроить жилье, иски дольщиков по этому объекту составили 5 млн долларов) и другими. Так что я за отсев недобросовестных. Но ценз в виде капитала может помешать многим нормальным застройщикам привлекать инвестиции», — пояснил Бобков.

Он добавил, что вложить 30−40% собственных средств, значит изъять их из оборота или привлечь кредит, что проблемно для многих участников рынка. «Но если собственные средства застройщика составляют 1%, получается, что будущие дольщики рискуют на стадии заключения договора всем, а застройщик — практически ничем», — парировал представитель Мингорисполкома.

Однако пока «защитные» инициативы государства ориентированы на участников долевого строительства жилья. А как же коммерческая недвижимость, по которой регистрация договоров не планируется?

«Коммерческая недвижимость раньше была на подъеме, объемы строительства росли, а сейчас возникла стабилизация и любой просчет организации-заказчика приведет к неминуемому краху. С нашей точки зрения наиболее приемлемым вариантом является создание вначале бизнес-плана проекта, его проверка, и только после этого могут привлекаться инвестиции», — отметил Николай Бутрим. При этом если заказчик или застройщик не выполняет своих обязательств по коммерческим объектам, принять к нему меры — заменить застройщика или забрать землю — крайне сложно и местные власти не готовы инициировать соответствующие изменения законодательства, относя такие конфликты к категории бизнес-рисков.

И если отечественным бизнесменам к бизнес-рискам не привыкать, то иностранца такая практика пугает. «Гарантия у нас получается одна — квалификация юриста, творца конкретного договора. А гарантировать, т. е. устанавливать хотя бы минимальный набор существенных условий договора, закон должен. В итоге инвестор не знает, как действовать, чтобы обеспечить сохранность своих инвестиций и воспринимает такую ситуацию как серьезный бизнес-риск. Я думаю в том числе благодаря этому многие инвестпроекты заканчиваются у нас на этапе обсуждений и зондирования правовой среды. Кроме того, отсутствие четкого законодательного регулирования позволяет не исполнять свои обязательства и притягивает различных авантюристов в эту сферу» резюмировал Денис Алейников.

[удалено].by

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

94018

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

57239

10 самых интересных минских строек жилья в 2026 году. Панельные, монолитные, элитные и эконом

45444

«Фиксируем завышенные цены». Что происходит с квартирами в Минске прямо сейчас

12945

«Заселились 40 лет назад, уезжать не хотим». Как живется в панельках возле парка Павлова в Малиновке

22090

Телефон в рассрочку будет выгоднее, чем при оплате сразу? Смотрим обновленный салон Life в центре Минска

7504

У вас еще нет своего жилья? Считаем, сколько вы будете тратить на аренду и сколько — на платежи за собственную квартиру

9178

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883