Японская диета

  535

Японский рынок недвижимости — поле, совершенно неизвестное для российских покупателей. Вот уже больше десятилетия он находится в затяжном кризисе, что, впрочем, не сделало японскую недвижимость более доступной для покупки.

Ипотечные кредиты сроком на сто лет, крошечные квартиры, безумно дорогая земля, отсутствие центрального отопления и кризис длиной в десять лет — это реалии японского рынка недвижимости.

От расцвета до заката

Одна из особенностей местного рынка в том, что динамику цен в Японии измеряют, исходя из колебаний стоимости земли, так как цены на жилье в точности повторяют эти взлеты и падения.

Известное на весь мир «японское экономическое чудо», во второй половине XX в. сделавшее страну одной из супердержав, отразилось и на национальном рынке недвижимости. Вплоть до 1990-х гг. цены росли очень активно. Так, с 1970 по 1980 г. стоимость земли увеличилась более чем на 210% в шести крупнейших городах и на 178% в целом по стране. За последующее десятилетие земля в Японии подорожала еще более чем вдвое.

В 1991 г. разразился кризис, который повлек за собой огромное количество банкротств и привел к бегству иностранных инвесторов из страны. Одним из следствий стало резкое падение цен на недвижимость. Они снова начали понемногу расти в 2005 г., когда экономика окончательно стабилизировалась. В 2006 г. рост стоимости земельных участков составил 2,8%, в 2007-м — 8,1%, а в 2008-м — 1,1%. Однако из-за мирового кризиса 2008 г. цены снова просели: по данным Экономического института недвижимого имущества Японии, за 2009 г. средняя стоимость новых апартаментов в крупных городах упала на 5%. В Токио коррекция оказалась еще более значительной. О банкротстве заявили сотни компаний, работавших в сфере недвижимости, в том числе крупные японские застройщики.

Правительство попыталось решить проблемы традиционно — денежными вливаниями. В 2009 г. Государственный банк развития Японии учредил фонд по финансированию сделок купли-продажи недвижимости инвестиционными трастами недвижимого имущества (J-REITs). Также средства были выделены на поддержку застройщиков, сектора ипотечного кредитования, проектов редевелопмента городских территорий.

Судя по последним новостям, самый трудный для японского рынка период остался позади. Так, в I квартале 2010 г. японские инвестиционные трасты вложили вдвое больше средств в недвижимость, чем за тот же период 2009 г.

Упадочный, но дорогой

Несмотря на все сложности, недвижимость Японии остается дорогой и не вполне доступной для иностранных покупателей. Даже после 5%-ного падения цен, в начале этого года, новые апартаменты в Японии стоили в среднем $ 510 000.

В центральном Токио цены на квартиры, которые могли бы заинтересовать иностранных покупателей, варьируются от $ 7500 до $ 15 000 за 1 кв. м при средней площади около 70 кв. м. Отремонтированные апартаменты площадью 83 кв. м с двумя спальнями и одной ванной в центре столицы продаются примерно за $ 740 000. Элитное жилье оценивается примерно вдвое дороже — от $ 15 000 до $ 20 000 за 1 кв. м.

Объясняется такая дороговизна просто. Япония с плотностью населения 337 человек на 1 кв. км входит в число самых густонаселенных стран мира. При этом количество пригодной для строительства земли весьма ограничено из-за сложного ландшафта, и архитекторы вынуждены проектировать фантастические высокие и узкие здания на маленьких клочках земли. Более того, из-за сейсмической активности строительство ведется по особым стандартам и обходится дороже обычного.

Под крылом риэлтора

Формально в Японии любой иностранец может покупать и арендовать недвижимость. Однако для этого требуется либо наличие вида на жительство, либо поручительство гражданина Японии. На тех же условиях иностранный покупатель может оформить ипотечный кредит в японском банке, хотя период одобрения, особенно для нерезидентов, может затянуться.

Ставки по ипотеке низкие — от 1,5 до 2,75% годовых. Стандартные сроки кредитования — 40−50 лет, в отдельных случаях можно оформить кредит и на 100 лет, переложив окончательную обязанность рассчитаться с банком на детей и внуков.

Сделка купли-продажи проходит при участии риэлторов, чья деятельность регламентирована законом — вплоть до размеров вознаграждения. Каждое агентство недвижимости работает в строго определенном районе города, поэтому конкуренции и борьбы за клиентов у них нет.

Многоквартирные дома, как правило, делятся на те, где апартаменты выставляются на продажу, и те, где жилье сдается. Апартаменты для аренды маленькие и не очень качественные, такие дома строятся без утепления, а двери квартир выходят часто сразу на улицу — есть только внешняя лестница, пристроенная к фасаду. Это жилье ориентировано на студентов, молодые бездетные пары, одиночек-служащих.

В аренду обычно сдаются квартиры площадью 15, а часто и 10 кв. м, месячная плата составляет $ 500−800 и выше. Сдаются квартиры, как правило, с минимальным набором бытовой техники, но без мебели. Рассчитывая на аренду, следует приготовить еще три суммы: комиссию агентству недвижимости, залог и «рейкин». Это своего рода «подарок» владельцу квартиры, который вручается при заполнении контракта и не возвращается.

В домах на продажу апартаменты рассчитаны скорее на семьи. Впрочем, центрального отопления и горячего водоснабжения здесь тоже нет: вода нагревается газом, в квартирах стоят индивидуальные обогреватели.

Кто из иностранцев и с какой целью покупает жилье в Японии? Апартаменты в Токио приносят неплохой по европейским меркам доход — от 4,5% от стоимости в год. Однако рента здесь чаще всего — полноценный бизнес: арендодатель может владеть целым зданием с несколькими десятками квартир.

Как правило, нерезиденты, подыскивающие себе недвижимость в Токио, — это экспаты из США, Германии, Франции, Британии. В последние годы здесь стало больше покупателей из Китая.

В Японии существуют сделки freehold и leasehold. Как и в Великобритании, при freehold владелец вместе с квартирой получает часть земли, на которой стоит здание, при leasehold в собственность переходит только квартира. Иностранцы предпочитают именно freehold, и, если речь идет о квартире в старом доме, то цена на землю может составлять до 90% от всей цены сделки. При leasehold за те же деньги покупатель получает более просторное жилье, при этом аренда на землю оформляется на срок 50−60 лет. В некоторых новых проектах предусмотрена возобновляемая аренда.

Фактбокс

Дополнительные расходы при покупке:

— налог на приобретение недвижимости — до 3%,

— вознаграждение агенту — 3,15% от стоимости плюс 63 000 иен (около $ 650),

— регистрационный сбор — до 2%,

— нотариальный сбор — до 0,3%,

— гербовый сбор — до 0,15% в зависимости от площади жилья.

http://www.homesoverseas.ru

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

56717

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

35917

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

12616

«За районом следить никто не хочет». Как живется в домах с дешевыми квартирами у метро «Партизанская»

28495

Как купить квартиру и не прогореть. Чек-лист, который сбережет ваши деньги

7165

«Слышим даже как сосед за стенкой кашляет». Как живется в панельках на краю Каменной Горки

9394

Рост цен на квартиры на 70%, первый гипермаркет и рождение Realt. Каким был 2005 год в Беларуси

8284

Садовое товарищество — тоже вариант. Как мы искали дом для семьи минчан за 120 тысяч долларов

5346

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

6113

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

12245

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

74054

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

3812

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

6585

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457