Рынок коттеджей: спрос напоролся на цены
540Основу спроса на загородные дома сегодня составляет эконом-семент. При этом за небольшую сумму покупатели хотят получить «полный фарш», включая коммуникации, ремонт и инфраструктуру. Но пока что спрос и предложение не находят друг друга, поскольку даже банки продают залоговые дома по рыночным ценам.
Время «эконома»
Летние месяцы и начало осени показали активизацию продаж на рынке загородной недвижимости. По словам директора консалтинговой компании «Траектория» Ирины Головневой, у них количество сделок выросло на 11,7% по сравнению с прошлым летом и на 3,8% - с весенними 2010 г. Подтверждает рост спроса по сравнению с АППГ и директор АН «Ред» Андрей Гончаров.
Наибольший спрос наблюдается на коттеджи эконом-класса площадью до 200 кв. м, в ценовом диапазоне $ 150−200 тыс. с земельным участком 6−8 соток. Причем за такую цену клиент хочет жить в обустроенном коттеджном городке, с объектами социальной инфраструктуры и удобной транспортной развязкой. Дом должен быть уже готов на 100% и внутри проведены отделочные работы. В этом ценовом сегменте, по словам И. Головневой, основной спрос приходится на дома до $ 150 тыс., площадью 120−180 кв. м с участком до 12 соток. За такую сумму потенциальные покупатели готовы приобрести дом без отделочных работ, но с подведенными коммуникациями. Реже ищут дома стоимостью от $ 300 тыс., площадью от 250 кв. м, с участком от 10 соток. Наиболее востребованы среди таких покупателей сегодня такие направления: Киево-Святошинское, Обуховское, Вышгородское, Бориспольское.
В то же время в бизнес-сегменте, по словам А. Гончарова, спрос значительно снизился. Сделки, если и существуют, то только в ценовом диапазоне $ 350−500 тыс., тогда как раньше основной спрос приходилось на дома по цене $ 500−600 тыс. Впрочем, требования к метражу домов не изменились — дома площадью 250−350 кв. м, с приусадебным участком в 10−20 соток, высоким качеством наружной отделки, с современной планировкой, террасой, бассейном и/или сауной. «Такие предложения на рынке также есть, но не все городки по своей концепции могут отвечать принятому классу „бизнес“, особенно есть „проколы“ с подъездными путями, наличием необходимой инфраструктуры, природных характеристик», — отмечает И. Головнева. Поэтому, по ее словам, сегодняшний покупатель рассматривает не только дома в коттеджных поселках, но и в городах-спутниках столицы. Таких клиентов привлекает то, что саттелиты больше насыщены объектами бытовой и социальной инфраструктуры, имеют хорошие подъездные пути, многие из них окружены красивыми природными ландшафтами. Наибольшей популярностью пользуются Борисполь, Ирпень, Буча, Ворзель, Гостомель, Белогородка, Бровары
Хаотичная постройка также остается актуальной, поскольку позволяет выбрать месторасположения домов, планировку, позволить себе архитектурную эксклюзивность, чего лишены коттеджные городки. Кроме того, такие дома чаще всего продаются с ремонтом и мебелью, тогда как в коттеджных городах довольно сложной найти не просто дома с ремонтом, а уже просто полностью построенные.
Цена во главе угла
Сегодня средняя цена кв. м дома в коттеджном городке Киевской области составляет $ 1345 (с учетом стоимости земельного участка). В среднем цена загородных домов под Киевом в январе-августе 2010 г. по сравнению с АППГ снизилась на 45−55%. Если на протяжении прошлого года загородные дома дешевели, то уже в начале текущего цены стабилизировались. Если раньше, падение цены было вызвано в основном желанием поскорее продать объект, чтобы погасить кредит или решить вопросы с бизнесом, то сейчас большинство собственников загородного жилья эти проблемы уже решили, поэтому не хотят снижать цены на свое имущество и предпочитают ждать. В тоже время покупатели, по словам А. Гончарова, все чаще просят найти хорошее предложение, но подешевле. «Например, коттедж за $ 200 тыс., который до кризиса стоил $ 500 тыс. Но это миф. Таких предложений нет на рынке», — говорит он и добавляет, что ожидаемое залоговое имущество на рынке не появилось. То, что продают банки, вполне соответствует рыночным ценам.
Найти хороший дисконт можно среди предложения в недостроенных коттеджных городках. Помимо официальных акций и распродаж, потенциальный покупатель может рассчитывать на понижение цены, если согласится подождать окончания строительства не год, а полтора-два, или закажет ремонт у застройщика, а не воспользуется услугами аутсорсеров.
По словам риелторов, срок экспозиции как никогда зависит от выставляемой цены. Если раньше у клиента была возможность обратится в банк за недостающей суммой, то теперь они могут рассчитывать только на собственные финансовые возможности, поэтому на предложения «не по карману» даже не обращают внимания. Средний срок продажи коттеджа «эконом-класса», который соответствует стандартным пожеланиям потенциального покупателя и предложенной рыночной стоимости, составляет около 3−4 месяцев. В прошлом году срок экспозиции был в два раза дольше — восемь месяцев. В «бизнес-классе» сегодня сделку можно ждать около 6−7 месяцев, а в пошлом году — 10 месяцев. Срок экспозиции «элитки» — от одного года. «В 2009 году, особенно в первом квартале, практически никакая недвижимость не покупалась, поскольку все ждали еще большего обвала цен и четкой ценовой политики, которой не было на рынке земли и загородной недвижимости», — объясняет Головнева.
Эксперты говорят, что на рынке наблюдается дефицит готового качественного загородного жилья. Потенциальные покупатели хотят приобрести готовое жилье, в то время как большая часть предложения либо недостроена, либо продается по завышенной цене. «Так что вроде и спрос есть, и предложение есть, а согласия между ними нет», — говорит начальник отдела продаж жилья в коттеджном городке «Солнечный луч» Наталья Шевченко. При этом многие застройщики коттеджных поселков связаны финансовыми обязательствами и поэтому массово понизить цены до уровня, подходящего потребителю, не могут.
Владельцы домов, расположенных в городах-спутниках и хаотичных постройках более гибкие в этом вопросе. Поэтому их популярность среди потенциальных покупателей будет расти. Однако в среднем цена на рынке останется на прежнем уровне еще до минимум до весны 2011 г.
Средняя стоимость домовладений с земельным участком (до 15 соток) в востребованных районах пригорода столицы: Киево-Святошинский, Вышгородский, Обуховский, Бориспольский
Категория домовладений
| Цена/дом, долл. США сентябрь 10 г.
| Цена/дом, долл. США сентябрь 09 г.
| Динамика цен за сентябрь 2010 г. и сентябрь 2009 г.
| Цена/дом, $, сентябрь 08 г.
| Динамика цен за сентябрь 2010 и сентябрь 2008 г.
|
Ветхие дома (дома под снос)
| 60 000
| 55 000
| +9,1
| 80 000
| -25%
|
Дома постсоветской постройки, дачи
| 80 000
| 75 000
| +6,7
| 100 000
| -20%
|
Дома с отделкой, 180 -250 кв.м., 2005−2009 г. постройки
| 200 000
| 180 000
| +11,1
| 250 000
| -20%
|
Дома свыше 250 кв.м., с отделкой, 2007−2010 г. г. постройки
| 350 000
| 320 000
| +9,4
| 400 000
| -12,5
|
Коттеджи в коттеджных городках, под «чистовую» отделку, метражом 250−350 кв.м., 2009−2010 г. г. постройки.
| 280 000
| 250 000
| +12%
| 330 000
| -15,2
|
«Когда-то здесь жила партийная элита Беларуси». Прогулялись по колоритной улице Берестянской
15467Много зелени, молодое окружение, сады и школы. Ищем квартиру от застройщика для семьи
8645Дольщикам первых домов волноваться не о чем? Посмотрели, как сейчас строится Северный берег
17180«Публика тут всегда была обеспеченная». Как живут в престижном квартале нулевых рядом с метро
27777Евродвушки уже разобрали. Как строится ЖК «Гулливер» и какие квартиры еще есть в продаже
14055«С маленьким ребенком достаточно и 50 рублей». Погуляли с семьей по парку Челюскинцев, посмотрели развлечения и цены
7485А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов
27055«Это зеленый рай почти в центре Минска». Как живется в хрущевках на бульваре Шевченко
17922На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить
11037Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске
35883«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов
6691Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен
30750- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 620 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 1951 объявление
- Продажа магазины, торговые помещения 1685 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 960 объявлений
- Продажа бизнес, сфера услуг 769 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2184 объявления
- Аренда магазины, торговые помещения 1778 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 121 объявление
- Аренда склады, производства 642 объявления
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 379 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений