Снова вниз: цены на вторичное жилье в Киеве будут падать как минимум до осени 2011 года

  401

Главным итогом нынешней осени для вторичного рынка жилья столицы стало продолжение стагнации. Еще в июле-августе 2010-го большинство риелторов ожидали традиционного — для докризисных времен — оживления спроса и роста цен.

Ни одна из этих надежд не оправдалась: всплеск интереса со стороны потенциальных покупателей никак не повлиял на число реальных сделок. Средняя цена квадратного метра — поднявшись к концу сентября на $ 4−5 (до $ 1578) — в октябре, по данным портала недвижимости domik.net, упала ниже отметки $ 1570.

«Третий квартал 2010 года войдет в историю киевского рынка недвижимости как период резкого снижения количества сделок на вторичном рынке. Столь провального (по числу сделок) периода на нашей памяти еще не было», — говорится в отчете АН «Планета Оболонь». В неутешительной оценке итогов сентября и столь же пессимистичном прогнозе для IV квартала сходятся все без исключения эксперты.

«В августе-сентябре в среднем по городу заключали 600−800 сделок в месяц. До конца года их количество будет колебаться в диапазоне 400−800 в месяц. Нет никаких предпосылок и факторов, которые могли бы оживить спрос», — объясняет Всеволод Жоголев, директор департамента оценки консалтинговой компании «Самсон», по совместительству — председатель комитета аналитики и статистики Союза специалистов по недвижимости Киева. «Если в мае и июне (самых результативных месяцах 2010-го. — ред.) на вторичном рынке жилья столицы состоялось 960 и 935 сделок, то в сентябре — лишь 773, — рассказывает Сергей Костецкий, ведущий специалист департамента маркетинга консалтинговой компании SV Development. — До конца года ничего существенно не изменится: количество договоров либо останется на уровне сентября, либо будет расти на 10−20 в месяц по сравнению с сентябрем. В любом случае до конца нынешнего года рекорды мая и июня перекрыты не будут. Таким образом, общее количество договоров купли­продажи составит около 9500 — вдвое меньше, чем в 2008-м, когда было заключено 20 тыс. сделок».

Редкое единогласие в оценках перспектив — следствие очевидного факта: возврат столичного рынка жилья к докризисному уровню сделок и к ценовой динамике 2004−2008 гг. невозможен без ипотеки, которой сегодня практически нет.

По данным НБУ, объем ипотечных кредитов, полученных домашними хозяйствами в нынешнем году, в среднем достиг приблизительно 200 млн грн в месяц — по итогам 2010го таких кредитов будет выдано около 2,4 млрд грн. При этом суммарная задолженность по таким кредитам к началу нынешнего года составляла без малого 100 млрд грн. Если учесть, что большинство этих кредитов было выдано в 2005—2007 гг., получается, что объем ипотечного кредитования упал в 5−10 раз по сравнению с докризисными временами. Последнее — неудивительно. Несмотря на рост числа банков, предлагающих жилищные займы, ставки остаются высокими, а сроки кредитования — минимальными. По данным компании «Простобанк Консалтинг», в октябре средняя ставка по гривневым кредитам на покупку вторичного жилья составляла 21,83−21,86% годовых при кредитовании на 10−15 лет. Займы, выдаваемые на срок от года до пяти лет, обходились в 22,31−24,23% годовых. Для сравнения: в 2007 году аналогичный кредит можно было получить по эффективной ставке 15−17%.

«Крупные украинские банки сейчас сверхликвидны, но рисковать, снижая ставки по ипотеке, никто из них не хочет, — объясняет Костецкий. — Кроме того, они скрупулезно относятся к проверке платежеспособности заемщиков». По словам эксперта, средний срок кредитования сейчас не превышает 10 лет: «Чтобы выбить в банке кредит на 15 лет, нужно соответствовать жестким требованиям». Впрочем, желающих получить кредит на такой срок немного даже среди потенциальных заемщиков с высоким доходом и идеальной кредитной историей, поскольку при нынешних ставках всего за четыре-пять лет выплаты банку удваивают стоимость жилья. В итоге, по данным SV Development, подавляющее число заемщиков берут кредит всего на 10−20% стоимости, что в свою очередь существенно сужает круг потенциальных покупателей.

Несмотря на отсутствие спроса, недвижимость в 2010-м дешевела значительно медленнее, чем этого можно было ожидать: всего на 0,2−3% в месяц. За девять месяцев нынешнего года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась лишь на 6,5−7%, притом что в 2009-м цены упали почти на 45%. Объясняется это отнюдь не достижением дна — цены хоть и медленно, но все же продолжают ползти вниз. Дело скорее в том, что на рынке практически не осталось продавцов и покупателей в чистом виде. По оценкам АН «Планета Оболонь», около 80% договоров купли­продажи на самом деле приходится на сделки обмена с доплатой: «Мало кто из продавцов­обменщиков готов рисковать и первым начать резко снижать цены. Поэтому общий уровень цен по-прежнему остается высоким, а количество сделок невелико», — говорится в сентябрьском отчете агентства.

Изменения сложившейся ситуации эксперты не ожидают. «До конца года цены на вторичное жилье в столице будут снижаться в среднем на 0,5−1,5% в месяц», — прогнозирует Всеволод Жоголев. По его словам, не стоит ждать существенного оживления рынка и в 2011-м: «Галопирующий рост цен в 2011 году возможен только в случае сильной инфляции свободно конвертируемых валют. Еще один фактор, способный оживить рынок, — возобновление ипотечного кредитования по приемлемым ставкам. Но на это можно рассчитывать не ранее, чем к концу 2011-го».

Аналогичного мнения придерживается и Сергей Костецкий: «Рынок находится в безвыходном положении, его могут возродить только уменьшение кредитных ставок и увеличение сроков кредитования». По прогнозу SV Development, возврат к докризисным ставкам и срокам кредитования резко увеличит объем вторичного рынка — до 20 тыс. сделок в год. Но произойдет это, считают оба эксперта, не ранее 2012-го.

http://www.kontrakty.ua/

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

94368

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

57397

10 самых интересных минских строек жилья в 2026 году. Панельные, монолитные, элитные и эконом

45873

«Фиксируем завышенные цены». Что происходит с квартирами в Минске прямо сейчас

13102

«Заселились 40 лет назад, уезжать не хотим». Как живется в панельках возле парка Павлова в Малиновке

22277

Телефон в рассрочку будет выгоднее, чем при оплате сразу? Смотрим обновленный салон Life в центре Минска

7690

У вас еще нет своего жилья? Считаем, сколько вы будете тратить на аренду и сколько — на платежи за собственную квартиру

9459

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883