Что необходимо знать при покупке или продаже недвижимости?
6755 2

04.04.2011 Павел Малиновский

Покупка недвижимости — дело, конечно, приятное, но однозначно хлопотное. Можно столкнуться с огромным количеством подводных камней, существует масса критериев, на которые стоило бы обратить внимание. То же самое касается и продажи.

Но как учесть всё это? Не ошибиться и выбрать максимально выгодный и удобный вариант. Человеку, не имеющему опыта покупки/продажи недвижимости, в любом случае приходится нелегко.

Но мы попытаемся акцентировать внимание на самых главных моментах, дабы избежать нежелательных последствий.

Разобраться со всеми вопросами нам поможет специалист в области недвижимости, заместитель генерального директора АН «Мольнар», риэлтер, Игорь Позлевич:

Игорь Иосифович, в первую очередь расскажите, что происходит на рынке недвижимости сегодня.

С учётом роста ставки рефинансирования и, соответственно, вероятности увеличения стоимости кредитных средств, есть риск потери покупателей, у которых отсутствуют наличные средства, на процентов 10−15, думаю, их станет меньше.

По весне спрос обычно растет, но с учётом нынешней экономической ситуации он, возможно, будет стабилизирован. Но желающие приобрести жильё порой ищут любые пути, вплоть до составления договоров займов с физическими лицами. Поэтому кто хочет, тот всегда купит.

Сегодня ситуация практически успокоилась, но, должен признаться, несколько дней назад покупатели готовы были расторгать договоры. Свою роль сыграл страх перед «неподъемными» кредитами, и опасения того, что люди потеряют задатки. Обвинить клиента здесь в чём-то нельзя. Ситуацию по сути можно назвать форс-мажорной.

А что касается сезонности покупки/продажи в целом, какие периоды отличаются наибольшим спросом?

Квартиры, как правило, пользуются спросом к зиме. Ажиотажными являются 2 последних месяца. В это время продавцы реагируют моментально, потому обычно можно увидеть рост цены в пределах 5%, но только на сравнительно дешёвое жильё — 50−60 тыс. $. Как говорится, холодильник нужен летом, так и зимой нужно где-то жить. Лето — период отпусков и разъездов — отличается меньшей покупательской активностью.

При внимательном изучении стоимости жилья в летний период можно заметить небольшой ценовой спад.

Что касается загородной недвижимости, максимальный спрос приходится на начало весны, соответственно осенне-зимнее время — однозначный спад.

С учётом того, что сегодня экономическая политика постоянно меняется, должен вырасти и спрос на загородное жильё, дома, участки.

То есть, покупая квартиру или дом в период их максимального спроса, человек совершает ошибку, тем самым теряя в деньгах?

Я не могу сказать, что квартира, купленная в сезон спроса — это ошибка. Можно выиграть и здесь. Скажем, сегодня на разнице курса валют, ведь последние несколько дней доллар становился дешевле.

Если покупатель планирует в дальнейшем использовать помещение с целью получения дохода, то ждать еще полгода, чтобы сэкономить пару тыс. $ на покупке — значит, рисковать ещё большими средствами, которые могли бы принести доход. Тем более с учётом сегодняшних проблем, коснувшихся банков.

А как сегодня дела обстоят с ценами, в том числе на элитное жильё?

Сегодня спрос стабилен, поэтому и цены пока на месте.

Что касается дорогого жилья, то говорить о повышении на него спроса не приходится. Это, как правило, всего 10−15% от объёма сделок, элитное жилье всегда продавалось, что называется, «со скрипом».

Игорь Иосифович, а из чего конкретно формируется та или иная цена квадратного метра?

Первое и очевидное — это район, но даже здесь можно рассматривать вопрос шире. Некоторые районы можно разделить условно на некие территориальные единицы, стоимость жилья в которых будет разниться.

Как пример возьмём Советский район. Та часть, что ближе к центру — улицы Беды, Куйбышева всегда пользуются спросом, стоимость квадратного метра там выше по сравнению с остальной территорией района. Так же ценник зависит от прилегающей местности, если рядом есть лесопарковая зона или водохранилище, можно заметить увеличение стоимости.

Немаловажный фактор — транспортное сообщение и развитие инфраструктуры.

Второе — материал постройки жилья. Наибольшей популярностью пользуются кирпичные и каркасно-блочные дома. Квартиры в домах каркасно-блочного типа привлекательны, например, возможностью перепланировки, потому-то на них всегда держится спрос.

Третье — год постройки. Старое жильё, хрущёвского и брежневского периода — не самая привлекательная для покупателя категория. Хотя если такие дома оборудованы современными системами обслуживания, год постройки не играет особой роли.

Это и есть основные критерии формирования цены на квадратный метр.

Всё понятно. Теперь, что касается продаж. Как максимально быстро продать квартиру, не потеряв в цене?

Если это не единственное жильё — продажа называется чистой. Она не обременена формальными моментами, когда препятствием являются какие-то социальные проблемы, когда проходится спектр определённых процедур. Всё затрудняет быструю продажу. В случае с чистой продажей эти формальности опускаются.

Такие объекты быстро разбираются, на них всегда был спрос, можно даже сказать, охота.

Итак, потенциальный покупатель уже согласился встретиться и посмотреть квартиру. В какое время лучше договориться о встрече?

Лучше всего назначить просмотр на то время, когда покупатель может рассмотреть квартиру «со всех сторон». Это однозначно дневное время. Попытки скрыть что-то в квартире могут обернуться дальнейшими проблемами для продавца. Мы всегда предупреждали и предупреждаем своих клиентов об этом.

Конечно, если покупатель упустит какие-то недостатки из виду и, уже подписав все документы, попытается выразить недовольство, нет гарантии, что закон отреагирует в его пользу. По сути, покупатель удостоверил соглашение своей подписью, но, если преподнести это как попытку сокрытия недостатков со стороны продавца, клиент вправе требовать расторжения договора или возврата определенного количества средств на устранение этих недостатков.

В любом случае это неприятные последствия, как для продавца, так и для покупателя, поэтому мы всегда предупреждаем хозяина объекта о необходимости открытого контакта с потенциальным покупателем.

Покупатели же обращаются к специалистам по причине того, что риэлтерам проще определить, на что стоит обратить особое внимание и где может скрываться тот или иной недостаток квартиры. Наша задача — не просто продать, а показать покупателю квартиру действительно такой, какая она есть на деле.

А что касается самой подготовки помещения к продаже. На что следует обратить особое внимание?

Подготовку можно сравнить с продажей тех же автомобилей. Если будут стоять 2 одинаковые машины — одна немытая и пыльная, другая чистая и сверкающая, на первый автомобиль никто даже не обратит внимания, хотя по всем параметрам он может превосходить второй.

Поэтому подготовка играет огромную роль в продаже. И даже скажу больше: сверкающая квартира с хорошим освещением — это ещё не всё. Необходимо также обратить внимание на вход. Дверь — это лицо квартиры. Будь она пошарпаная и грязная — впечатление у человека испортится с самого начала, а если на площадке у квартиры будет ещё и посторонняя грязь или мусор, сложится впечатление, что здесь «так принято». Такие мелочи зачастую и решают вопрос сделки.

Ещё одним преимуществом современных технологий является возможность виртуального просмотра квартиры. Клиент может в любой момент сделать такой обзор в интернете, что позволяет сэкономить как его время, так и время продавца. Это очень удобно. Это также можно отнести к процессу подготовки квартиры к продаже.

И ещё одним важным моментом при продаже является личный контакт — будьте предрасположены к клиенту. Честность и доброжелательность - вот залог успешной сделки.

Желаем удачи, как с покупкой, так и с продажей недвижимости!

Realt.by Недвижимость

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь