Первичный рынок: настроение застройщиков

  575

Главный вопрос, который тревожит сегодня всех дольщиков — что будет с ценами на квадратный метр? Те, кто собираются покупать жилье, боятся прогадать. Те, кто уже заключил договор долевого строительства, опасаются его пересмотра в части стоимости квартиры. Борис Петрович Павловец, директор ООО «ГородСтрой», одного из известных и надежных минских застройщиков, рассказывает, как кризис повлиял на игроков рынка строительства жилья и что можно ожидать в дальнейшем.

Стоимость строительства квадратного метра была сформирована еще на этапе проектирования — это около 1100 у.е. за квадратный метр. Себестоимость строительства монолитно-каркасного дома не может быть сегодня ниже этого уровня.

— А как повлияли события весны 2011 года на уровень себестоимости? Ведь ни одна стройка не обходится без импортных материалов. Насколько они подорожали?

— Они подорожали в пересчете на белорусские рубли в среднем на 60−70 процентов. Увеличение стоимости некоторых материалов даже превзошла этот показатель: например, мин. плиты при стоимости в начале года 1400 тыс. руб сейчас закупаются по 2 700 тыс. руб.

Но сложности связаны не только с ростом цен. Был такой период в марте, когда просто невозможно было приобрести некоторые строительные материалы, из-за того что у поставщиков не были сформированы цены. А нам как раз нужно было заканчивать фасад первой очереди строительства (первых трех подъездов) жилого комплекса «Престиж». Такое «неопределенное» состояние рынка длилось около месяца. Затем он постепенно стал оживать.

В сложившейся экономической ситуации на валютном рынке, вопрос, где взять финансирование для продолжения строительства, встал для застройщиков ребром. Аккумулирование большого числа рублей на счетах может быть опасным — они должны сразу вкладываться в строительство. Вопреки распространенному мнению, сейчас увереннее всего чувствуют себя компании, у которых реализация квартир шла не форсированными, а, наоборот, сдержанными темпами — в строгом соответствии с графиком финансирования.

— Мы часто сталкиваемся с этим заблуждением, — рассказывает Борис Павловец. — Многие дольщики спрашивают: «Сколько квартир во второй очереди уже реализовано?» И когда слышат: около 40% - опасаются. Но это совершенно ошибочная реакция! Наша схема продажи квартир соотнесена с потребностями финансирования. Есть график производства работ, и в зависимости от него есть потребность в определенных денежных средствах. Глядя на этот график мы понимаем, какое количество квартир нужно реализовать, скажем, в этом месяце, чтобы продолжать строительство. На сегодняшний день это наиболее эффективная стратегия привлечения финансирования: поэтапная.

— Мы хорошим видим сегодня, как отработали две схемы привлечения денежных средств для строительства жилья, — говорит Татьяна Недерева-Архипец, руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА^.НОВОСТРОЙЦЕНТР», — В непростую ситуацию попали застройщики, у которых на ранних этапах строительства все было распродано по привлекательным ценам в пору ажиотажного спроса. Они остались с большим количеством белорусских рублей на счетах, их проекты проданы, скажем, на 80%, то есть продавать практически нечего, и где взять необходимые для завершения строительства средства — непонятно. С другой стороны, застройщики, которые изначально придерживались поэтапной схемы реализации, сейчас более стабильны. Серьезных проблем с финансированием у них не возникает.

«ГородСтрой» и его проект «Престиж» — пример рачительного, эффективного и современного подхода к строительству жилья. Например, с самого начала реализации квартиру здесь можно было купить с помощью жилищных облигаций. Еще три-четыре года назад это была не самая распространенная схема. Но сегодня это, пожалуй, одна из самых надежных схем покупки жилья — отсюда и рост ее популярности.

— Да, действительно, сегодня уже довольно много покупателей пользуются облигациями — они дают очевидные преимущества в нынешней ситуации, — говорит Борис Павловец. — Например, у ООО «ГородСтрой» они номинированы в долларах США, а обязательства по ним застрахованы в ЗАО «Белгосстрах». Кроме того, жилищные облигации можно продать еще до окончания строительства, что выгодно отличает этот вариант от долевого строительства. Хотя есть и отрицательный момент: банки пока не очень охотно кредитуют покупку ценных бумаг. В таких случаях спасает то, что мы предлагаем и долевое строительство.

— Сегодня многих волнует, что компании-застройщики могут поднять цену для тех дольщиков, с которыми уже заключены договоры. Так ли это для вашего проекта?

— Цена квадратного метра, купленного с помощью жилищных облигаций, в принципе не может быть впоследствии пересмотрена в сторону увеличения. И те, кто вступил в долевое строительство жилого комплекса «Престиж», могут быть абсолютно спокойны: вопрос сохранения условий договоров для нашей компании принципиальный. Пересмотра не будет.

Мы гордимся нашим договором долевого строительства, — говорит Борис Павловец. — Он составлен в полном соответствии с Указом № 396, и в нем указано: цена квадратного метра фиксированная и неизменная. Мы строго это соблюдаем. Хороший пример — строительство первой очереди нашего жилого комплекса. Строительно-монтажные индексы увеличились, но мы ни одному дольщику не подняли стоимость квадратного метра. Вы оплачиваете сумму, которая прописана у вас в договоре, — и получаете квартиру. И хочу еще раз подчеркнуть: цена метра квадратного в долларовом эквиваленте пока не изменилась, поскольку не изменилась его себестоимость. Мы проводим постоянный анализ и хорошо это видим.

Сохранение стабильной стоимости квадратного метра — не праздный вопрос. В кризис на рынке появляются лакомые на первый взгляд предложения. В реальности они могут обернуться нервотрепкой и долгостроем:

— Если вам предлагают сладкую цену, ниже себестоимости, любой здравомыслящий человек понимает: к концу строительства застройщику придется где-то искать недостающие деньги. Например, он может изменить условия договора. Здесь не может быть «халявы» или подарков: чтобы достроить дом, нужно получить от дольщиков себестоимость квадратного метра. А она упасть не может, — говорит Борис Павловец.

Так что в итоге нужно знать покупателю квартиры в новостройке? На что обратить внимание, выбирая завтройщика? И от каких параметров строительства лучше отталкиваться, чтобы не остаться с носом?

— Лучше осторожнее отнестись к проектам на начальной стадии строительства и проектам, где продано 80−90 процентов квартир, а до конца стройки еще год. Однозначно стоит остерегаться предложений, где цена заведомо слишком низкая. Обращать внимание на надежность застройщика и реализованные им проекты. А также на всю команду проекта в целом: хорошо, когда строитель понимает, что каждый день простоя — это убытки, а финансист рассчитывает, как обеспечить выполнение графика строительных работ. Ну и конечно, необходимо очень внимательно читать договор, который Вы собираетесь подписать.

Что же будет дальше на первичном рынке жилья — комментирует Татьяна Недерева-Архипец:

— Еще с прошлого года наблюдается следующая тенденция, которая лишь усилится в связи с кризисными явлениями. На рынке не появляется крупных новых проектов. Застройщики, проекты которых находится на стадии разработки, не торопятся с выводом их на рынок. Поэтому уже сейчас можно говорить об ограниченном предложении. Те объекты, которые присутствуют на рынке, будут достроены (возможно, некоторые из них с существенным затягиванием сроков). Спрос в течение года-двух восстановится. И в условиях дефицита предложения возможен существенный скачок цен в среднесрочной перспективе.

В то же время спрос, доходящий до ажиотажного, когда можно было пренебречь концепцией проекта, в прошлом. Сформирована и сохраняется потребность в качественном, хорошем жилье. Поэтому стабильный уровень реализации будет обеспечен только ликвидным проектам с продуманной концепцией.

У компании «ГородСтрой» настроение оптимистичное:

— Очень важно, что вопреки всем возникшим трудностям нам удается сохранять темпы строительства и репутацию надежного застройщика. Полтора года назад мы достойно справились с самым сложным этапом — сносом и отселением (тогда нам пришлось подобрать и предоставить новое жилье для 42 человек). Сейчас мы заняты строительством, и первая очередь уже практически готова. Мы укладываемся в заявленные сроки стрительства: согласно договорам, срок ввода первой очереди «Престижа» в эксплуатацию — третий квартал. Что касается второй очереди, мы не спешили с реализацией, и сейча у нас есть что продавать: идет поэтапная реализация квартир. Мы уверены в своем проекте на сто процентов. Во-первых, это прекрасные планировки и хорошие площади квартир. Благодаря этому параметру первая очередь «Престижа» распродалась очень быстро. Во-вторых, выделяет дом его фасадное решение, своя дворовая территория, безопасная детская площадка. Ну и плюс отличный и перспективный район. Кстати, «Престиж» популярен у россиян — хороший показатель того, что это современный проект высокого уровня.

«ТВОЯ СТОЛИЦА^.НОВОСТРОЙЦЕНТР»

Беларусь, Минск, ул. Шафарнянская, 11, Бизнес-центр «Порт»

Тел.: +375 17 286 38 38

Моб.: +375 29 371 01 01; +375 29 771 01 01

Сайт: www.t-s.by

Корпоративный блог: www.t-s.by/blog

Эксклюзив Realt.by:

«Даже из-за тряпки могут остаться царапины на новой мебели». Профессиональные клинеры раскрыли секреты уборки после ремонта

4020

$20 за квадрат. Как выглядит последний офис в Helen&Valery Plaza?

4789

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

22560

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

12184

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

14473

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

10458

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

24095

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

5840

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

595

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

1617

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

7308

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

67653

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1692

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2097

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290