Вкусные кусочки московской недвижимости

  391

Правительство Москвы открыло новую главу в истории приватизации городского имущества. Негромко ее страницы прошелестели еще в конце прошлого года, когда в соответствующие городские нормы были постановлениями внесены поправки, а вчера, 26 июля, Российский аукционный дом официально объявил о первых объектах недвижимости Москвы, которые будут выставлены на торги 6 октября. Их названия прозвучали уже очень мощно, сразу заставив многих позабыть о возможностях приватизации как таковой. Но далеко не все потеряли хватку начала «лихих» девяностых, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». И новых собственников здесь могут подстерегать опасности.

Итак, на продажу будут выставлены три лота, которые неизбежно привлекут внимание москвичей, СМИ, общественности. Это 9,64% акций ОАО «Центр международной торговли» (начальная цена пакета — 1,446 млрд руб.), 49% акций ОАО «Ильинское подворье» (имеется в виду не что иное как «Гостиный двор», стартовая цена — 1,491 млрд руб.), 40% акций ОАО «Киноцентр «Октябрь» (797 млн руб.). Подробнее о будущей продаже и характеристиках этих объектов можно прочитать в заметке «Москва распродает лакомые куски имущества».

И это не последние жирные куски для приватизации. Отвечая на вопрос www.irn.ru, заместитель руководителя Департамента имущества города Москвы Константин Песоцкий сообщил, что наиболее интересными объектами считает пакеты акций гостиницы «Националь» и ОАО «Объединенные кондитеры» (только в Москве имеет доли в ОАО «МКФ «Красный Октябрь»; ОАО «Рот Фронт»; ОАО «Кондитерский концерн «Бабаевский»).

Так что есть, на чем сконцентрировать внимание. Но интереснее другое. По словам Песоцкого, сейчас Москва обладает пакетами акций около 400 предприятий, и до 2015 г. намерена сократить это количество до 50−60, действительно необходимых городу для выполнения его функций. Это касается предприятий жизнеобеспечения города и ряда других — в области энергии, тепла, транспорта и т. д.

Гиганты и мелочь

Однако, по словам Песоцкого, только до конца этого года Москва планирует приватизировать до 700 объектов. Нестыковка в цифрах? Оговорка? По мнению аналитиков www.irn.ru, наоборот, все точно. В первом случае речь шла о пакетах акций крупных компаний. Не будут же продаваться отдельный этаж «Националя» или конкретные кондитерские цеха.

А вот во втором случае речь идет о небольших объектах недвижимости, принадлежащих городу. В первую очередь, о так называемых встроенно-пристроенных помещениях. Обычно они располагаются на первых этажах жилых домов, там обычно расположены маленькие магазинчики, парикмахерские, салоны связи и другие предприятия малого бизнеса. Часто их занимают общественные или социальные службы, опорные пункты охраны правопорядка.

Именно для предприятий малого бизнеса на этих новых страницах приватизации могут открыться интересные возможности. Конечно, им нет смысла задумываться, не замахнуться ли на кинотеатр «Октябрь» — необходимый объем инвестиций этого не позволяет. Но вот внимательно отслеживать выставлямые на продажу «встройки», наверное, следует. Именно эти малые объекты, посильные по деньгам даже многим частным инвесторам, способны обеспечить стабильный рентный доход. Этот способ вложения средств вполне может стать альтернативой покупке жилья для сдачи в аренду, которая вряд ли принесет доход выше уровня инфляции, или рискам на фондовом рынке (подробнее см. «Недвижимость — для пенсии, фондовый рынок — для быстрой наживы»).

Гигантские трудности с мелкими объектами

Правда, побороться за эти помещения придется. Хотя даже не факт, что это стоит делать. Сначала надо разобраться, а почему Москва решила избавиться от них, а не продолжать спокойно получать арендный доход? Прежде всего потому, что арендные отношения и договора часто очень запутаны, все они устанавливались и заключались в разное время, под ними стоят подписи многих из тех, «кого уж нет, а те далече». И зафиксированные в этих договорах цены, прямо скажем, далеко не отвечают современной рыночной конъюнктуре, а попросту говоря, занижены.

Поэтому столичным чиновникам намного проще распродать все эти объекты «с молотка», но с обременениями, с которыми будет должен будет разбираться новый собственник. Интересно, что иногда в документах такое обременение может быть представлено как помещение с находящимся в нем действующим бизнесом, подразумевая, что новому владельцу нет необходимости затруднять себя поисками арендатора. А это обычно поднимает рыночную стоимость объекта.

Но можно представить себе гипотетическую картину: например, объявлено, что продается встроенно-пристроенное помещение, целевое назначение — магазин, заключен договор с арендатором, выплаты по договору производятся строго в соответствии с договором. Срок действия договора — до 2015 г. Цена — не очень высокая. Чем не чудесный вариант?

Участвуем в аукционе, побеждаем, хотя в ходе торгов цена становится уже не мизерной. Приезжаем в магазин, чтобы предъявить арендатору документы на владение помещением и перезаключить договор поначалу на прежних условиях. Увы. Магазин закрыт на замок, окрестные жители утверждают, что там не было никого уже полгода. С большими трудностями удается в органах регистрации раздобыть копию текущего арендного договора с юридическим адресом арендатора. А в договоре сказано, что арендная плата составляет 4% от оборота без минимального уровня. То есть, ноль рублей и столько же копеек, раз оборота не было и нет. А заказные письма на юридический адрес арендатора долго идут по Москве…

Сказка? Конечно. Но в России и пострашнее сказки случаются, отмечают на www.irn.ru. Например, когда удается через суд расторгнуть этот договор (но жить-то на что-то надо, вот и делаем ремонт, пока суд да дело, начинаем или сами обживаться в магазине, или кому потихоньку сдаем помещение…). Вот тут-то и появляется бывший арендатор и, потрясая документами, объясняет, что его «выкинули на улицу» незаконно, что раз оборота не было, то и платить он ничего не должен был, а теперь он готов возобновить бизнес и при наличии отступных согласен не возбуждать встречный иск. Такая вот страшилка на ночь.

Поэтому без проверки полного пакета документов на подобные «встройки» специалисты www.irn.ru советуют к такой покупке относиться как к крайне рискованной. Хотя новая волна приватизации действительно предоставляет опытным бизнесменам некоторые возможности, не стоит забывать об осторожности.

Аналитический центр IRN.RU http://www.irn.ru/articles/29 043.html

Эксклюзив Realt.by:

У вас еще нет своего жилья? Считаем, сколько вы будете тратить на аренду и сколько — на платежи за собственную квартиру

10953

Они уже купили белорусам 6 500 квартир. Как устроен «Жилищный баланс» и можно ли вступить туда без первого взноса?

17779

«Большую квартиру купили всего за 72 тысячи долларов». Как живется в районе доступных новостроек

11514

«Вертикальный город» – утопия для ленивых? Оцениваем, как устроен новый МФК на Грушевке

3832

Едем в Полоцк! Рассказываем, где остановиться и что посмотреть

5960

Ремонт за 80 и 120 тысяч долларов. Смотрим две дизайнерские квартиры, где каждый метр продуман до мелочей

12120

Нашли 5 квартир-студий в Минске, куда можно въехать сразу после покупки

10544

Стильный интерьер из камня и досок. Посмотрите, во что превратили старый пионерлагерь под Миром

3448

На квартиру не хватило: как Максим и Лиза покупали дачу под Минском, чтобы жить там постоянно

7684

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

15309

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

77681

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5891

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

9920

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457