«Вторичка» под ударом кризиса — в апреле цены проданных квартир в Минске опустились на 2,4%  16371  19

Количество сделок купли-продажи квартир в Минске сократилось по сравнению с мартом на 51%. В апреле едва набралось 600 сделок, что сопоставимо с показателем января в очень плохой год.

Действительно, двукратный обвал спроса до сих пор можно было наблюдать только в начале года после долгого периода праздничных дней. Природа нынешнего обвала чем-то похожа, только вместо праздников у потенциальных покупателей квартир сейчас режим самоизоляции и желание отложить любые значимые дела на более поздний срок.

По всей видимости, в апреле ещё закрывали «старые» сделки, подготовка к которым шла в прошлые месяцы. По итогам мая и июня уже можно будет оценивать функционирование вторичного рынка в новых условиях, в том числе после сворачивания кредитов на покупку жилья рядом крупнейших банков. Не исключено, что установленный в апреле антирекорд долго не продержится.

Диаметрально противоположная ситуация наблюдается в стане продавцов. Приток новых объектов на рынок последние два месяца значительно опережал скорость их поглощения. В апреле совокупный объём предложения квартир вырос на 6,5%.

На одну проданную в апреле квартиру приходилось 14 выставленных на продажу – такой высокой конкуренция за покупателя не была с начала 2016 года. Ещё совсем недавно, в феврале, соотношение составляло 1 к 5.

Падение спроса было более заметным у 2- и 3-комнатных квартир, сделок с которыми оказалось на 56% и 58% меньше, чем в марте. Такие квартиры часто участвуют в сложных разменных цепочках, которые в период нестабильности разрываются. Падение спроса на «однушки» было чуть менее резким (-44%).

12,3% апрельских сделок совершены с квартирами в готовых новостройках, что является довольно высоким показателем для 2020 года. Цена квадратного метра у таких квартир в среднем была выше, чем на «вторичке».

Структура спроса с точки зрения географии и качественных характеристик жилья незначительно отличалась от мартовской. В мае-июне мы наверняка увидим более заметные сдвиги в покупательских предпочтениях.

Если в марте цены реальных сделок росли по инерции за счет благоприятной ситуации в первой половине месяца, то апрельская динамика уже была отрицательной. Средняя цена проданных в Минске квартир снизилась на 2,4% и составила по итогам апреля 1354 $/м2. Это очень существенная коррекция для одного месяца – максимальная за последние 4 года. Если взять 1- и 2-комнатные квартиры, то темпы падения цен на них и вовсе соответствовали худшим месяцам 2015-2016 гг.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1439 $/м2 (-4,8% за месяц) — $49 050;

· 2-комнатные квартиры: 1296 $/м(-4,3%) — $61 200;

· 3-комнатные квартиры: 1267 $/м2 (+1,6%) — $86 100;

· 4-комнатные квартиры: 1198 $/м2 (-2,0%) — $94 600.

Разрыв в среднем уровне цен предложения и реальных сделок составил 6,4%. Для сравнения — его среднее значение в 2018-2019 гг. равнялось 2,7%.

Цены в объявлениях в апреле снижались не такими темпами, как у реальных сделок — сказался массовый выход на рынок новых объектов с довольно высокими ценами. Примечательно, что хрущевки подешевели сильнее, чем современное жильё.

Снижение цен преобладало в большинстве районов Минска, а самая ощутимая коррекция (-4% к мартовскому уровню) произошла в районе Верхнего города и Привокзальной площади. Примерно в каждом пятом районе средний уровень цен на квартиры вырос, что вызвано появлением в продаже большого количества дорогих объектов.

Снижение цен на квартиры преобладало среди соседних столиц, а самая заметная коррекция была отмечена в Москве (-2,9%).

С начала мая Беларусбанк приостановил выдачу кредитов на приобретение жилья, сохранив их для строительства. И хотя пока не все банки последовали его примеру, такой избирательный подход крупнейшего игрока создаёт неравные условия для функционирования первичного и вторичного рынков жилья. С учетом грядущего снижения ставки рефинансирования до рекордно низких 8% новостройки быстрее почувствуют восстановление спроса, и сумеют избежать значительной ценовой коррекции.

Что касается «вторички», то здесь возможны два варианта поведения продавцов. Первый — ощутимые скидки и торг «до слёз» с целью привлечь внимание покупателей с накоплениями или кредитами оставшихся на «вторичке» банков.

Но в условиях стабилизации курса доллара подавляющее большинство продавцов уже неохотно переписывают цены. Месяц назад мы писали о массовой коррекции цен в объявлениях, но в последние недели этот процесс затих. Корректировки стали делать не чаще, чем в начале марта, что может означать застой на вторичном рынке жилья.

В конечном счете такая ситуация может принести застройщикам 2 проблемы в обозримом будущем. Новостройкам придётся конкурировать с теми, кто хочет продать квартиру максимально быстро и готов к серьёзным уступкам. И тогда перед покупателями (особенно первого жилья) встанет дилемма: «Дорогая квартира в новостройке с гарантированным кредитом или более дешевая на вторичном рынке, на которую ещё где-то надо найти деньги».

Не секрет, что перед покупкой квартиры в новостройке многие продают свою старую квартиру. Здесь кроется второй подводный камень — слабый спрос на «вторичке» и нежелание многих собственников идти на весомые уступки вынудят застройщиков делать таким покупателям сопоставимые скидки на свои квартиры.

Для подготовки обзора использовались данные аналитического центра Realt.by и реестра цен Национального кадастрового агентства Госкомимущества.

Комментарии к новости
Вы должны авторизоваться! Войти
111 49
48
Aleks Gonchar
+2
22.05.2020 в 15:39
ставка рефинансирования понизилась, а кредит ПОДОРОЖАЛ! но я побегу покупать ведь ставка же понизилась!
364 194
108
ЗнаЁмы
+3
17.05.2020 в 12:06
dds89 в 22:01 14.05.2020:
1440$ за м2 в Минске и это типо подешевели?))) Вот когда тоже самое по осени будет 1050-1100$ тогда и можно говорить о каком то кризисе, а сейчас эти громкие заголовки про "упавшие цены" просто смешны.
+100500
30 83
13
Игорь
+2
16.05.2020 в 10:49
Николай в 14:21 14.05.2020:
Может снизить цены на первичку и не надо будет платить за заказные статьи?
У них это разные статьи расхода, хоть и карман один.
61 16
15
Андрей
+4
15.05.2020 в 10:14
Очень смешной абзац где говорится про снижение СР и вывод автора исходя из этого
1K 727
361
sergei
0
15.05.2020 в 09:33
ужс в 09:04 15.05.2020:
У меня в доме чел однушку держит по 55 уже 4 неделю. Я вот думаю, он точно продает или хвастается?)))
хахахаха!!! да.точно хвастается!Этакий виртуальный миллионер
512 349
163
ужс
+6
15.05.2020 в 09:04
Дмитрий в 00:18 15.05.2020:
подводная лодка еще только отшвартовалась от пристани, а они "подешевело", это еще начало только, наш рынок будет очень долго и глубоко тонуть, уровни 700-800$ за квадрат будут пробиты к концу уже этого года, уложимся за 8-9 месяцев.
Наблюдаю огромное количество однушек на рынке по 38 000 ТОРГ ДО СЛЕЗ, которые еще месяц назад пытались толкать по 55 000, но их уже такое количество, что даже и за эти деньги не берут, приземление у танкистов будет очень жестоким.
У меня в доме чел однушку держит по 55 уже 4 неделю. Я вот думаю, он точно продает или хвастается?)))
401 88
78
Дмитрий
+7
15.05.2020 в 00:18
подводная лодка еще только отшвартовалась от пристани, а они "подешевело", это еще начало только, наш рынок будет очень долго и глубоко тонуть, уровни 700-800$ за квадрат будут пробиты к концу уже этого года, уложимся за 8-9 месяцев.
Наблюдаю огромное количество однушек на рынке по 38 000 ТОРГ ДО СЛЕЗ, которые еще месяц назад пытались толкать по 55 000, но их уже такое количество, что даже и за эти деньги не берут, приземление у танкистов будет очень жестоким.
1.3K 775
353
Fichka
0
14.05.2020 в 22:30
dds89 в 22:01 14.05.2020:
1440$ за м2 в Минске и это типо подешевели?))) Вот когда тоже самое по осени будет 1050-1100$ тогда и можно говорить о каком то кризисе, а сейчас эти громкие заголовки про "упавшие цены" просто смешны.
Думаю, вы взяв 1440 осознавали, что это (ХОТЕЛКИ) цена предложения...
А 1354 сделки....
Если май в таком темпе то цены опустятся ниже чем на 01.01.2020.
Как видно из статистики сделок -готовые новостройки -12,3 % от всех сделок, остается около 88 % вторичка, если предположить что половина вторички (точных цифр нет) продается не только с ремонтом, но и с мебелью и техникой...
Куда заложена цена ремонта, включая вх.дверь, мебель и бытовая техника - в общую цену...
257 40
89
dds89
+8
14.05.2020 в 22:01
1440$ за м2 в Минске и это типо подешевели?))) Вот когда тоже самое по осени будет 1050-1100$ тогда и можно говорить о каком то кризисе, а сейчас эти громкие заголовки про "упавшие цены" просто смешны.
1.3K 775
353
Fichka
+3
14.05.2020 в 20:31
Вторичку пустили под нож... Вторичка, как падчерица у мачехи, получает крошки со стола... Покупателей с наличкой на всю сделку не много, они есть, но их не много. Писали, что около 70-80 % сделок шло с привлечением кредита... Типа, оставшиеся 30% от сделок апреля (600 шт) это всего то 200 -250.
Часть держателей нала пойдут на первичный рынок... ведь и там при оплате 100 %, 50% и более, можно выторговать хорошую скидку, ставлю ещё на 100 сделок.
12,3% апрельских сделок совершены с квартирами в готовых новостройках, пусть ещё 100 штук...
Что в итоге ? ВСЕГО 450... Думаю это при хорошем раскладе - при сохранении выдачи кредитов оставшимися банками... и если покупатели не сядут на берег реки, подождать , кто проплывет по течению...
Всем добра и здравомыслия...
1K 727
361
sergei
+1
14.05.2020 в 20:21
VaDoNoSka в 19:14 14.05.2020:
Безусловно... Снижение ставки на целых 0,75% привлечет на рынок тысячи новых покупателей. Так и вижу эти толпы, которые говорили, мол, я что дурак при СР 8,75 брать, вот будет 8 тогда и побегу
возможно,основным делом было послать инфу,дескать,смотрите.мы СНИЖАЕМ!!! ставку!!,я ж говорю,последний месяц какие-то конвульсивные паничэские телодвижения основного усатого бенефициара рынка жулья!
512 349
163
ужс
+1
14.05.2020 в 20:20
VaDoNoSka в 19:14 14.05.2020:
Безусловно... Снижение ставки на целых 0,75% привлечет на рынок тысячи новых покупателей. Так и вижу эти толпы, которые говорили, мол, я что дурак при СР 8,75 брать, вот будет 8 тогда и побегу
А куда бегут, если никто не дает?)
124 62
39
VaDoNoSka
+4
14.05.2020 в 19:14
до рекордно низких 8% новостройки быстрее почувствуют восстановление спроса, и сумеют избежать значительной ценовой коррекции
Безусловно... Снижение ставки на целых 0,75% привлечет на рынок тысячи новых покупателей. Так и вижу эти толпы, которые говорили, мол, я что дурак при СР 8,75 брать, вот будет 8 тогда и побегу
136 135
40
SpectatorRealt
+1
14.05.2020 в 16:40
Игорь в 15:21 14.05.2020:
Да чего уж тут. Пусть вообще продавец платит покупателю, а потом еще до конца жизни платит ему за коммуналку. :D :D :D
и снимает квартиру
364 194
108
ЗнаЁмы
+1
14.05.2020 в 15:26
Игорь в 15:21 14.05.2020:
Да чего уж тут. Пусть вообще продавец платит покупателю, а потом еще до конца жизни платит ему за коммуналку. :D :D :D
Золотые слова!)))
30 83
13
Игорь
0
14.05.2020 в 15:21
Евгений в 15:09 14.05.2020:
Вы теперь короли. Если уж припрет, просите скидку в 50%, не меньше. Танкистам деваться некуда. Они плывут задраив люки на дно.
Да чего уж тут. Пусть вообще продавец платит покупателю, а потом еще до конца жизни платит ему за коммуналку. :D :D :D
19.9K 13.4K
4147
Евгений
+1
14.05.2020 в 15:09
Чет Артем вилами по воде поводил, поводил, и нашим и вашим накидал, а вывод не сделал.
Или это не Артем? не увидел автора. Видимо он сам под таким бредом подписаться не пожелал.
Для стартеров цепочек перевожу:
Вы теперь короли. Если уж припрет, просите скидку в 50%, не меньше. Танкистам деваться некуда. Они плывут задраив люки на дно.
464 314
138
Николай
+5
14.05.2020 в 14:21
Может снизить цены на первичку и не надо будет платить за заказные статьи?
5.9K 7.1K
1467
Craft
+6
14.05.2020 в 13:28
С учетом грядущего снижения ставки рефинансирования до рекордно низких 8% новостройки быстрее почувствуют восстановление спроса, и сумеют избежать значительной ценовой коррекции.

Сколько за эту фразу заплатили? )

Индексы цен на 11.08.2020

тип цена за кв.м. +/-
1 комн.
$59 900 $1 500
2 комн.
$79 600 $1 400
3 комн.
$102 000 $1 336 +2
4 комн.
$148 100 $1 364 +5

"+/-" — изменение с начала недели
Динамика цен на квартиры в Минске с 2005 года

Число сделок в г.Минске *

период число сделок
Август 2020 271
Июль 2020 1183
Июнь 2020 989

* Число сделок купли-продажи помещений, относящихся к жилищному фонду, в г. Минске по данным сервиса pr.nca.by на дату 12.08.2020