Сдаётся офис… Или не сдаётся?
527

04.03.2013

Пустующее помещение — нередкое явление на рынке коммерческой недвижимости Минска. Основная причина в том, что предлагаемая ставка потенциальным арендаторам кажется завышенной, а собственник не желает идти на уступки. Насколько оправдана такая позиция? На данную тему своим мнением с нами поделился заместитель начальника отдела продаж «Твоя Столица • Недвижимость для Бизнеса» Руслан Орлов.

— На первый взгляд, все логично: выше ставка — больше доход.

— Вы верно сказали, что это на первый взгляд. Например, офис за 18 евро/кв. метр может достаточно долго ожидать своего арендатора, а этот же офис за 16 евро может быть сдан намного быстрее. А ведь во время простоя собственник вынужден из собственных средств оплачивать коммунальные услуги, эксплуатационные расходы и платить налог на недвижимость.

— То есть скидка в два евро решила бы дело?

— Разумеется эти цифры — это допущение. Безусловно, в Минске есть офисы, которые предлагаются и по 18 и по 16 евро, и даже по 12 евро — рынок разнообразен. Дело в том, что озвученная цена должна быть адекватна. Почему не сдавался наш условный офис по 18 евро? Вполне вероятно, что для такой ставки в нем не было каких-то важных опций: например, далековато от метро, или неудобный подъезд, или неправильная форма самого помещения, где метры вроде бы есть, а стол поставить туда невозможно…

— Как определить оптимальную ставку? Чтобы и быстро сдать, и не продешевить?

— Мы рекомендовали бы обращаться к специалистам. Например, «Твоя столица • Недвижимость для бизнеса» располагает очень большой базой объектов, наши специалисты постоянно проводят мониторинг рынка, поэтому наши рекомендации учитывают множество нюансов, о которых сами собственники могут не знать, а прояснение ситуации собственными силами требует значительных ресурсов.

— Основная цель арендодателей — получать максимальный доход от своей недвижимости, и понятно их стремление сэкономить на услугах риэлтора. Считается, что на каждый офис найдется свой клиент, не так ли?

— Безусловно, клиент найдется. Но этому может предшествовать несколько месяцев простоя и в итоге снижение ставки до приемлемого уровня. Я бы порекомендовал собственникам офисных помещений, у которых хотя бы две недели помещение стоит без арендаторов, взять калькулятор и сделать некоторые вычисления. Для начала посчитать свои ожидаемые годовые доходы от сдачи по «вкусной» ставке в 18 евро/кв. метр, а затем вычесть из этой ставки: упущенный доход от пары месяцев аренды, налоги, коммунальные и эксплуатационные платежи. К финансовым затратам приплюсуйте моральные — это потеря личного рабочего или свободного времени и нервов. Или времени и нервов своих сотрудников, которые могли приносить компании прибыль, а не пропадать на осмотрах помещения, занимаясь непрофильным для себя видом деятельности. Далее нужно посчитать годовой доход от сдачи по более низкой ставке в 16 евро за кв. метр и сравнить это с первой цифрой. Вы увидите, что в конечном итоге вы все равно окажетесь в выигрыше, т.к. простой помещения — это всегда расходы!

Получается, вместо того, чтобы приносить доход, ради чего, собственно, и вкладываются деньги в недвижимость, ваше вложение «тянет» средства из вашей компании. Согласитесь, это несколько абсурдная ситуация.

— Что же делать, если офис не снимают?

— К нам часто обращаются с таким вопросом. Мы выясняем в чем причина простоя: изучаем объект, консультируем, оцениваем помещение с рыночной точки зрения, приблизительные сроки его позиционирования на рынке, советуем мероприятия, повышающие его рыночный потенциал. Кроме того, мы занимаемся активными продажами и делаем целевые предложения, т.к. благодаря нашей CRM-системе у нас в наличии всегда есть достаточное количество актуальных заявок, и, что самое важное, — мы знаем их реальные запросы. Также мы широко рекламируем объект на своем корпоративном сайте и прочих популярных специализированных площадках. Так что в приемлемые сроки в помещении появляются арендаторы.