Арендаторы покидают государственные здания и торговые площадки из-за непосильных коммунальных платежей и высоких арендных ставок
5117 5К нам все чаще стала поступать информация о том, что те или иные бренды и организации покидают свои привычные места обитания в связи с высокой арендной ставкой. Выяснилось, что места эти государственные. А ведь именно они продолжительный период отличались именно низкой стоимостью аренды. Мы поговорили с представителями компаний, которые решили сменить офис или торговую площадку, а также с аналитиком рынка коммерческой недвижимости, который объяснил сложившуюся ситуацию.
Павел Кузнецов, генеральный директор ЦТН «ПАКОДАН»:
— Мы приняли решение переехать из государственного административного здания на В. Хоружей, 29, в частный бизнес-центр. На то есть ряд причин. Начну с того, что почти все здания, которые находятся в ведении Главного хозяйственного управления Управления делами Президента, старые. Они не обновляются, в них не делают ремонт. Поэтому арендовать такое помещение за 189 тыс. рублей за один кв. м нелогично. С какого-то момента у здания появились две эксплуатирующие организации, что привело к росту коммунальных платежей, которые постоянно увеличиваются. В месяц мы платим 7 млн рублей.
Плюс с давних времен в этом здании сохранился коридорный коэффициент: мы платим не только за арендуемое помещение, но и за общие зоны. Поэтому мы хотели поставить стеклянную дверь, которая должна была служить простым ограждением, но нам отказали, аргументировав это тем, что с дверью коридор станет частью офиса. Это привело бы к увеличению арендной ставки, да плюс еще «коридорный» коэффициент. Хотя, по логике, если часть коридора становится офисом, то коридорный коэффициент должен уменьшиться, так как площадь коридоров уменьшается — но это не так.
В Минске сегодня богатый выбор офисных площадок с круглосуточным доступом, современными планировками, коммуникациями, окнами и гораздо меньшими коммунальными платежами. Элементарный пример: на Хоружей, 29, лифты работают с 7 до 19 часов, а доступ в здание возможен с 8 до 20 часов. Учитывая, что здание 12-этажное, это не очень удобно (в выходные дни и после 19:00 в будние дни подъем и спуск возможен только по лестницам). В современных бизнес-центрах лифты работают круглосуточно. И еще, в случае если нужен доступ в помещение в выходной день, то необходимо заранее, не позднее среды, написать заявление на имя администратора, чтобы разрешили в выходной день попасть в здание. Администратор может отказать в доступе. То есть обычное административное здание в центре города работает, как строгий режимный объект.
Явные преимущества современных бизнес-центров привели к значительному оттоку арендаторов из государственных административных зданий. На Хоружей, 29, почти половина помещений пустует. Раньше такие помещения привлекали низкой арендной ставкой. Теперь она такая же, как и в новых БЦ, только коммунальные платежи значительно выше. Темные коридоры, необорудованные туалеты, обшарпанные стены, покрытые масляной краской, жара летом/холод зимой, отсутствие раздельного учета электрической и тепловой энергии, странный режим работы лифтов, ограниченный доступ в помещения — одни только минусы.
Мы пока не определились с конкретным бизнес-центром, но решили выбрать центральную часть города. Мы не рассматриваем только очень высокие здания, так как они не подходят для нашего бизнеса. Интересных предложений сейчас много, и частный собственник заинтересован получить крупного арендатора.
Государственная коммерческая недвижимость управляется плохо, ее следовало бы передать в более грамотные руки. Арендные ставки нужно регулировать, подстраивать под реалии рынка. Здания необходимо обновлять, делать ремонт, менять коммуникации. В старых административных объектах даже при включенном отоплении в помещениях холодно. Если провести реновацию, то и государственные здания будут пользоваться популярностью.
Дарья Лещенко, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам ООО «Серж»:
— ООО «Серж» вынуждено закрыть (либо перенести) часть собственных магазинов, в том числе в ТЦ «Столица». Основной причиной закрытия является высокая фиксированная ставка арендой платы на фоне падения доходов населения и, как результат, падения выручки. Например, в ТЦ «Столица» арендная плата за сентябрь 2015 г. достигла 44% от выручки.
По последним данным, за третий квартал 2015 г. в России уже сложились рыночные условия, где предельная ставка аренды в основном не превышает 15% от выручки (аренда и эксплуатационные платежи, не включая коммунальные расходы). На рынке РБ с высокой степенью вероятности сложится похожий тренд, и сегодня ООО «СЕРЖ» уже имеет ряд договоров по ставке 10−15% от выручки. Кроме того, мониторинг торговых центров, которые готовятся к вводу, показывает, что часть из них также согласны на такие ставки. Поэтому мы считаем, что обоснованная рыночная ставка аренды, которая сложится на рынке, будет в пределах 10−12% от месячной выручки.
Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя Столица»:
— Активное переселение арендаторов из государственных объектов в частные мы прогнозировали еще в первом квартале этого года, когда над рынком нависла дедолларизация арендных отношений. И это вполне ожидаемый процесс. Попробуйте поставить себя на место арендатора торговой площадки. Что ему нужно? Чтобы арендная ставка была в пределах определенного процента от выручки. Если ставка больше, чем определённый % от выручки, то арендатору не имеет смысла оставаться на этой торговой площадке. Каждый из арендаторов определяет величину этого % для себя сам, в зависимости от реализуемой группы товаров.
Если говорить в целом как о торговых, так и об административных государственных объектах, то у них есть несколько общих проблем. Во-первых, это сложность налаживания диалога между собственником и арендатором. Если арендатора что-то не устраивает, и он хотел бы это изменить, то ему нужно пройти очень трудный путь, прежде чем удастся донести свою мысль до собственника. Однако в итоге не факт, что меры собственником будут приняты. В частных БЦ, даже имеющих несколько собственников, все гораздо проще. И это несомненный плюс. Ничто не должно отвлекать арендатора от его основной деятельности.
К тому же собственники частных торговых площадок следят за поддержанием рыночной конкурентоспособности своих объектов: я имею в виду как активную маркетинговую политику по продвижению объекта «в массы», так и поддержание внутреннего и внешнего облика торгового центра в тренде современности.
В то же время государственные объекты эти моменты упускают, что приводит к их неизбежному устареванию и неконкурентоспособности. Основной причиной этого я бы назвал слабую, а может даже и вовсе отсутствующую, маркетинговую политику. Ведь в настоящее время, когда конкуренция во всех сегментах рынка необычайно высока, мало просто заключить договоры с арендаторами — их нужно грамотно распределить по торговому центру, то есть провести так называемое «зонирование», а также обеспечить условия, при которых им было бы выгодно оставаться в этом торговом объекте.
Немаловажно также уделять внимание совершенствованию условий, в которых находятся покупатели. Опять же, мало лишь привлечь покупателей своим удачным месторасположением, необходимо создать максимально комфортные условия для посетителей, в числе которых элементарно должны быть хорошая вентиляция, система кондиционирования, комфортное освещение, удобные места для отдыха. Если рассчитывать лишь на хорошее месторасположение торгового центра, то рано или поздно можно столкнуться с низкой конвертацией посетителей в покупателей, что непременно отразится на выручке арендаторов, и они начнут уходить из ТЦ. Ведь белорусская столица очень активно развивается: каждый год появляются новые частные торговые центры, каждый из которых лучше своего предшественника. И это правильный рыночный процесс, когда новое и лучшее приходит на смену устаревшему. Важно, чтобы весь рынок, вне зависимости от формы собственности, двигался по пути постоянного прогресса, а не лишь отдельные его участники.
Фото: Феликс Сиваков
«Такого низкого торга еще не было». Эксперты — о том, что происходит с рынком квартир
38205«Живем в большом лесу». Как супруги променяли квартиру в центре Минска на хату в глуши
9516Дольщикам первых домов волноваться не о чем? Посмотрели, как сейчас строится Северный берег
16567«Публика тут всегда была обеспеченная». Как живут в престижном квартале нулевых рядом с метро
25486Евродвушки уже разобрали. Как строится ЖК «Гулливер» и какие квартиры еще есть в продаже
13702«С маленьким ребенком достаточно и 50 рублей». Погуляли с семьей по парку Челюскинцев, посмотрели развлечения и цены
7139А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов
26823«Это зеленый рай почти в центре Минска». Как живется в хрущевках на бульваре Шевченко
17690На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить
11037Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске
35883«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов
6691Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен
30750- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 620 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 1953 объявления
- Продажа магазины, торговые помещения 1685 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 960 объявлений
- Продажа бизнес, сфера услуг 769 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2194 объявления
- Аренда магазины, торговые помещения 1779 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 121 объявление
- Аренда склады, производства 643 объявления
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 380 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений