Эксперт о минской «вторичке»: «К лету цена может вернуться к своей психологической отметке $ 1050 за «квадрат»

  13416   44

Светлана Куделко, заместитель директора ООО «Твоя столица. Агентство недвижимости»:

— Индикатором рынка недвижимости во многом является индекс покупательской активности. Если рынок жилья активен, и сделок совершается много, то индекс приближается к 1.

В ноябре прошлого и январе текущего года индекс покупательской активности был практически равен 1, и мы наблюдали рост цен. Он в основном был обусловлен расцветом доступного кредитования. Сработал и отложенный спрос.

После января индекс стал падать — это значит, что снизилась покупательская активность. Но это никак не сказалось на средневзвешенной цене квадратного метра квартир стандартных потребительских качеств, которая продолжала расти. Так, если в конце прошлого года она составляла $ 1050, то по итогам первого квартала этого года — $ 1150. Cредневзвешенная цена квадратного метра продолжала расти и в апреле.

В марте было продано рекордное количество двухкомнатных квартир, которые оказали большое влияние на формирование средневзвешенной цены (они дешевле «однушек»).

В апреле практически в два раза больше продавалось однокомнатных квартир, которые заведомо дороже «двушек». Поэтому средневзвешенная цена квадратного метра квартир стандартных потребительских качеств в марте составила $ 1155, а в апреле уже увеличилась до $ 1188.

Средневзвешенная цена квадратного метра квартир стандартных потребительских качеств по сделкам АН «Твоя столица»

Павел Астапеня, директор АН «Эксперт»:

— Пока на рынке сохраняется тенденция плавного роста цен. Сегодня уже есть дефицит квартир за $ 40 тыс. Понятно, что о ценах сделок в $ 35 тыс. мы уже не говорим. Здесь всё логично, ведь за 8−9 месяцев цены на квартиры выросли на 10%.

Количество покупателей из регионов остаётся на прежнем уровне, потому что получить хорошую работу в столице им становится всё сложнее и сложнее. Минск не резиновый.

Вместе с тем, все внимательно наблюдают за ситуацией в банковской сфере. Сегодня у многих людей есть мнение, и я его разделяю, что дальнейшая ситуация на рынке будет зависеть от доступности кредитов на жилищные цели.

Нацбанк анонсировал, что с 1 мая вводятся изменения по кредитованию жилья. Они ужесточают условия получения кредита. Растёт долговая нагрузка. Вместе с ней идёт необоснованный рост цен, который не основан на росте реальных доходов населения. Поэтому какую-то новую тенденцию, если она начнётся, мы сможем наблюдать на рынке в мае или начале июня.

Анатолий Звездин, директор АН «Мольнар»:

— Осенне-зимний всплеск покупательской активности в Минске был вызван двумя причинами. Во-первых, осенью цены достигли своей нижней психологической отметки. Покупатели решили, что это уже дно рынка, и стали активно покупать квартиры. Во-вторых, к этому времени стали более доступными кредиты, которые стали массово привлекаться на покупку жилья. Всё это поддержало и увеличило спрос, который привёл к росту цен.

Рынок недвижимости развивается циклично. Как правило, цены на квартиры падают медленно, а растут быстро. Как только начинается их рост, люди по сарафанному радио об этом быстро узнают. Один за другим они дружно выходят на рынок решать свои жилищные вопросы.

Таков менталитет людей, начинается цепная реакция. Потенциальные покупатели рассуждают примерно так: вчера сосед купил квартиру за $ 40 тыс., надо и мне не упустить время и покупать сейчас, а то вдруг завтра станет ещё дороже. Так создается ажиотаж, который ведёт к росту цен.

Надо понимать, что недвижимость — это не инвестиционный инструмент, это место для проживания людей. Зарабатывать на недвижимости могут лишь единицы, которые следят за рынком, анализируют цены, сопоставляют и т. д.

Сложно говорить о том, как поведут себя цены дальше. Ясно одно, что с 1 мая банки меняют условия выдачи кредитов на жильё. Кроме того, идут разговоры о том, что ставки будут расти — значит, кредиты станут не такими доступными, как раньше.

Скачки курса доллара тоже влияют на психологию людей, которые хранят деньги на валютных депозитах. В ситуации нестабильности валютного рынка они будут долго оставаться сторонними наблюдателями, а не потребителями. Белорусская экономика тесно связана с российской, а в России, как известно, тоже нет стабильности на валютном рынке.

Если предложение квартир на рынке новостроек будет сокращаться и дальше, то цены на «вторичке» быстро падать не будут. Предпосылок для дальнейшего роста цен не видно.