«Их здесь держит выгодная аренда». Почему промпредприятия не спешат освобождать землю в Минске
1739 2Заводы переезжают за город, но намного медленнее, чем планировали городские власти, а в ноябре Мингорисполком вообще назвал это неактуальным. Почему так происходит?
Предприятиям не место в столице — об этом с 2003 года говорят столичные градостроители. Несмотря на их усилия, промышленные территории сейчас занимают от 17% до 18% территории города — примерно как в Киеве. Как мы пришли к такой ситуации? Разобраться помогает кандидат архитектуры и бывший главный архитектор проектов УП «Минскградо» Николай Александрович Латан.
Как всё начиналось?
«С переходом Беларуси к рыночным отношениям изменилась градостроительная политика в формировании городской среды. В начале 2000-х также пришло новое городское руководство, заинтересованное в переменах», — говорит он в интервью альманаху «Городские тактики» в 2015 году.
Эти перемены постарались воплотить специалисты проектного института «Минскградо», созданного чуть ранее. Они занимались определением перспектив развития города и его столичными функциями. В основу лёг «Стратегический план устойчивого развития Минска до 2020 года», над которым начали работать в 2002 году и приняли в 2004-м.
В Стратегии выделили 5 направлений: «Город здоровья и высоких социальных стандартов», «Город знаний и наукоёмких технологий», «Город — центр международных коммуникаций», «Город, привлекательный для бизнеса и инвестиций» и «Город, развивающий демократию с широким участием граждан».
В этом плане впервые поднимался вопрос повышения столичного статуса Минска. К направлениям привязали откорректированный в то же время генплан. Его приняли в 2003 году, и в нём впервые установили количественные показатели развития города, которые были названы регламентами.
Активист общественного объединения «Город для горожан» Денис Кобрусев в своём телеграм-канале опубликовал также две схемы из так называемого «Секретного архива Минскградо», которые показывают, где находятся промышленные зоны в Минске, и как их собираются развивать. Самые «грязные» из них — это автомобильный и тракторный заводы, производственная зона рядом с Шабанами.
Кликните по карте для увеличения.
Было выделено 5 основных функциональных зон в городе: жилая, производственная, общественная, ландшафтно-рекреационная и инженерно-транспортная. Для этих зон количественно определили соотношение территорий.
Согласно регламентам, определённым генпланом, могло приниматься решение о том, что предприятие необходимо вынести за его черту. Список предприятий обсудили на совещании в Мингорисполкоме в 2005 году.
Согласно критериям, описанным выше, с учётом экономических показателей предприятий и стоимости земли было определено 36 крупных предприятий, не соответствующих регламентам.
По поручению Совета министров были разработаны бизнес-планы по их перебазированию, переносу или перепрофилированию. Для них выделили площадки, подготовили проектную документацию. Но не всё пошло гладко. Вынос птицефабрики им. Крупоской был отсрочен, чтобы окупить затраты на модернизацию, которая закончилась недавно, в 2003 году. Был возмущён выносом «Амкодор», который говорил о своих вложениях в основные фонды. Чтобы мотивировать предприятия, в Мингорисполкоме им преложили искать решения самим, угрожая полной ликвидацией.
В 2006 году список предприятий на вынос с 36 был сокращён до 25. Среди них были, например, завод «Кристалл» и ОАО «Дрожжевой комбинат». «Кристалл» — один из немногих в списке, кто всё-таки освоил выделенную территорию.
Этому заводу выделили 12 гектаров территории за МКАДом. Сейчас на этом участке построен логистический центр, склады, хотя план был разработан для переноса или создания нового предприятия.
К настоящему времени из 25 предприятий вынесена почти половина. В ближайшее время планируется обсудить вынос швейной фабрики «Алеся».
Позже количество предприятий выросло
В 2010 году количество предприятий, которых не должно быть в городе, увеличилось в разы. Была разработана корректура генплана. Терминология изменилась, и вместо понятия «выносимый» появился термин «несоответствующий регламенту генплана».
Список ведущих предприятий дополнился менее значимыми объектами и вырос до 200 производственных организаций. Они взяты из планов детальной планировки, которые были разработаны с 2003 года. Это были предприятия с низким показателем плотности застройки, низкими экономическими показателями или определённым видом застройки, расположенные в большей мере в жилых и общественных зонах.
Например, в список вошли транспортные предприятия, авто- и строительные базы, организации областного и республиканского подчинения, в том числе производственные базы различных министерств. Помимо этого, туда внесли тех, кто в связи с формированием улично-дорожной сети попал в технические коридоры для устройства улиц.
В сентябре 2010 года согласно постановлению СовМина № 976 до 2020 года из Минска было решено перенести 19 предприятий. Из них 12 — до 2015 года. Часть до сих пор работает в городской черте: РУП «Минск Кристалл», ПРУП «МЗОР» и другие.
Из-за аренды у предприятий нет стимула уезжать и развиваться
Но при составлении списков не было учтено, что прошло время, и промышленные предприятия и производственные базы начали массово сдавать помещения в аренду малому бизнесу, таким образом стабилизируя своё экономическое состояние.
Предприятия превратились в так называемые промышленные отели, где внаём сдаются как земельные участки, так и производственные площади зданий. Это влияло на желание предприятий модернизироваться или уезжать из города.
Такие непроизводственные источники дохода дают возможность убыточным предприятиям компенсировать свои издержки и держаться «на плаву» и не являются стимулом для технологической модернизации или любых других преобразований, «продлевая существование на сегодняшнем технологическом уровне, который не является высоким», — говорит Николай Александрович.
В то же время переезд — это инвестиции, вложенные в сооружение новых, современных помещений. Новые условия потенциально позволяют переход к более высоким технологическим укладам, которые несовместимы, например, с микроклиматом или качеством коммуникаций в старых зданиях.
Инвестор уходит, когда появляются дополнительные затраты
С другой стороны, вынос предприятий тормозит то, что инвесторам предлагают не слишком выгодные условия. Например, новые площадки предоставляют без инфраструктуры, кроме того, на плечи инвестора ложится демонтаж предприятия, выкуп земли, закупка оборудования и строительство нового предприятия, уточняет Николай Александрович.
Для 25 предприятий в 2006—2007 годах были разработаны бизнес-планы переноса. Их показывали инвесторам, но переговоры, как правило, заканчивались в момент, когда размер вложений вырастал на сумму дополнительных затрат.
«И инвестор уходит. Поэтому на сегодняшний день в городе, кроме СЭЗ, промышленностью практически никто не занимается», — говорит Николай Александрович. По его словам, иностранный инвестор имеет возможность найти другие площадки за пределами столицы и республики, где подобных вложений от него не потребуют.
Предприятия участвуют в принятии решений, но потом саботируют их
Сами предприятия, о которых идёт речь, принимают участие в обсуждении генпланов и решений, которые отражаются в планах детальной планировки районов. Почему же, не протестуя в момент принятия решений, они потом фактически саботируют их?
По мнению собеседника, нет экономических или правовых механизмов, которые могли бы стимулировать предприятия. Поэтому подписанные бумаги предприятия воспринимают пассивно.
Например, всякий раз, когда заходит речь о выносе ОАО «Дрожжевой комбинат», его руководство взывает к тому, что надо «сохранить трудовой коллектив». Хотя издержки на поставку сырья не в центр города, а за город были бы меньше, и ещё меньше — если применить принцип кооперации производства и перенести завод к источнику сырья, в Слуцк.
Ещё один пример — «Минская птицефабрика имени Крупской», где провели модернизацию уже после принятия решения о выносе, видимо, рассчитывая, что выноса не будет.
Политика города совсем непонятна
Одними из важных факторов, которыми чуть ранее сдерживалась реструктуризация промышленного комплекса и вынос предприятий, являлись скрытая безработица с одной стороны и обезлюживание производств — с другой. Первое в виде неполных рабочих дней, второе — сокращение количества работников при модернизации производств.
Таким образом, причины пассивно относиться к идее выноса есть и у инвесторов, и у предприятий. О том, надо ли перенос самому городу, заставляет задуматься его непоследовательная политика.
Сейчас идёт замедленный «естественный отбор» убыточных предприятий, и кое-кого переносить вовсе не придётся. Так случилось с «Экспериментальным заводом имени Гастелло» — он должен был перестать существовать, но по каким-то причинам город не освободил землю, а перепродал её вместе с недвижимостью ОАО «Амкодор».
В генплане согласно функциональному зонированию эта земля обозначена как общественная зона. Но рядом в скором времени будет замыкаться первое транспортное кольцо, и с него будут видны одноэтажные промышленные цеха, что никак не вписывается в представления о панораме столицы. И это не единичный случай.
К тому же не все предприятия, внесённые в список, есть смысл перебазировать. Это становится ясно при понимании, что такое в принципе перенос производства: землю не перевезёшь, а оборудование устарело. Например, на «Мотовелозаводе» в 2007 году износ основных фондов составил 95% (а до 20 декабря 2018 года ОАО «Мотовело» предписано ликвидировать). Поэтому многие производства нужно вообще закрывать.
Вынос идёт не по плану, но предприятия уезжают
Это пример публичной политики управления формированием городской среды и городскими территориями. Вынос предприятий осуществляется через точечные воздействия, и в итоге нарушается градостроительная политика, хотя градостроительные документы и имеют статус подзаконных актов.
— Но, несмотря на медленность, динамика процесса есть, — подытоживает собеседник. Хотя предприятия не очень заинтересованы в переезде из города, и для их мотивации хорошо бы создать преференции. Но, тем не менее, «медленно, но происходит осознание субъектами хозяйствования и управленцами, что им не место в Минске», — говорит Николай Александрович.
По мнению собеседника, существенные изменения могут произойти более быстро в результате строительства беларусско-китайского индустриального парка и промышленного строительства в городах-спутниках.
Пока же, согласно генплану-2015, площадь промышленных территорий столицы сократится не намного — всего на 7% (не соответствуют примерно 320 предприятий). Площадь промышленной застройки в Минске по-прежнему останется в 2−4 раза выше, чем в европейских столицах.
«Мягкое покрытие площадки, чтобы дети не падали в асфальт». Каким должен быть идеальный жилой комплекс для семьи: мнения
5324
«Со временем такие объекты автоматически растут в цене». Смотрим малоэтажные жилые комплексы в Минске и пригороде
8395
В Зеленой гавани появятся детский сад и школа. А какое жилье расположится рядом?
6971
«Тут даже туалета не было». Семья превратила две старые коммуналки в очень красивую квартиру
11512
«Собственнику агентства недвижимости важно не отставать от меняющейся реальности». Интервью с основателем Greenman Realty Group
6888
«Стоимость квадрата здесь точно вырастет». Как живет и меняется один из самых ярких кварталов Минска
8343
«Мы на пике цен, дальше — снижение». Эксперты рассказали, что происходит с квартирами
20634
Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027
Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440
За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973
Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401
Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706
Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290
"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457
До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124
"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске
35883
«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов
6691
Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен
30750
"Такого числа свободных офисов еще не было". Рассказываем, что происходило с бизнес-центрами Минска в 2021 году и что будет дальше
10727
Нашли маленькие и стильные квартиры в Минске, где сразу можно жить. И вот почем их продают
17897- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 629 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 2065 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1727 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 151 объявление
- Продажа склады, производства 1009 объявлений
- Продажа бизнес, сфера услуг 779 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2252 объявления
- Аренда магазины, торговые помещения 1836 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 126 объявлений
- Аренда склады, производства 665 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 393 объявления
- Аренда гаража, машиномест 47 объявлений
