Что ждет рынок новостроек Минска в 2019 году — экспертное мнение

  8010   3

Ситуацию на рынке новостроек Минска в текущем году и то, что может ожидать его в 2019 году, мы обсудили с управляющим партнeром группы компаний ViVa Invest, экспертом Юрием Жарковым.

Кредиты не дали рынку упасть

В 2018 году спрос на рынке новостроек Минска поддерживался за счет банковского кредитования. Как и в прошлом году, кредиты оставались доступными, и покупатели активно привлекали их к покупке нового жилья.

— Второй год подряд рынок развивается так, как, в принципе, он и должен развиваться. Доступные и соответствующие темпам поглощения кредиты помогали рынку находиться в равновесном состоянии. Я считаю, что это позитивная тенденция, — уточняет Юрий Жарков.

Правда, немного неразберихи на рынок внесла вступившая в силу с 1 мая этого года Инструкция Нацбанка о порядке предоставления и возврата кредитов. Но большая часть покупателей, которые долго ждали «дна» рынка и благодаря чему формировался отложенный латентный спрос, воспользовались кредитами и успели купить квартиру в 2017 и первой половине 2018 года. Поэтому летом количество желающих привлечь кредиты заметно снизилось, и на рынке наступило характерное сезонное затишье.

В то же время эксперт отмечает, что в июле группа компаний ViVa Invest начала изучать спрос в отношении дома в микрорайоне Сухарево, а уже в августе стало понятно, что спрос превысил ожидания застройщика. В течение двух недель после выхода проектной декларации было реализовано более 60 квартир на начальной стадии строительства.

— Когда на рынок выходят подобные предложения с компактными квартирами эконом-класса, где общая площадь однокомнатных составляет 40 квадратных метров, двухкомнатных — 56, а трехкомнатных 72 квадратных метра, то спрос на них большой. Это говорит о том, что на рынке наблюдается дефицит ликвидного предложения для потребителей, — дополняет Юрий Жарков.

В 2018 году жилье эконом-класса по-прежнему остается самым востребованным на рынке и на этапе долевого строительства в спальных микрорайонах столицы реализуется в среднем по 1000 долл./кв.м, готовое — по 1100—1150 долл./кв.м.

Рынок поддержали и квартиры евроформата

Первые квартиры индустриальной серии М111−90 с отдельной спальней евроформата были предложены группой компаний ViVa Invest в доме в микрорайоне Степянка. Новый продукт получился благодаря совместным усилиям участников проекта путем трансформации стандартных однокомнатных квартир. В домах также установлены безопасные лифты OTIS, светлые входные группы, энергоэффективное LED-освещение мест общего пользования, а также допущены иные улучшения, снижающие затраты на эксплуатацию жилого дома.

Вслед за группой компаний ViVa Invest новый продукт на рынке стали предлагать и другие застройщики — «Трайпл», «Мирный путь».

— С появлением на рынке квартир евроформата и при поддержке рынка со стороны кредитной системы, квартиры-студии начнут сдавать свои позиции. Когда в доме запроектировано много небольших квартир по 30−35 квадратных метров, застройщику надо предусмотреть большее количество технических стояков, парковочных мест, что ведет к дополнительным затратам и удорожанию квадратного метра. Комфорт проживания в подобных домах также страдает, — дополняет Юрий Жарков.

Находит своего покупателя и жилье повышенного качества

Эксперт говорит, что на рынке сохраняется спрос и на жилье комфорт-класса, которое на этапе строительства в среднем реализуется по 1150—1200 долл./кв.м, а готовое — по 1300 долл./кв.м.

Учитывая, что это жилье более дорогое, продавать его наравне с теми же темпами поглощения, как и у домов эконом-класса, объективно сложнее. Поэтому застройщики, работающие в данном сегменте, — «Айрон», «Жилстройкомплект», «10 УНР-инвест» и другие — стремятся вырабатывать проекты, приближенные к сегменту компакт-класса с «разумными» планировками.

— Дома класса «комфорт» — самый сложный сегмент рынка, и он всегда был таковым. Квартиры в индивидуальных проектах продаются хорошо и стабильно, когда экономическая ситуация предсказуема, а кредитная поддержка постоянна во времени и объемах. Однако нередко застройщикам приходится организовывать сбыт по ценам, критически близким к себестоимости, поэтому эволюция качества в этом сегменте происходит едва заметными для потребителя темпами, — говорит Юрий Жарков.

Что касается жилья премиум-класса, то эксперт к нему относит только дома на улице Румянцева. Все остальные предложения на рынке, которые позиционируется в этом сегменте, имеют те или иные недостатки в виде месторасположения, соседнего окружения, комфортности среды, вида из окна, узких оконных проемов и мест общего пользования, транспортной доступности и других, которые сдерживают потребителей платить соответствующую заявленному премиум-классу цену.

Эксперт считает, что большинство этих домов надо позиционировать как бизнес-класс, и это было бы честно.

УКСам доверяют больше?

В этом году УКСы на коммерческий рынок предложили достаточно доступное жилье и создали тем самым ажиотаж. После выхода проектных деклараций люди днем и ночью дежурили под дверями УКСов, отмечались в очереди, чтобы в первый день приема документов подать свою заявку и купить желанную квартиру.

— На самом деле, на рынке имели место случаи, которые можно охарактеризовать, как нездоровую конкуренцию. Зачем УКСу продавать квартиры по ценам ниже рыночных? Государственный застройщик — это ведь тоже девелопер, и при работе на коммерческом рынке его главная задача — зарабатывать и платить налоги государству. Но если УКС выступает проводником социальной функции государства, тогда для этого ведь есть отдельная выработанная технология реализации квартир в рамках утвержденных социальных программ, — высказывает свою точку зрения эксперт.

Можно предположить, что ажиотаж у дверей УКСов создается не только по причине более низкой цены на квартиры, но и из-за того, что люди больше доверяют госзастройщикам.

— Да, возможно, это и так. Но далеко не все люди хотят покупать квартиры у госзастройщика. У каждого есть свой покупатель. Вероятно, у госзастройщиков покупателей больше, чем предложения, поэтому и формируется очередь, — рассуждает Юрий Жарков.

Эксперт считает, что УКСы оказывают несущественное влияние на уровень рыночных цен, еще меньше — на качественное развитие. Тем не менее, частные застройщики ощущают влияние ценовой конкуренции госзастройщиков в ситуациях, когда каждый платежеспособный клиент на счету.

Продавать квартиры придется только в рублях

По действующим правилам цена в договоре долевого строительства указывается в белорусских рублях с привязкой к доллару США. Согласно новому указу № 473 она должна прописываться только в белорусских рублях.

Свои предложения по внесению изменений в Гражданский и Банковский кодексы, чтобы уйти от привязок к валютным эквивалентам в договорах, подготовил и Нацбанк. «Привязка к валюте — пережиток прошлого, — сказал на пресс-конференции 20 декабря председатель правления Нацбанка Павел Каллаур, — Предложения подготовлены, и мы глубоко убеждены в правильности этих мер».

По мнению Юрия Жаркова, это хорошая тенденция и в долгосрочной перспективе пойдет рынку на пользу.

— Уже сегодня все квартиры мы продаем со 100-процентной оплатой. Как таковой рассрочки нет ни у нас, ни у большинства других частных застройщиков. Потребитель оплачивает своими деньгами до 50% от полной стоимости жилого помещения, а на оставшиеся 50% привлекает кредит, который банк перечисляет через две недели на счет застройщика, — говорит Юрий Жарков. — Если случится так, что кредитная поддержка на рынке существенно ограничится, тогда придется искать пути адаптации. Сейчас сложно говорить о том, как застройщики будут уходить от валютных рисков и будут ли они иметь значение после полной дедолларизации экономики.

В то же время эксперт акцентирует внимание на том, что в настоящее время любой крупный генподрядчик подписывает договор с заказчиком строительства в рублях с привязкой к индексам СМР, в редких случаях — контрактную цену. Они, в свою очередь, привязаны к индексу инфляции, которая на 2019 год прогнозируется на уровне порядка 5%.

— При правильном подходе к организации инвестиционного процесса, в случае макроэкономических шоков, в неприятную ситуацию в первую очередь попадает генподрядчик. Если застройщик не получит планируемого размера прибыли, так он должен понимать, что ему придется взять риски на себя, а не перекладывать их на потребителя, — говорит эксперт.

Сколько будет стоить «квадрат» жилья

На республиканском семинаре-совещании по развитию строительного комплекса глава государства предостерег от автоматического увеличения стоимости квадратного метра в связи с ростом зарплат, в том числе строителей на 30−35% за счет применения новых тарифов.

Перед правительством стоит задача при формировании цены квадратного метра сохранить формулу «один квадратный метр с господдержкой не выше среднемесячной заработной платы». Одновременно глава государства предупредил, что «достижение уровня заработной платы в 1 тысячу рублей не означает, что метр жилья автоматически должен стоить столько же».

— Вместе с ростом зарплат строителей, которая напрямую связана со стоимостью строительно-монтажных работ, вырастет и себестоимость строительства. Увеличится ли цена реализации квартир, покажет время. Но рентабельность строительства очевидно упадет. Возможно, ее снижение сразу и не скажется на рыночной цене «квадрата», поскольку в данный момент запас прочности имеется. Но учитывая, что все аукционные площадки имеют существенные обременения, то, возможно, некоторые застройщики учтут свои будущие затраты в добавочной стоимости текущих проектов, если рыночная ситуация будет этому благоволить, — рассуждает Юрий Жарков.