В какую недвижимость вкладывать деньги и как не "вляпаться" в долгострой? Риэлтер из Санкт-Петербурга дал интервью Realt.by  2672  6

Новости о том, что в России обанкротился очередной застройщик и дольщики остались без денег и квартир, доходят до нас очень часто. Тем не менее, есть немало белорусов, которые едут работать в соседнее государство или совсем решают там остаться жить. Один из самых востребованных у белорусов городов - Санкт-Петербург. О том, в какие проекты лучше вкладывать деньги и почему выгодней покупать недвижимость в Санкт-Петербурге через риэлтеров, нам рассказали директор крупного питерского агентства недвижимости «БагИра» Геннадий Багрянцев и эксперт рынка недвижимости из минского АН «БелИнвестнедвижимость» Ирина Беликова.

«Весь мир инвестирует в недвижимость Санкт-Петербурга, белорусы в том числе»

В сфере недвижимости Геннадий Багрянцев работает уже 25 лет, и за все это время руководитель агентства только утвердился во мнении, что лучшая инвестиция денег – в квадратные метры. Особенно когда речь идет про «мекку» туристов со всего мира – Санкт-Петербург:

– За четверть века, которую я работаю на рынке, я не увидел более выгодных инвестиций, чем в недвижимость. В других сферах происходят какие-то коллапсы, деньги сгорают, яхты тонут, машины ржавеют. Что касается жилья, то, несмотря на динамику цен в России, дельта сохраняется. Снижение, повышение и стагнация всегда присущи недвижимости, но это вложение реальных денег, которые можно вернуть в любой момент.

Со слов риэлтера, белорусы только начинают инвестировать в российский рынок, но такие сделки уже проводятся, а интерес с каждым днем только растет.

– На рынке недвижимости Санкт-Петербурга всегда присутствовала некая доля белорусов. В основном это касалось недвижимости для жизни – человек уезжает на ПМЖ и обзаводится собственной крышей над головой. Однако наступило время, когда белорусы поняли, что деньги должны работать, а рынок России для инвестиций и получения большего кэша предпочтительней рынка Беларуси. Цена «квадрата» в Питере дороже, чем в Минске, но и окупаемость выше.

Этой весной через наше агентство прошла первая сделка с белорусом, который инвестировал в недвижимость Питера. Через свою компанию мы сдали ему несколько коммерческих помещений, квартиру, паркинг-место и складское помещение. Все управление – на наших плечах. На сегодня недвижимость успешно работает и приносит дивиденды.

«Минские цены ошарашили»

К слову, обратной реакции на рынке нет. Еще несколько лет назад, в период пика строительства элитного жилья в Минске, ходил слух, что большинство квартир в престижных новостройках скупили россияне. По правде говоря, это мнение было сильно преувеличено, но некая доля покупателей из России на рынке все-таки была. На сегодня процент таких сделок невысок.

– Интереса к белорусской недвижимости у россиян нет. Возможно, это связано с тем, что у вас сильно подорожала жизнь. Я не был в Беларуси несколько лет, и когда приехал в Минск весной, цены ошарашили. Та же картошка стоит столько же, как в Питере. Когда-то была тенденция на белорусскую недвижимость, потому что здесь было проще и дешевле жить. На сегодня цены наши сравнялись.

Вместе с тем эксперт пояснил – если возникает спрос, то проблем с такими сделками нет. Он тут же связывается с коллегами из «БелАН», и все вопросы решаются на профессиональном уровне.

Работу застройщиков будут контролировать банки

Сейчас Санкт-Петербург застраивается колоссальными темпами. В городе строятся целые микрорайоны, работает множество застройщиков. Однако параллельно с ростом участников рынка возросло количество недостроев. Нередки ситуации, когда свои квадратные метры дольщики вынуждены ждать годами, самые невезучие – теряют и деньги, и надежды. Навести порядок на «первичке» государство решило руками российских банков.

– Скандалов стало так много, что за ситуацию пришлось взяться государству. Так, 1 июля в России вступило в силу новое законодательство – контроль за строительством жилья взяли на себя банки. Во что это выльется – неизвестно, пока страна находится в состоянии эксперимента.

По новым правилам у застройщиков два варианта: строить за собственные средства под ключ и продавать квартиры на «вторичке» либо брать кредит на строительство в банке, а не у дольщиков. Таким образом, банк полностью финансирует и контролирует стройку до сдачи дома в эксплуатацию, ведет все согласования с застройщиком, принимает решения о ходе строительства.

– Но это касается лишь новых проектов. Если строительная компания уже построила около 30% объекта недвижимости или имеет более 30% первоначального взноса, то объект будет достраиваться по старым правилам.

Власти долго решали, когда ставить точку отсчета. В итоге старт новой системы продлили до 1 октября, чтобы компании успели набраться духа и сил для перехода на новые условия работы. На мой взгляд, это сильно пошатнет рынок – думаю, порядка 200 застройщиков уйдут, потому что не смогут работать по новым правилам. На рынке останутся лишь крупные игроки, которые хорошо себя зарекомендовали. И, наверное, это хорошо. 

Помимо этого, в России всерьез взялись за долгострои. Проекты, которые когда-то были «брошены», передают новым компаниям.

– Да, люди могут ждать от 3 до 10 лет, но тенденция, что государство берет на себя ответственность за завершение брошенных строек, существует.

«Новостройки лучше покупать через риэлтеров. Это бесплатно, а иногда и дешевле»

Как и в Беларуси, ряд питерских новостроек реализуют агентства недвижимости по условиям партнерских соглашений. Риэлтер уверен, что это выгодный для клиентов вариант покупки квартиры от застройщика:

– Я считаю, что квартиры от застройщиков нужно покупать через агентства недвижимости. Мы владеем всей ситуацией и за 40 минут проведем полный мониторинг по рынку, расскажем о всех новостройках, которые есть в продаже. Агент не предвзят – ему не важно, в каком комплексе вы купите квартиру, поэтому он расскажет не только о плюсах, но и минусах всех объектов и застройщиков. Особенно это важно для иностранцев, которые слабо или вообще не представляют ситуацию по застройщикам и объектам на рынке Санкт-Петербурга.

Интересно, что клиент ничего не платит за работу специалиста по недвижимости. Свой гонорар агентство получает от застройщика, с которым подписано партнерское соглашение. Со слов специалиста рынка, круг партнеров сильно ограничен уровнем работы и репутации. Агентство ведет дела лишь с надежными компаниями, которые не запятнали свою репутацию скандалами. При этом важно понимать, что никаких гарантий, что ваша квартира будет сдана, агентство недвижимости дать не может.

– Скидка - это еще один плюс, который получает клиент, обращаясь за новостройкой в агентство недвижимости. Это возможность купить квартиру дешевле, чем у застройщика. Мы работаем с подрядчиками, с которыми застройщики рассчитываются квадратными метрами, а не деньгами. Эти квартиры появляются в продаже на 3-10% дешевле, чем от строительных компаний.

Если нужно, чтобы объект «работал» сразу, берут апарт-отели

Своим профессиональным опытом работы на рынке недвижимости России с редакцией Realt.by поделилась и специалист минского агентства «БелИнвестнедвижимость» Ирина Беликова. Совсем недавно агент прошла стажировку и обучение в крупных сетевых агентствах Москвы “Миэль” и Санкт-Петербурга “Русский Дом Недвижимости”, является партнером по международным сделкам агентства недвижимости Геннадия Багрянцева. Со слов агента, специфика работы в Беларуси и России разные, как и ассортимент жилья:

– Сейчас в Санкт-Петербурге развивается строительство такого направления, как апарт-отели. Ничего похожего на рынке Беларуси пока нет. Формат предполагает инвестирование в объекты недвижимости, которые являются коммерческими по назначению, используются для сдачи в аренду. Большинство апарт-комплексов находятся в управлении крупных отельных операторов, которые полностью занимаются благоустройством, меблировкой, ремонтом и сдачей в аренду этих апартаментов. Инвесторы получают: свободу, так как управляющая компания берет на себя все вопросы по страхованию, уборке, эксплуатации, сдаче в аренду, также размещает информацию на всех туристических порталах, работает с корпоративными клиентами и обеспечивает гостиничный сервис. Клиент при этом только получает доход в виде перечислений денежных средств на банковскую карту каждый месяц.

А через несколько лет работы апарт-отеля управляющая компания может предложить выкупить помещение как готовый бизнес в несколько раз дороже, – рассказала Ирина Realt.by.

Со слов специалиста, такая недвижимость за счет аренды окупается за 8 лет, когда обычное жилье – не ранее, чем через 15. На сегодня это самый востребованный сегмент для инвестиций в недвижимость в Санкт-Петербурге, так как квартиры начинают «работать» сразу после ввода в эксплуатацию, а некоторые застройщики уже спустя 3 года предлагают дольщикам выкупить объект в 2 раза дороже цены сделки.

– Разница в цене между апартаментами и новостройками минимальна, дополнительно оплачивается меблировка. Сразу после ввода в эксплуатацию вы получаете готовое жилое пространство, которое можно сдавать в аренду либо, при необходимости, жить самому [ред. - так как апартаменты являются коммерческим помещением, прописаться там можно только временно]. У разных компаний условия разные, но иногда квартиры укомплектованы даже посудой.

Фото: booking.com
Фото: booking.com
Фото: booking.com

– Всем, кто интересуется у нас, куда инвестировать деньги, мы предлагаем рассмотреть именно апарт-отели, поскольку это действительно выгодно. Но нужно четко понимать, что есть компании, которые уже отработали этот формат, а есть те, кто все еще тренируется, дополнил Геннадий Алексеевич. – Там, где схемы отработаны, через 3 года вам предложат выкупить квартиру в 2 раза дороже цены приобретения. С одной из таких компаний мы работаем.

Еще один вариант, который пользуется повышенным спросом в Питере – «студии». Этот товар, со слов специалистов, долго не залеживается. В основном небольшие квартиры скупают обеспеченные родители для детей-студентов.

Брокер-тур для белорусов

– В Питере сейчас реализуется огромное количество интересных проектов, поэтому в сентябре мы организовываем туристическую поездку в комплексе с брокер-туром, – анонсировала мероприятие Ирина Беликова. – В поездке смогут принять участие все желающие, туристы и коллеги. Это прекрасная возможность посетить фантастический город Санкт-Петербург, прикоснуться к уникальной архитектуре, увидеть красочное шоу закрытия сезона фонтанов, а также посмотреть ведущие и инновационные объекты строительства в Питере, получить бесплатные консультации у специалистов отделов застройщиков для подробного и возможного инвестирования в строительство на рынке РФ. 

На сегодня риэлтерская компания «Белинвестнедвижимость» имеет серьезных партнеров и коллег в Петербурге для продуктивного сотрудничества и взаимного обмена клиентами между Минском и Питером. Спрос на недвижимость для сдачи в аренду и в Питере, и в Минске активно растет в связи с проведением огромного количества международных мероприятий и спортивных соревнований. Именно поэтому такое сотрудничество сегодня интересно для обеих сторон.

+30% к сумме квартиры белорусы отдают на налоги

Вместе с тем, покупка недвижимости в России – пока еще недешевое удовольствие для белорусов. Во-первых, цены в Санкт-Петербурге и Москве существенно выше, чем в Минске. Во-вторых, помимо цены квартиры, надо закладывать подоходный налог, который должен платить продавец, реализуя недвижимость иностранцам - это 30% от сделки, которые тоже лягут на плечи покупателя, когда кредит на такую покупку не оформит ни один российский банк:

– Несмотря на то, что мы союзное государство, белорусы не являются резидентами страны и не могут получить ипотечные кредиты ни в одном из банков. Даже с учетом временной регистрации и прописки. Это первое, – подчеркнул Геннадий Багрянцев. – Второе: так как вы не резиденты, при продаже недвижимости к белорусам применяется налог в 30% от суммы сделки. Это немало, но вскоре данная норма может быть упразднена. России нужны инвестиции, и слухи о том, что нерезидентов сравняют в правах с резидентами, уже начались. Как только это произойдет, налог от продажи сократится до 13%. Думаю, до конца года этот вопрос будет решен. В остальном для иностранцев установлены те же правила, что и для россиян.

«Cуды России забиты квартирными делами»

Самое главное, по мнению эксперта, не покупать недвижимость в России самостоятельно: на рынке встречаются мошенники, а российские суды завалены квартирными делами. 

– Несмотря на то, что по России 25-м кадром «транслируется» призыв решать жилищные вопросы без помощи риэлтеров, это по-прежнему очень опасно. Жизнь стала сложнее, люди пытаются экономить и экономят как раз на профессиональном ведении сделки. Исходя из тенденции, население становится расслабленным, сильно рискуя. И мало кто в курсе, что все городские суды забиты квартирными делами.

Что касается международных сделок, то, на мой взгляд, нужно быть фаталистом, чтобы покупать недвижимость за границей самостоятельно. Лично я бы не рискнул.

Фото: Павел Садовский, Мария Сорока и booking.com

Читайте также:

Когда начнут строить ЖК «Петровские верфи» и какие квартиры там можно будет купить

Житель 4-этажки в центре Одессы пристроил к своей квартире лифт, загородив соседские окна (ФОТОФАКТ)

«Квартир дешевле $ 40 тыс. в Минске почти не осталось». Эксперты о ситуации на «вторичке» и ценах, которые будут зимой

Эксклюзив Realt.by:

Вместо сносимого дома минчанину предложили «студию». Юрист рассказал, почему так произошло

856 1

УКС Центрального района предложил новую партию квартир с машиноместами в домах в Грушевке. Цена кв.м «двушки» — $1090

1262 2

УКС Советского района предложил квартиры в доме на Восточной. Цена кв. м жилья с машиноместом для очередников — 1876 руб., для неочередников — 3250 руб.

2746 4

«Минск Мир» строят даже по ночам, и первый из 16 кварталов уже практически готов». Поговорили с Dana Holdings о ценах и перспективах проекта

6540 35

«За $23 тысячи можно построить дом с окнами и крышей». Побывали на белорусском производстве СИП-панелей

4587 4

Модная фотостудия, бар на Зыбицкой и магазин на «Комаровке» — готовый бизнес, который можно купить сегодня

1094 2

ЖК «Четыре сезона», который вырастет в Сельхозпоселке в Минске, объявил о новых ценах. Метр «двушек» подорожал на $ 30

5027 3

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 11-18 ноября 2019 года

5014 17

«Представьте себе «цепочку из 8 сделок». В Минске одновременно продали и купили 5 квартир

3918 5

С одной стороны красят фасад, с другой — нет окон и стен. Как идет строительство дома №1 ЖК "Парк Челюскинцев"

3104 13
Комментарии к новости
Вы должны авторизоваться!
12345
0
14.09.2019 в 12:30
Про 30% при продаже иностранцам в первый раз слышу
Can_ON
0
13.09.2019 в 23:44
Про 30% не понятно.
Есть закон, что при продаже недвижимости продавец платит 30%, если не является налоговым резидентом РФ.
Но откуда взялась информация, что при продаже продавец (который является налоговым резидентом РФ) должен платить налог, если продаёт иностранцу?
58 34
40
dronic
0
13.09.2019 в 20:11
Батуми сдулись, но мы предлагаем Питер. и слухи о том, что нерезидентов сравняют в правах с резидентами, уже начались. ) святые люди!
416 191
199
Василий Романенко
+1
13.09.2019 в 16:30
Агент не предвзят — ему не важно, в каком комплексе вы купите квартиру.... за 40 минут проведем полный мониторинг по рынку, расскажем о всех новостройках, которые есть в продаже
и ТУТ ЖЕ:
свой гонорар агентство получает от застройщика, с которым подписано партнерское соглашение
Совсем НЕ важно
1 0
3
Artyom
0
13.09.2019 в 09:38
олегофен в 09:23 13.09.2019:
Надо было статью назвать " Риэлтер из Санкт-Петербурга дал РЕКЛАМУ Realt.by"
Чего-то он забыл про двукратное падение рынка в 2014, которое до сих пор не отыгралось, рассказать.
в росс рублях только рост так что все окей
1.1K 432
592
олегофен
+2
13.09.2019 в 09:23
Надо было статью назвать " Риэлтер из Санкт-Петербурга дал РЕКЛАМУ Realt.by"
Чего-то он забыл про двукратное падение рынка в 2014, которое до сих пор не отыгралось, рассказать.