«Права потребителя может защитить только договор». Риэлтеры о том, стоит ли покупателю работать с агентством, если оно имеет договор с продавцом

  8267   10

Далее Анатолий Звездин ссылается на сложившуюся практику организации и проведения агентствами сделок. Он говорит о том, что с момента введения государственных тарифов риэлтеры оказывали услуги обеим сторонам сделки. Эта практика себя оправдала. Все риэлтерские компании прошли многочисленные проверки Министерства юстиции, Комитета госконтроля, налоговых органов. Никто из этих организаций не увидел в этой практике ничего крамольного.

— Когда мы рассуждаем о том, что, с одной стороны, нельзя потребителя понуждать к заключению договора, а с другой стороны, недопустимо агентству оказывать одни и те же услуги и продавцу, и покупателю и брать с них деньги, то надо говорить о том, что перечень услуг и тарифы на них устарели. Некоторые услуги уже давно не востребованы потребителями. Но жизнь не стоит на месте, рынок развивается. Появились другие услуги, в том числе связанные с цифровыми технологиями, которые оказывают риэлтеры. Но их нет в перечне, и они предоставляются потребителям бесплатно, — дополняет Анатолий Звездин.

Председатель совета БелАН также говорит о том, что когда потенциальный покупатель приходит в агентство и хочет, чтобы ему оказали услугу по проверке истории квартиры, то агентство не может этого сделать официально. Причина банальна — такой услуги нет в перечне. Риэлтеры предложили внести ее в новый проект постановления № 386, касающегося тарификации. Однако регулятор не счел это нужным, и в новой редакции постановления данной услуги по-прежнему нет.

Министерство юстиции рекомендует проверять историю квартиры в рамках договора с продавцом. Но в этом вопросе тоже есть одно маленькое «но». Риэлтерская организация заключает с Белгосстрахом договор обязательного страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг, которое повлекло за собой причинение вреда потребителю. Однако по действующему законодательству возмещение ущерба потребителю возможно лишь в случае наличия договора на оказание риэлтерских услуг. Если покупатель не заключает договор, то рассчитывать на страховку он не может.

Такую работу в агентстве всегда проделывают в интересах конкретного потребителя — покупателя объекта недвижимости. В случае если в процессе проверки выясняются обстоятельства, препятствующие оформлению сделки, то эта информация доводится до клиента. Как правило, после этого следует расторжение договора как с покупателем, так и с продавцом. Компания не зарабатывает, ведь клиенты привыкли платить только за результат.

— В подобной ситуации агентство помогает одному конкретному человеку — покупателю, который решил воспользоваться риэлтерской услугой и в интересах которого оно работает. Для меня в подобных историях важно, что мы «спасли» конкретного покупателя. Пусть одного. Но это отличный результат. Он не купил тот объект, который в будущем мог доставить ему проблемы, и не потерял деньги, — дополняет Татьяна Недерева-Архипец.

Что сейчас предлагают агентству? Лицензирующий орган полагает, что проверку объекта риэлтерская компания должна осуществлять в рамках договора с продавцом. Но как это будет работать на практике?

— Предположим, в агентство обращается продавец и хочет продать свою квартиру. По мнению представителей Министерства юстиции, риэлтерская организация сразу должна проверить ее историю и принять решение о том, можно ли продать объект. Агентство выясняет, что квартиру продать нельзя. Что происходит дальше? Продавец расторгает договор и уходит. Для кого и в чьих интересах мы проделали такую работу? —  задает вопрос Татьяна Недерева-Архипец. — И главное, ведь после того, как продавец расторгает договор с агентством, он будет продавать квартиру самостоятельно. Благо, система госрегистрации и нотариата делает это возможным и довольно простым. И в отличие от риэлтеров, ни нотариусов, ни регистраторов не занимает «история» объекта.

— Для подготовки сделки мы, например, проверяем: приобретена ли квартира в браке, были ли у предыдущего владельца наследники, куда он переедет с несовершеннолетними детьми и действительно ли переедет, не нарушаются ли права детей и других лиц и многое другое. Продавец зачастую не заинтересован во вскрытии всех фактов по квартире, которые могут воспрепятствовать сделке. Нам приходится регулярно отказывать продавцам в оказании услуги и проведении сделки по причине возможных проблем в будущем у покупателя. И, парадоксально, у нас есть судебная практика, когда на нас в суд подавал продавец, потому что мы отказали ему в проведении сомнительной сделки, руководствуясь интересами покупателя. Это — не для продавца, это — для покупателя. Защита интересов покупателя — это не одна услуга, а их большой перечень. И мы предлагаем все в комплексе для обеспечения их качества и гарантий чистоты всей сделки, защиты интересов на каждом этапе, — дополняет Андрей Кудакаев.

В последнее время существует точка зрения, что при заключенном договоре с продавцом покупателю не нужно подписывать аналогичный документ с агентством и платить за услуги. Однако юрист акцентирует внимание на том, что запрета на заключение договора с обеими сторонами сделки нет. Специалист подчеркивает, что заключение договора на риэлтерские услуги носит исключительно добровольный характер. Потребитель может заключать его, а может и не заключать. Но если он отказывается от договора, то не вправе ничего требовать от агентства.

— Согласно статье 2 Гражданского кодекса договор — это добровольный акт. Никто не вправе понуждать к заключению договора. Риэлтерская услуга не является обязательной при приобретении недвижимости, и есть сделки, в которых стороны решают вопрос самостоятельно. Некоторое количество покупателей недвижимости, реализуемой с нашей помощью, не заключают договор и ничего не оплачивают. В таких случаях покупатель принимает все риски на себя: без договора он не вправе что-либо требовать от риэлтерской компании, так как права и обязанности возникают только в рамках договора возмездного оказания услуг. И эти риски очень велики. К примеру, порядка 150 договоров купли-продажи объектов недвижимости в Беларуси ежегодно признаются недействительными — то есть добросовестные покупатели остаются и без денег, и без квартиры. У нас за 24 года работы ни одного такого случая не было, — уточняет Андрей Кудакаев.

Юрист риэлтерской организации также обращает внимание на то, что если сделка в будущем по каким-то причинам будет признана недействительной по вине риэлтерской компании, то без договора на оказание услуг покупатель не вправе рассчитывать на возмещение ущерба Белгосстрахом.