Совместное домовладение: как не допустить ошибку при покупке коммерческой недвижимости

  1777

За последнее время законодательство о совместном домовладении для коммерческой недвижимости существенно поменялось. В частности, с 8 июля 2021 г. вступила в законную силу новая редакция Закона «О совместном домовладении». Специалисты адвокатского бюро «РЕВЕРА» рассказали Realt о ТОП-5 ключевых отличий регулирования совместного домовладения по ЖК и Закону с учетом ранее принятой новой редакции документа.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

Если Вы планируете в ближайшем времени приобрести объект недвижимости, находящийся в собственности двух и более собственников, важно помнить о различном правовом регулировании: в зависимости от того жилой это дом или нет. В обоих случаях между собственниками возникают отношения совместного домовладения. Однако в первом случае, когда дом жилой, отношения совместного домовладения регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь. Во втором случае, когда дом нежилой, — Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении».

За последнее время законодательство о совместном домовладении для коммерческой недвижимости существенно поменялось. В частности, с 8 июля 2021 г. вступила в законную силу новая редакция Закона о совместном домовладении. Также с 8 июля 2021 г. вступило в законную силу Постановление Совета Министров от 2 июля 2021 г. № 384 «О реализации Закона Республики Беларусь от 4 января 2021 г. № 78-З «Об изменении Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении».

Специалисты адвокатского бюро «РЕВЕРА» — адвокат Кристина Подрезёнок и помощник адвоката Ангелина Киман — рассказали Realt о ТОП-5 ключевых отличий регулирования совместного домовладения по ЖК и Закону о совместном домовладении с учетом ранее принятой новой редакции, а также как не допустить ошибок при покупке недвижимости.

Изменения, предусмотренные Постановлением

Изменение № 1. Уполномоченное лицо назначается исполкомом после проведения конкурса

Если собственники не избрали способ управления общим имуществом (в частности, управление товариществом собственников, управление собственниками самостоятельно), местным исполкомом назначается уполномоченное лицо по итогам проведения открытого конкурса на право заключения договора об управлении общим имуществом совместного домовладения.

При этом, участником конкурса может быть только юридическое лицо, являющееся резидентом Республики Беларусь, соответствующее требованиям, установленным в Законе Республики Беларусь «О совместном домовладении», и своевременно подавшее необходимые документы на участие в конкурсе.

Критерии, по которым выбирается победитель конкурса, как правило, устанавливает исполком, индивидуально по каждому объекту. Это может быть наличие у уполномоченного лица необходимой материально-технической базы и/или опыт оказания услуг по эксплуатации и обслуживанию капитальных строений.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

Изменение № 2. Включают в реестр уполномоченное лицо

Если ваша компания — резидент Республики Беларусь и имеет необходимую для содержания и обслуживания общего имущества материально-техническую базу и не менее одного года опыта оказания услуг по эксплуатации и обслуживанию капитальных строений, вы можете быть включены в реестр организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения.

Все критерии, которым компания должна соответствовать для включения в реестр предусмотрены в Положении о порядке формирования и ведения государственного реестра организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения, утвержденным Постановлением.

Для включения в реестр компания обращается в исполком, на территории которого планирует осуществлять деятельность по управлению общим имуществом совместного домовладения, с заявлением и документами, подтверждающими соответствие критериям для оказания таких услуг, в порядке административной процедуры.

При этом, компания может подать заявление для включения в реестр одновременно в несколько исполкомов.

Изменение № 3. Предусмотрен перечень дополнительных услуг, связанных с обслуживанием общего имущества

Постановлением предусмотрен перечень дополнительных услуг, связанных с обслуживанием общего имущества совместного домовладения в нежилом капитальном строении. В частности, установка видеонаблюдения, шлагбаума и дополнительного освещения. Данный перечень открытый.

При этом обращаем внимание, что согласно ч. 5 п. 5 ст. 9 новой редакции Закона о совместном домовладении, участник совместного домовладения вправе отказаться от получения дополнительных услуг и не осуществлять их оплату.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

Изменение № 4. Заполняем бюллетень для голосования на общих собраниях по-новому

Постановление четко предусматривает, что должен содержать бюллетень для голосования на общем собрании участников совместного домовладения и на общем собрании членов товарищества собственников. В частности, обязательно наличие формулировок вопросов, голосование по которым проводится, формулировок проектов решений по каждому вопросу, а также только три варианта голосования: «за», «против», «воздержался».

При этом, в бюллетенях для голосования на общих собраниях запрещается зачеркивать и исправлять записи, голосовать по одному и тому же вопросу несколько раз и незаполнять строки.

Детальная регламентация содержания и порядка заполнения бюллетеня связана с формальной стороной проведения общего собрания в форме письменного опроса. Так, процедура предполагает множество требований, несоблюдение которых, может привести впоследствии к отмене принятого решения.

Изменение № 5. Поменялись типовые формы договоров в отношениях совместного домовладения общим имуществом

Проект постановления предусматривает изложение в новой редакции:

· Типового договора о совместном домовладении;

· Типового договора на управление общим имуществом совместного домовладения.

В течение 6 месяцев уже действующие договоры должны быть приведены в соответствие с типовыми формами.

Общие рекомендации с учетом вступления в законную силу Постановления:

  1. При голосовании на общих собраниях проверяйте соответствует ли бюллетень требованиям к содержанию бюллетеней для голосования, предусмотренных Постановлением.
  2. Если не хотите оплачивать дополнительные услуги, связанные с обслуживанием общего имущества (в частности, по установке шлагбаума или видеонаблюдения) откажитесь от их получения в соответствии с ч. 5 п. 5 ст. 9 новой редакции Закона о совместном домовладении.
  3. Не забудьте привести в соответствие договор о совместном домовладении или договор на управление общим имуществом совместного домовладения в соответствии с типовыми формами договоров в течение 6 месяцев.
Фото использовано в качестве иллюстрации.

Изменения, предусмотренные новой редакцией Закона

Отличие № 1. Способы управления общим имуществом

Практически в каждом объекте недвижимости есть общее имущество: лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы и так далее. Для обеспечения его сохранности и эксплуатации, собственники обязаны выбрать способ управления общим имуществом.

В жилой недвижимости предусмотрены следующие способы управления общим имуществом:

  • непосредственно участниками совместного домовладения;
  • уполномоченным лицом (назначается местным исполкомом);
  • организацией застройщиков или товариществом собственников.

Если недвижимость нежилая, то собственники наряду с указанными выше (за исключением организации застройщиков) способами управления могут дополнительно выбрать управление общим имуществом управляющей организацией.

При этом, управление участниками совместного домовладения в жилой недвижимости возможно только в случае наличия не более 10 объектов недвижимого имущества у нескольких собственников, а в случае, если дом нежилой — необходимо, чтобы количество собственников не превысило 15.

Отличие № 2. Кто может инициировать проведение общего собрания

У собственника нередко возникают вопросы, связанные с управлением общим имуществом. Как сменить эксплуатирующую организацию? Как сменить способ управления общим имуществом? Как сменить председателя? Решить такие вопросы можно на общем собрании, включив их в повестку дня.

Для того, чтобы инициировать общее собрание собственник должен направить письменное уведомление в зависимости от выбранного способа управления: товариществу собственников / непосредственно участникам совместного домовладения / уполномоченному лицу и так далее. Уведомление направляется заказным письмом / вручается под роспись / направляется иным способом (согласно решению участников совместного домовладения). В уведомлении указываются инициатор общего собрания, дата, место и время его проведения, повестка дня.

Однако, если управление общим имуществом осуществляется непосредственно участниками, то:

  • в жилом доме собственники недвижимости могут созвать общее собрание ¼ от их общего количества или уполномоченным лицом;
  • в нежилом доме достаточно инициативы лишь одного собственника.

При этом, если управление общим имуществом осуществляется товариществом собственников / организацией застройщиков, инициировать собрание могут собственники, обладающие ¼ голосов от их общего количества вне зависимости от того, жилой это дом или нет.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

Отличие № 3. Вопросы, подлежащие рассмотрению при проведении общего собрания путем письменного вопроса

В период пандемии, собственники все чаще прибегают к такому способу участия в общем собрании как письменный опрос. Необходимо только заполнить бюллетень для голосования и направить его в адрес товарищества собственников. Однако круг вопросов, подлежащих рассмотрению при проведении общего собрания путем письменного опроса в зависимости от того жилой это дом или нет — различен.

Так, если дом жилой, то ограничения по кругу вопросов законодательно не установлен. Однако, если дом нежилой собственники не могут голосовать путем письменного опроса по вопросам:

  • утверждения и внесения изменений и (или) дополнений в устав;
  • изменения размера общего имущества в процессе реконструкции объектов недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки;
  • принятия решений о реорганизации и ликвидации товарищества собственников, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждение передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов.

Это означает, что указанные вопросы могут быть вынесены собственниками только на общее собрание товарищества собственников в очной форме.

Отличие № 4. Покупка общего имущества в совместном домовладении

Нередко у собственников совместного домовладения возникает необходимость в покупке помещений общего пользования: части технического этажа, коридора или подвала. Однако для того, чтобы приобрести такое помещение, необходимо согласие собственников.

В жилом доме проголосовать за принятие такого решения должны 2/3 собственников от их общего количества (при управлении непосредственного участниками) либо 2/3 собственников, обладающих не менее чем 2/3 голосов (при управлении товариществом собственников).

Если дом нежилой — проголосовать «за» должны все собственники единогласно.

Фото использовано в качестве иллюстрации.

Отличие № 5. Роль местного исполкома при управлении общим имуществом в совместном домовладении

Исполком осуществляет контроль над управлением общим имуществом. Такой контроль гарантирует защиту прав и законных интересов участников совместного домовладения.

Однако участие местного исполкома в жилой и нежилой недвижимости неравнозначно и имеет свои отличия. Полномочия местного исполкома в вопросах жилой надвижимости по сравнению с коммерческой расширены.

Так, в частности, в жилой недвижимости исполком согласовывает кандидатуру председателя правления организации собственников, принимает меры по защите прав и законных интересов членов организаций собственников. В то время как в нежилой недвижимости полномочия исполкома по большей части сосредоточены на факте избрания собственниками способа управления общим имуществом.

Какой вариант выбрать?

По каждому аспекту совместного домовладения такие отличия могут стать как преимуществом, так и недостатком. В каждом конкретном случае собственнику нужно понимать его дальнейшие планы на приобретаемую недвижимость.

В любом случае, рекомендуем изначально при покупке объекта недвижимости получить информацию от продавца об отношениях совместного домовладения, и сделать свой выбор в пользу того объекта, правовое регулирование которого будет вам приемлемо.

Читать:
Эксклюзив Realt.by:

Новые возможности для рекламы ваших товаров и услуг. Что Realt предлагает бизнесу в 2024 году

1216

Конкурс «Теперь не узнать!»: читаем истории о восстановлении домов и продолжаем принимать заявки о ремонте квартир

5937

Есть отличия в два раза. Сравнили цены в «Лэтуале» с «Золотым яблоком», «Милой» и маркетплейсами

50234

Уже работают магазины, ресторан, салон красоты. Как развивается Зеленая гавань и почему это уникальное место для жизни

9485

Разыгрываем год бесплатной мобильной связи: конкурс историй о ремонте домов и квартир

4058

Cходили в Первый национальный торговый дом и посмотрели, что там продается

145725

«Местные называли меня помещицей». Как минчанка в 50 лет продала квартиру и переехала в деревню

8689

"О переезде пожалела". Как живется в первых хрущевках Минска рядом с проспектом Независимости

82038

«К нам приблизилась цивилизация». Как живут люди в советских домах под боком у «Левады»

5373

А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов

25449

"Толп людей здесь не увидишь". Что сейчас происходит в ТЦ «Ленінград», который громко открывали

7548

«Все не зря». Молодая семья уехала из Минска в Витебск и сделала необычный ремонт в своей квартире

27834

На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить

10559

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457