«В октябре сработает отложенный спрос». Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска

  22699

Сейчас можно выделить два основных фактора, которые влияют на спрос. При этом они разнонаправленны.

— Первый, активизирующий покупателей, это желание людей сохранить денежные накопления максимально рационально. Не хранить крупные суммы на руках и не нести их в банк, потому как и то, и другое, в сложные времена — весьма рискованно. Они выбирают приобретение квартиры, поскольку жилищный вопрос актуален для каждой второй семьи, вне зависимости, есть у них на данный момент собственное жилье, или нет: либо расширяются (из «двушки» в «трешку»), либо покупают еще одну квартиру (перевозят родителей из регионов), либо разделяются, чтобы отселить взрослых детей, и т. д. и т. п, — рассказывает эксперт. — Второй фактор дестабилизирует спрос — введение в России частичной мобилизации. Некоторые белорусские покупатели опасаются, что это случится и в нашей стране, поэтому поставили вопрос о приобретении квартиры на паузу.

В качестве сопутствующих причин, повлиявших на спрос, можно назвать начало учебного года (родители вынуждены больше уделять внимания детям и бытовым вопросам), и обострившуюся сезонную заболеваемость (хотя многие уже успели про эту причину забыть). В итоге по сравнению с прошлым месяцем показатели спроса упали на 10%.

— 70−80% продавцов продают свои объекты, чтобы купить что-то новое. Поэтому сегодняшний продавец — это завтрашний покупатель. Такая же цепочка и с покупателем: он приходит за новой, но у него есть старая квартира, которую нужно будет оперативно продать, потому что продавец не хочет ждать. В результате, подобные цепочки могут складываться из 4, и даже 8 квартир. И в этом их сложность — когда по какой-либо причине «выпадает» хотя бы одна квартира — вся цепочка может рассыпаться, если оперативно не найти «выпавшей» квартире замену.

Именно продавцы сегодня находятся в слабом положении. У покупателей есть деньги, у большинства есть жилплощадь, поэтому они готовы ждать. Продавцу же нужно привлекать покупателя в условиях большой конкуренции. Чтобы продать квартиру быстро, нужно или обращаться к агентству, которое располагает базой спроса, или просто снижать цену.

— Однако бездумно снижать стоимость не нужно. Зачем терять деньги? Важно установить объективную рыночную стоимость для конкретной квартиры — с учетом ее особенностей и характеристик (местоположение, состояние, площадь и др.). Нередки случаи, когда некоторые продавцы по незнанию даже занижают начальную стоимость квартиры, не зная реальных цен сделок. Отчасти их можно понять — они ориентируются только на состояние квартиры, но при этом, например, могут не учитывать уровень спроса на квартиры в данной локации и узость предложения. В результате, рекомендуемая нами рыночная стоимость квартиры оказывается большей.

В ряде случаев продавец может понимать объективную рыночную цену квартиры, но при этом допускает иную ошибку — закладывает слишком большую надбавку на торг, в надежде что все же найдется тот самый покупатель, готовый купить квартиру и по более высокой цене. Но сейчас эта стратегия не работает — потому как квартир на продажу по-прежнему очень много. Покупатели просто игнорируют предложения с завышенными ценами или банально не доходят до просмотра дорогой квартиры (и торга с продавцом), покупая что-то более изначально доступное.

— На сегодняшний день максимальная рекомендуемая надбавка на торг не должна превышать 5%, — отмечает Андрей Чернышев. — А правило таково: хуже всего для продавца не скидка, а период ожидания — стагнации, как сейчас. Потому как каждый день ожидания покупателя несет в себе риски. А с каждым риском и угрозой теряет именно продавец, а не покупатель.

По словам эксперта, не изменился спрос на недвижимость в Беларуси и среди россиян. Он по-прежнему остается на том же месте, что и был все эти годы.

— До объявления мобилизации, граждане РФ кратковременно арендовали квартиры, приезжая к нам на шоп-туры, но не более. В России, на фоне растущего предложения квартир на продажу, продолжают снижаться цены на жилье и такой тренд прогнозируется до конца года. Поэтому россиянам выгоднее покупать у себя на родине, но сейчас там психологически некомфортно из-за частичной мобилизации. В любом случае, на рост спроса из-за притока россиян надеяться не стоит, особенно в нынешних условиях.

Что касается цен, то они после августа вышли на плато.

— Некоторые продавцы немного поднимают цены, чтобы компенсировать снижение цен, произошедшее в марте. Напомню, что тогда стоимость квартир снизилась на 8%, хотя и курс доллара значительно вырос. Предполагаю, что в ближайшее время цены останутся на таком же уровне.

Одна из главных причин продажи квартиры остается желание увеличить жилплощадь. Около 20% - это те, кто уезжает из Беларуси или продает лишнюю квартиру для перспективы отъезда.

— Большой пласт клиентов продает недвижимость из-за границы. Основная трудность в таких случаях возникает с перерегистрацией собственников. А именно — военнообязанные должны лично приходить в военкоматы, что не представляется возможным по доверенности. Таких собственников можно снять с регистрационного учета решением суда. Этими вопросами, в том числе, занимается наше агентство. Процедура занимает от трех до пяти недель.

Александр отмечает, что сейчас нотариальные конторы очень загружены, поэтому советует белорусам тщательно проверять документы.

— Достаточно часто в сентябре мы начали сталкиваться с ошибками и неточностями. Например, есть разрешение на покупку, но исключительно на новостройку. Или продажа, где доверенное лицо имело право лишь взять задаток. Порой приходится белорусам обращаться в наши консульства и посольства, чтобы переделать доверенность.

Половина покупок в сентябре — это клиенты, которые искали квартиры детям-студентам. Актуальна была и покупка долей. Родители посчитали четырехлетнюю аренду квартиры и приняли решение, что гораздо выгоднее купить ее часть, а позже продать. В сентябре эта категория сделок увеличилась в два-три раза.

— Что касается иностранцев, которые покупают у нас недвижимость, то их всего 3%, по данным агентства.

Эксперт считает, что, если экономически в стране все будет стабильно и политически понятно, то в октябре сработает отложенный спрос, который должен был быть во второй половине сентября.

С февраля месяца на рынке выросло количество предложений от продавцов, которые переезжали в другую страну. Сейчас иногда встречаются случаи, когда некоторые из них возвращаются.

— У меня увеличилось количество сделок с белорусами, которые давно уехали на заработки в Россию, а на пенсии хотят жить на Родине. Однако эта категория покупателей значительное влияние на рынок не оказывает.

Сделки по покупке квартиры для студентов в этом году сильно не отличаются от прошлого года.

Если говорить про характеристики при выборе квартиры, то специалисты заметили, что потенциальные покупатели предпочитают объекты с хорошим и недорогим ремонтом, чем без него, отмечает специалист. Вторичная недвижимость это или новостройка — на каждый объект есть свой покупатель. Самое важное: район, состояние и цена.