Купить дом в деревне… за границей: в Болгарии, в Хорватии, на Кипре
2324

28.06.2010

Большинство россиян, обделенных жарким солнцем и морским взморьем, выбирая недвижимость за рубежом, предпочитают дома в курортных местечках. Но для тех, кто не тяготеет к купаниям и загару, идеальным выбором может стать домик в живописной европейской деревушке. Сами европейцы уже давно облюбовали «деревенские избушки» в теплых краях. Есть ли спрос на подобные дома у россиян и так ли они замечательны?

Деревня или курорт?

Деревни есть в каждой европейской стране. Они дарят жителям размеренный образ жизни, чистый воздух, красивые пейзажи. Можно завести огородик, ухаживать за садом и даже выращивать курочек. Однако, по мнению Ольги Горячкиной, заместителя директора департамента зарубежной недвижимости «БЕСТ-Недвижимость», в любых деревнях обычно не развита инфраструктура. И чем меньше деревня, тем меньше цивилизации. «Впрочем, если для кого-то достаточно сельского магазина и кабинета фельдшера, то деревня — это как раз то, что нужно», — говорит эксперт.

Кроме того, деревенское жилье, как правило, находится в худшем состоянии, чем дома и апартаменты на курортах: «Чаще всего нужно делать ремонт. И только если повезет, не придется менять коммуникации», — утверждает Ольга Горячкина. Исключений мало, и в основном это новые виллы и дома, которые, правда и стоят в десятки раз больше вторички: ее в среднем можно купить за 20−80 тыс. евро, как сообщает Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland. И в этом главный плюс деревни: курортную недвижимость с таким бюджетом не укупишь, и именно поэтому домики в заграничной провинции набирают популярность у россиян. Известно немало случаев, когда пожилые люди продавали жилье здесь и переезжали, например, в Болгарию.

А вот существенный минус деревенских домов — низкая инвестиционная привлекательность. «Такую покупку нельзя считать удачной, она никогда не будет ликвидной», — считает Денис Евсеев. При перепродаже объект, придется «уценивать». Впрочем, любители деревни покупают жилье, чтобы просто там жить или отдыхать, то есть — «для себя».

Болгария: дом выгодно продаст англичанин

В болгарских деревнях инфраструктура неплохая: дороги асфальтированы, везде есть электричество, центральный водопровод, магазины, кафе, медпункт и т. д. Из каждого села не менее двух раз в день отправляется общественный транспорт до близлежащего города. Но сами домики в основном оставляют желать лучшего: «Больше всего объектов, построенных в 1950−60-х гг. Почти все они однотипные: из красного кирпича, без внешней штукатурки и окраски, двухэтажные с внешней лестницей на второй этаж, без ванной комнаты, с туалетом и душем в саду. Рядом с домом располагаются летняя кухня и постройки для животных», — говорит Эльвира Христова, менеджер болгарской компании New Home SV. Купить такой дом можно всего за 3,5−5 тыс. евро. Правда, столько стоит довольно ветхое жилье. «Если дом крепкий, но без ремонта, то цена доходит до 15−25 тыс. евро, а если полностью сделан ремонт, то средняя стоимость составит около 30 тыс. евро (при расположении в 100 км от моря). Цены на дома зависят от их размера, состояния, местоположения, величины сада, но в первую очередь от того, насколько быстро хозяин хочет его продать. Например, англичане, если торопятся, могут перепродать хороший дом и за 15 тыс. евро», — рассказывает Эльвира Христова. При этом она советует покупать жилье в Елхово, Болярово, Ямболе, Тополовграде, эти районы считается самыми экологически чистыми, там нет химических заводов и много лесов.

Практикум: как купить деревенский дом в Болгарии

Купить дом в Болгарии несложно. Сначала заключается предварительный договор, на русском и болгарском языках. Обычно дается месяц на оплату первого взноса (как правило, 30% от стоимости объекта) и проверку чистоты сделки. «Для этого надо показать документы собственников, включая Нотариальный акт (основной документ, подтверждающий право собственности — от ред.) нотариусу или адвокату. Если в документах что-то не так, собственников попросят принести дополнительные бумаги. Если дом новый, т. е. построен менее 10 лет назад, обязательно проверяется строительное разрешение. О наличии ипотечных кредитов и обременений можно узнать в Агентстве по Вписываниям, однако на деревенских домах их почти не бывает», — рассказывает Эльвира Христова.

После проверки чистоты сделки оплачиваются налоги, пошлины, услуги нотариуса, и т. п., что составляет около 4% от стоимости недвижимости. И затем оформляется Нотариальный акт на нового владельца.

Однако есть загвоздка: землю в Болгарии на физическое лицо купить не получится. Чтобы стать ее собственником, придется открывать болгарское юридическое лицо или филиал российской компании и покупать землю на эти организации. Но что хорошо, открыть в Болгарии фирму просто. Это можно сделать и за один день, при этом суммарные расходы составят около 1000 — 1500 евро. А расходы на содержание фирмы, не ведущей коммерческой деятельности и фактически открытой только для покупки земли, не превысят 300−400 евро в год. Но помимо этого, конечно, придется нести затраты по содержанию дома, а это, как сообщил Денис Евсеев (Kingsland), в среднем 1000−2000 евро в год, оплачивать счета за электричество, воду, телефон, интернет и т. п. Также ежегодно надо платить налог на недвижимость, который составляет 0,15% от балансовой (для юридических лиц) или оценочной (для физических лиц) стоимости имущества. «Налог платится раз в год, начиная с марта, — рассказывает Эльвира Христова (New Home SV), — еще есть пошлина за вывоз мусора (коммунальный налог) — в среднем 0,2−0,3% от стоимости имущества, в сельской местности он может составлять всего 20 евро. Вот только в некоторых деревнях мусор даже не вывозится — еще не успели организовать такое дело, а налог платить все равно приходится».

Кипр: для любителей памятников архитектуры

«Некоторые деревни на Кипре интересны строительным компаниям, на их территориях возводят жилые комплексы из вилл и таунхаусов», — говорит Владислав Андреев, консультант по недвижимости компании Cybarco. В кипрских деревнях можно найти и старые дома, и новодел, обычно из камня, стилизованный под старину. «В старых деревенских домах, многим из которых уже больше 200 лет, как правило, отсутствуют современные коммуникации, теплоизоляция и внутренняя отделка. Такие объекты характеризуются небольшой площадью, как самого дома, так и придомового участка, расположены в деревнях с очень высокой плотностью застройки и очень узкими улицами и требуют много времени, средств и опыта для реставрации, — рассказывает Андреас Хулудис, глава представительства в России компании Pafilia Property Developers Ltd. — Дом, которому более 100 лет, можно купить за 30 тыс. евро (и выше в зависимости от его состояния, местоположения и площади участка), но при этом понадобится еще не мене 100 тыс. евро на его реставрацию. Кроме того, многие старые дома — памятники архитектуры, поэтому их можно только реставрировать, но нельзя перестраивать. А некоторые деревни входят в список всемирного наследия ЮНЕСКО, и собственники расположенных там домов несут ответственность за их сохранность».

Чтобы избежать лишних хлопот, но при этом окунуться во все прелести сельской жизни, эксперты советуют покупать новые объекты в живописной местности, построенные с использованием современных строительных технологий. Строительством подобных домов, в частности занимается компания Pafilia Property Developers Ltd. «В ряде реализованных проектов, построенных на окраинах деревень, стоимость домов начинается от 530 тыс. евро, — сообщает Андреас Хулудис, — Новые дома с большими участками земли (от 8 до 100 соток) в новом проекте в деревне Летимбу, расположенной на высоте 380 метров над уровнем моря, в 15 минутах езды от Пафоса и его гавани стоят от 550 тыс. евро». А Владислав Андреев (Cybarco) приводит в пример дома в комплексе Hillcrest Villas, который находится в центре деревни Пейя (район Пафоса) напротив известного курорта Coral Bay и состоит из 17 отдельно стоящих вилл с 3 спальнями, участками земли и индивидуальными бассейнами. Их стоимость в среднем 460 тыс. евро.

Практикум: как купить деревенский дом на Кипре

Что радует, — нет нужды открывать юридическое лицо, потому что «нерезиденты Кипра имеют право приобретать в собственность жилую недвижимость (только не более одной единицы на человека), а также участок земли площадью не более 4000 кв. м», — сообщает Владислав Андреев.

Владение же собственностью на Кипре обходится довольно дешево. Например, недвижимость стоимостью до 170 тыс. евро (а в эту ценовую категорию как раз попадают старые деревенские дома) не облагается налогом на собственность, а при стоимости жилья до 855 тыс. евро налог составляет 0,3%. Помимо этого надо оплачивать коммунальные платежи и муниципальный налог (плату за вывоз мусора). Тарифы на ресурсы невысокие, например, стоимость электроэнергии на семью из трех человек может составить всего 10−20 евро в месяц. А муниципальный налог зависит от района.

Хорватия: за комфорт придется платить

В Хорватии, тоже можно купить и старые деревенские дома, и новодел под старину: «Новые домики с национальным колоритом пользуются большим спросом у российских покупателей, ценящих деревенский уклад жизни», — говорит Наталья Романова, специалист по недвижимости Хорватии компании Delta estate. В таких домах ведь жить можно сразу, а старым строениям, как правило, нужен ремонт, а то и основательная реставрация. «Тем не менее, и в новых и в старых хорватских домах обычно есть электричество, вода, кухня и туалет. А жилые комнаты пригодны для круглогодичного проживания», — сообщает эксперт. Правда, за такие удобства приходится платить: деревенское жилье в Хорватии совсем недешевы. Старые дома, требующие ремонта, в среднем стоят от 60 до 200 тыс. евро. Стоимость полностью отреставрированных объектов увеличивается в 2 -2,5 раза. А средние цены новых домов от 200 до 700 тыс. евро.

Покупать деревенскую недвижимость эксперты советуют на полуострове Истрия — это самый привлекательный регион с точки зрения экологии и инвестиций, особенно районы Умага, Пореча, Новиграда и Ровиня. Выгоднее всего — деревенские домики на побережье, в 1−3 км от пляжа с видом на море, но таких объектов мало. Проще найти дом в 15−20 км от моря, их инвестиционную привлекательность повышают ухоженный вид как самого объекта, так и всей деревни в целом и некоторая удаленность от соседних участков.

Практикум: как купить деревенский дом

Свободно приобретать хорватское жилье и землю имеют право только граждане тех стран, с которыми Хорватия подписала так называемый договор взаимности, а это страны ЕС (кроме Италии), США и Венгрия. И даже в этом случае иностранное физическое лицо должно подать заявление о покупке в Министерство юстиции Хорватии, причем срок его рассмотрения от одного до двух с половиной лет. Россиянин же может купить объект недвижимости только на фирму, — утверждают наши эксперты. Земля тоже оформляется на юридическое лицо.

«В Хорватии электричество стоит 7−50 евро в месяц, вода 7−20 евро, вывоз мусора — 17 евро, телефон — от 8 евро. Ежегодный налог на недвижимость отсутствует, приходится платить только единовременный налог при покупке недвижимости, который составляет 5% от указанной в договоре цены», — рассказывает Наталья Романова. Но придется оплачивать открытие и содержание юридического лица.

Россия или Европа?

По мнению многих экспертов, покупать деревенские дома в Европе не стоит. Во-первых, они низколиквидны. Во-вторых, инфраструктура там не намного лучше, чем в деревнях средней полосы России. В-третьих, деревни обычно не адаптированы под иностранцев: там нет указателей на русском, а местные жители порою не владеют даже английским (хотя с болгарами мы и так поймем друг друга). Поэтому если хочется уединиться в «деревенской глуши», то «лучше приобрести дом в России, где-нибудь под Рязанью, по крайней мере, тогда не придется содержать юридическую фирму и ежегодно тратиться на перелеты», — советует Ольга Горячкина («БЕСТ-Недвижимость»).

Но все же глушь глуши рознь, и по сравнению с российской глубинкой европейская обычно комфортнее. И если есть возможность, то окрестностям Рязани можно предпочесть ту же болгарскую глубинку. Но надо помнить, что продать дом в деревне действительно сложнее, и дохода от аренды не будет, так что недвижимость в европейской провинции подходит только для собственного проживания, а не для получения прибыли.

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Темы: Загородная недвижимость; Зарубежная недвижимость; Законодательство