10 неочевидных мест Минска, где выгодно покупать квартиру

Когда покупатель ищет относительно свежую квартиру в Минске, круг поиска обычно сужается до очевидных вариантов: Минск-Мир, Грушевка, Новая Боровая, Северный Берег или новые дома непосредственно возле метро. Но проблема в том, что они стоят дорого - за счет маркетинговой надбавки. Мы платим не только за сам дом, квартиру и локацию, но и за узнаваемое название ЖК, благоустроенный двор, первую линию метро или просто за сложившуюся репутацию места. При этом буквально через дорогу или за соседним кварталом можно найти более доступные по цене, молодые квартиры. В этом материале рассказываем не про самые дешевые районы Минска, а про условные «локации без маркетинговой надбавки».

А сколько вообще можно выиграть?

Прежде чем мы перейдем к рейтингу, стоит ответить на вопрос - сколько вообще можно выиграть в цене квартиры играя с локацией? И здесь важно отметить, что под «выгодной локацией» мы не имеем в виду квартиру в два раза дешевле - речь идет о разнице в цене метра условно $200–300. На первый взгляд немного, но при покупке большой квартиры математика быстро становится другой.

Поэтому идея «домов без маркетинговой надбавки» особенно хорошо работает на больших двушках, трешках и четырехкомнатных квартирах. В то время как у маленькой однушки стоимость метра высокая практически везде. А вот когда покупатель ищет 70–100 квадратов, разница в цене метра начинает превращаться уже в отдельную комнату, хороший ремонт или десятки тысяч долларов экономии.

1. Лопатина в Копище — «Новая Боровая без Новой Боровой»

Где смотреть: улица Лопатина, примерно дома 5–15, это, пожалуй, самый понятный пример всей подборки.

Все знают Новую Боровую. Но буквально сбоку от нее стоит более ранняя застройка Копища по улице Лопатина. Здесь есть дома первой половины 2010-х, то есть по меркам вторичного рынка они совсем не старые.

Например, Лопатина, 15А — панельный дом 2014 года, Лопатина, 15В — 2016-го. Сейчас в базе Realt двушка площадью 49,5 м² в доме №15А предлагается примерно за 391 тыс. BYN — около $127 тыс., то есть порядка $2,55 тыс. за метр. В соседнем доме №15В квартира 53,2 м² стоит около 427 тыс. BYN — $138 тыс., или примерно $2,6 тыс./м².

Причем здесь покупатель получает не только молодой дом. Через дорогу начинается сосновый лес, рядом уже работает инфраструктура самого Копища и Новой Боровой: школы, детсады, магазины, сервисы. До «Уручья» примерно 1,5 км (15-20 минут пешком), есть быстрый выезд на МКАД.

2. Метро «Спортивная»: молодой дом необязательно искать у самого входа в метро

Где смотреть: Одоевского, 101А; Киреенко, 1–7 и 58–62; ЖК «Самоцветы» и отдельную точечную застройку вокруг.

Это уже не один дом, а целая стратегия поиска. Когда покупатель хочет квартиру в относительно молодом доме возле «Спортивной», он чаще всего смотрит первую линию — Бельского, Притыцкого и дома непосредственно у станции. Но если расширить радиус примерно до километра, вокруг обнаруживается сразу несколько точек более современной застройки.

Одоевского, 101А - это классический пример «дома, который никто специально не ищет». Посреди массива преимущественно старой застройки стоит высокий каркасно-блочный дом 2015 года. В нем большие квартиры, нормальные кухни, лоджии и вполне современные для вторичного рынка планировки.

Его минус очевиден: метро уже не прямо под окнами. Но здесь покупатель как раз меняет несколько минут пешком на более молодой дом и большую площадь за тот же бюджет.

А еще интереснее — Киреенко. Вот эту часть локации следует выделить особо. Например, Киреенко, 7 — дом 2013 года. Сейчас на Realt трешка 76,8 м² продается за 491 тыс. BYN — около $159 тыс., или примерно $2,07 тыс./м². До «Спортивной» в объявлении указано около пяти минут.

То есть здесь уже возникает очень сильная комбинация: дом 2013 года + почти 80 квадратов + метро действительно рядом + около $160 тысяч.

Есть и еще более показательный пример — Киреенко, 1. Это уже дом 2021 года. Сейчас 4-комнатная квартира площадью 112,8 м² предлагается за 604 тыс. BYN — около $196 тыс. Получается примерно $1,73 тыс./м². До «Спортивной» продавец указывает 7–10 минут пешком, а окна выходят в том числе на парк «Космос».

То есть за сумму, за которую в наиболее дорогих современных проектах можно искать хорошую двушку или компактную трешку, здесь появляется больше 110 метров в доме 2021 года. Именно на больших квартирах эффект особенно заметен.

Почему вся локация интересна

Здесь уже практически ничего не нужно ждать от застройщика:

• метро работает;

• рядом ТЦ «Скала» и «Тивали»;

• Ледовый дворец;

• парк 60-летия Великого Октября;

• парк «Космос»;

• школы, сады, поликлиники;

• сформированный общественный транспорт;

• быстрый выезд на Пушкина, Притыцкого и МКАД.

Поэтому «Спортивная» — это не только квартиры непосредственно возле входа в метро. Иногда достаточно расширить карту на несколько кварталов, чтобы найти дом даже моложе, а квартиру — существенно больше.

3. Ширмы — Янковского — Горецкого: «новые островки» внутри Сухарево

Где смотреть: прежде всего отдельные высокие дома 2010-х годов в районе Ширмы, Янковского и Горецкого.

Сухарево большинство минчан воспринимает как район довольно однообразной массовой панельной застройки. И в целом это справедливо. Но именно поэтому отдельные современные дома здесь легко не заметить.

Внутри массива есть высокие дома и точечные проекты 2010-х годов, которые по возрасту и планировочным характеристикам уже заметно отличаются от окружающего жилья. Например, по Ширмы, 7 сегодня вполне востребована современная застройка — сам дом регулярно появляется в базе Realt.

Плюс у района есть то, чего часто нет у совершенно новых ЖК:

• сложившиеся школы и детсады;

• большое количество магазинов;

• общественный транспорт;

• рядом лесопарк Медвежино;

• быстрый выезд на МКАД.

Особенно здесь интересны двушки и трешки. Именно большие квартиры в таких домах способны быть интереснее по соотношению площади и бюджета.

4. Матусевича, 50–78 — не только старая Кунцевщина

Альтернатива: первой линии метро «Кунцевщина» и наиболее очевидным современным домам возле станции.

Улица Матусевича длинная, и воспринимать ее как одну локацию неправильно. В ее западной части есть целая группа домов конца 2000-х — начала 2010-х. Отдельные здания — каркасно-блочные высотки с большими квартирами, которые сильно отличаются от типовой застройки старой Кунцевщины.

Сам принцип здесь очень простой: чем ближе квартира к метро и чем меньше ее площадь, тем выше обычно становится стоимость метра. А отойдя в сторону Матусевича, можно попасть уже в другой ценовой формат — 70, 80, 90 м² за бюджет, который в первой линии метро дает заметно меньшую квартиру.

Причем район полностью сформирован: рядом школы, детсады, торговые объекты, общественный транспорт. Покупатель не приезжает на стройплощадку — он получает уже готовую городскую среду.

Поэтому Матусевича — особенно интересное направление для тех, кто ищет не маленькую квартиру ради метро, а большую семейную квартиру при сохранении нормальной транспортной доступности.

5. Гурского и Янки Брыля — больше квартиры возле «Михалово»

Где смотреть: Гурского примерно 33–44 и отдельные дома Янки Брыля.

Здесь застройка уже немного старше предыдущих примеров — часть домов относится к 2000-м. Но есть другой плюс: метро действительно близко, а площади заметно больше типичных современных малогабаритных квартир.

Например, сейчас в базе Realt продается 4-комнатная квартира на Гурского, 37. Дом 2007 года, площадь по СНБ — 87 м², кухня 10,4 м². До «Михалово» продавец указывает около пяти минут пешком. Цена — примерно 568 тыс. BYN, или $184 тыс., что дает около $2,18 тыс./м².

И вот здесь мы опять возвращаемся к главной мысли статьи: 

6. Есенина, 30–42 — другая Малиновка

Где смотреть: прежде всего небольшую группу домов примерно Есенина, 38–42.

Малиновка у многих ассоциируется с большими массивами панельного жилья 1990-х. Но около парка Павлова есть отдельные кирпичные и каркасные дома конца 2000-х — начала 2010-х.

Поэтому здесь возникает интересная комбинация:

• район давно сформирован;

• огромное количество магазинов и сервисов;

• рядом парк Павлова;

• при этом сам дом может быть на 10–20 лет моложе основной окружающей застройки.

Главный компромисс — расстояние до метро. До станции «Малиновка» здесь уже примерно 1,5 км, то есть около 18–20 минут пешком. Именно за эти дополнительные минуты покупатель и получает возможность уйти от цен первой линии метро. Это хороший пример того, почему при поиске квартиры нельзя включать только фильтр «до метро 5 минут».

Иногда пара остановок или 10–15 минут пешком превращаются в:

• более молодой дом;

• большую кухню;

• дополнительные 10–20 квадратных метров;

• меньшую общую стоимость.

А парк Павлова в этом случае вообще становится приятным бонусом.

7. «Дубравинский» и Минина — ставка не только на квартиру, но и на перспективу локации

Где смотреть: район Минина, 2–6 и прилегающую застройку.

Этот пункт немного отличается от остальных. Здесь мы уже говорим не столько о ценовой выгоде относительно соседнего дома, сколько о потенциально недооцененной локации.

Еще несколько лет назад Минина сложно было воспринимать как одну из новых жилых локаций Минска. Сейчас там уже появился ЖК «Дубравинский», новые дома, благоустройство, коммерция. И по мере дальнейшего освоения территории (а такие планы есть на ближайшие 10 лет) между Железнодорожной, Минина и соседними кварталами восприятие места будет продолжать меняться. Уже в ближайшую пятилетку добавит лоска строящийся через дорогу "Казахстанский квартал".

Поэтому здесь покупатель получает уже современный дом, но пока еще не платит за репутацию полностью сформировавшегося большого нового района.

Рядом находятся:

• метро «Михалово»;

• проспект Дзержинского;

• сквер Жукова;

• торговые объекты;

• существующая инфраструктура Московского района.

8. «Грушевка Light» — можно жить на новой Грушевке, не обязательно покупая ее самый дорогой вариант

Вот здесь мы имеем уже не один адрес, а целую группу альтернатив.

Первый вариант — ЖК «Матвеевский».

Розы Люксембург, 151 и прилегающая застройка. Это уже современный вариант, но расположенный чуть в стороне от наиболее очевидной оси проспекта Дзержинского.

Второй — Грушевская, 90 и соседние дома Папанина

Там есть сравнительно молодая застройка, которая буквально «растворяется» среди старого массива. И это как раз классический пример нашего «дома без маркетинговой надбавки».

Третий — территория вокруг «Минского квартала»

Разинская, Папанина, Щорса и соседние улицы за последние годы очень сильно изменились. По сути уже появился целый новый жилой кластер, хотя большинство покупателей все равно по привычке ищут квартиру возле самого входа в метро «Грушевка».

Но здесь есть важный нюанс: самые свежие дома уже нельзя считать дешевой альтернативой. Например, прямо сейчас на Realt.by трешка 73,6 м² в современном доме 2018 года на Дзержинского, 15 возле метро выставлена за 580 тыс. BYN — порядка $188 тыс., или около $2,55 тыс./м².

А «Квартал на Грушевке» — уже полноценный современный продукт категории комфорт с благоустроенным двором и многоуровневой стоянкой. Дом на Дзержинского, 30 сдан в 2026 году.

9. Жуковского — альтернатива Минск-Миру, если нужен не Минск-Мир

Где смотреть: Жуковского, 16; Жуковского, 29Б и соседние дома возле «Ковальской Слободы».

Это один из самых интересных примеров. Если покупатель хочет молодой дом, метро и близость к центру, один из первых вариантов сегодня — Минск-Мир. Но стоит посмотреть по другую сторону бывшего аэродрома. На Жуковского есть отдельные молодые дома практически возле станции «Ковальская Слобода».

Например, прямо сейчас на Realt продается 3-комнатная квартира 66,7 м² на Жуковского, 16. Это дом повышенной комфортности, квартира расположена возле метро, цена — 509 тыс. BYN, то есть около $165 тыс., или примерно $2,47 тыс./м².

И вот здесь альтернативность надо понимать правильно.

Жуковского не обязательно дешевле любой квартиры Минск-Мира. Особенно если сравнивать с новостройкой без отделки. Но покупатель получает совершенно другой «продукт»:

• уже сформированную окружающую застройку;

• метро;

• практически центр города;

• меньшую плотность нового строительства;

• отсутствие огромной стройки вокруг;

• относительно молодой дом.

10. Павлины Мяделки и Выготского — «Северный Берег без Северного Берега»

И здесь надо сразу сделать самую большую оговорку всей подборки: Северный Берег заменить невозможно, если покупателю нужен именно Северный Берег.

Его архитектура, малоэтажная среда, благоустройство, дворы, новые общественные пространства и сама концепция — это отдельный продукт.

Но если убрать из требований стилистику ЖК и оставить:

• Центральный район;

• близость Цнянского водохранилища;

• зелень;

• молодой дом;

• большие квартиры,

— то буквально через дорогу появляется совсем другой рынок.

Это квартал по Выготского и Павлины Мяделки. Причем сама история этой застройки интересная: часть домов здесь действительно строилась для нуждающихся, были арендные дома и жилье городских застройщиков; при этом отдельные партии квартир продавались всем желающим. Realt подробно рассказывал об истории этого квартала.

Но для сегодняшнего покупателя важнее уже не то, как дом продавался 10 лет назад, а его текущая рыночная цена. Например, сейчас на Realt однушка 47,8 м² на Выготского, 39, в каркасно-блочном доме 2013 года, предлагается за 301 тыс. BYN — около $97 тыс. Это примерно $2,04 тыс./м².

А на Выготского, 45 небольшая евродвушка продается примерно за 269 тыс. BYN — $87 тыс. В объявлении уже прямо используется соседство с Северным Берегом и Цнянским водохранилищем как преимущество: рядом Lakeside Park, набережная и озеро.

И здесь сравнение становится очень понятным. Покупатель платит в Северном Берегу не только за адрес - он платит за современную архитектуру, благоустройство, дворы, визуальный код и сам новый продукт. Если эти вещи принципиальны — Выготского действительно не альтернатива. Но если человеку нужен прежде всего Цнянский массив, Центральный район и квартира в доме 2010-х, разница в бюджете может оказаться очень серьезной.

Выводы Realt

На рынке жилья есть интересная особенность: покупатели привыкли искать квартиры районами и названиями ЖК, хотя цена зачастую формируется буквально на уровне одного конкретного дома. На одной улице рядом могут стоять панель 1985 года, кирпичный дом 2005-го и каркасник 2015-го. Но в голове покупателя все три остаются просто «Сухарево», «Малиновкой» или «Матусевича». И именно в таких местах иногда возникают самые интересные варианты.

Поэтому при выборе квартиры полезно сначала ответить на другой вопрос: за что именно вы готовы платить? За пять минут до метро? За новый подъезд? За закрытый двор? За архитектуру? За известное название ЖК? Или прежде всего за площадь квартиры, возраст дома и удобную часть города? После этого стоит немного расширить карту поиска.

Иногда отказ от первой линии метро дает дополнительные 10–20 квадратных метров. Отказ от известного ЖК — десятки тысяч долларов. А дом, который никто специально не вводит в поисковой строке, по своим характеристикам может оказаться ничуть не хуже более очевидной альтернативы.

Узнавайте важные новости первыми:

Telegram

Instagram

YouTube Realt.Эксперт

TikTok

Threads