«Купил квартиру за 42 тысячи долларов, а продал за 105». История минчанина, который удачно вложился в период «ценового дна»

Минчанин Дмитрий рассказал в Threads, как всего за 27 дней они с женой провернули жилищную авантюру: продали хрущевку на Калинина за невероятные 105 тысяч долларов, которую купили десять лет назад за 42 тысячи долларов. А полученные деньги вложили в квартиру мечты с панорамным видом. Ради этого семье пришлось ввязаться в первый в жизни крупный кредит и долги. Стоило ли оно того? Пересказываем эту историю.

Основной капитал на покупку жилья Дмитрий накопил за два года, когда был на заработках в Венесуэле. Сумма и тогда, и сейчас приличная — 40 тысяч долларов.

— Когда вернулся из Венесуэлы с деньгами в 2014 году, то искал к покупке небольшую квартиру для себя, но так ничего не нашел, поэтому просто отложил деньги в коробку.  

Зато через два года мужчина вместе с будущей супругой Дарьей купил двухкомнатную квартиру на Калинина за 42 тысячи долларов.

— Это была убитая хрущевка до 42 квадратов. В том доме как раз заканчивался капремонт. Это была очень выгодная покупка с учетом местоположения.

Еще через два года в семье появился ребенок, который и стал причиной желания расширить жилплощадь.

— У него была своя комната, а мы с Дашей спали в проходной, в «шкафу» — так обозвал кровать-трансформер наш друг. За 10 лет, по словам риэлтера, мы выжали максимум из этой планировки. Да, мы не доделали какие-то мелочи, не хватало времени и сил, так как старались максимально делать все своими руками. К моменту продажи квартиры даже лампочку в прихожей не заменили.

Дмитрий признается, что они с супругой не знали, с чего начать, ведь накоплений особо не было, а жилье побольше хотелось.

 — Даша нашла на YouTube риэлтера, и мы пошли к нему на платную консультацию. Я в целом скептически относился к этой встрече, но если супруга просит, то я обычно никогда не отказываю, — шутит молодой человек. —  Нужно сказать, что риэлтер сразу расположил к себе. Я еще думал, что мошенники обычно так и делают. По итогу встречи было принято решение — ищем вариант, который отвечает нашим требованиям для покупки и после этого уже продаем свою хрущевку. 

Такая квартира была найдена быстро, но сделка сорвалась. Супруги вспоминают, что в процессе переговоров владелец четырехкомнатной квартиры очень странно себя вел:

— Риелтер выяснил, что квартира принадлежит его сестре, которую никто из нас не видел. Потом зашел разговор о том, чтобы взять медсправки из диспансера. И тут продавец разозлился, сказал, что ничего брать не будет. Через час удалил объявление, и оно до сих пор в базах не появлялось. Тогда мы очень оценили наличие специалиста рядом.

Ребята отказались продолжать сделку, при этом покупатель их хрущевки уже был найден. Но он согласился подождать, пока супруги найдут себе новую квартиру.

А теперь немного подробнее про продажу хрущевки. Ребята готовили квартиру к фотосессии: вызывали клининг, убирали вещи еще несколько дней. Риэлтеру шел процент от продажи хрущевки и процент от покупки встречного варианта. В ту же неделю объявление с их квартирой оказывается в сети по стоимости 79 тысяч долларов.

— Через три часа риэлтер написал, что от звонков нет отбоя и он повышает ценник до 85 тысяч долларов. Еще через несколько часов объявление пришлось удалить, потому что на просмотр записалось 22 человека. Мы офигели, ибо нам казалось, что никому наш десятилетний ремонт не нужен. На следующий день случились смотрины, которые закончились поздно вечером.

В результате на следующий день за квартиру боролись два покупателя. Торги между собой подняли стоимость квартиры до 105 тысяч долларов. Потенциальные покупатели были готовы к условиям ребят: ждать, пока те найдут себе новое жилье.

— Мы не могли в это поверить. Вдумайтесь: куплена за 42 тысячи, а продана через десять лет за 105 тысяч долларов! Конечно, сделан капремонт, дом утеплен, подъезд также покрашен, есть подвальное помещение, всегда имеются места для парковки, рядом парк и вообще остановка общественного транспорта прямо под окнами. Но 105 тысяч долларов!

Кстати, если вы тоже хотите быстро, без стресса и по рыночной цене продать квартиру — вам поможет сервис Realt для продавцов жилья Realt.Сделка! 

Теперь оставалось найти встречный вариант, и с этим были проблемы. Ребята искали что-то в Первомайском районе, около 18-й гимназии (около парка Челюскинцев), где учился их сын.

— В течение нескольких следующих недель мы смотрим все, что нам подходит по локации и деньгам. Рынок предлагал всего две квартиры. Остальные либо находились далеко, либо их нужно было ремонтировать годами, либо они не подходили по цене. Мы искали что-то не дороже 130 тысяч долларов. Эти две квартиры были нормальными, но не подходили по душе, если понимаете, о чем я. В какой-то момент я решил, что мы уже ничего и не найдем, и бросим эту затею. Но тут попалась одна квартира на улице Сурганова в доме художников за 150 тысяч долларов, денег на которую у нас не было. Но в итоге нам не удалось ее даже посмотреть, потому что там два собственника, которые не хотели уступать и так же искали встречные варианты. Даше очень сильно понравился этот дом, она визуализировала нашу жизнь там.

И чудо — через несколько дней появилась ещё одна квартира в этом же доме за 160 тысяч долларов. Понимая, что это вообще не вариант по нашим деньгам, ребята все равно пошли смотреть — «хоть какое-то развлечение».

— Подъезд не впечатлил, дом требовал ремонта. Квартира расположилась на девятом этаже и занимала 80 квадратов. Я сразу увидел очень плохую прихожую, но дохожу до большой комнаты с панорамным окном и обалдеваю от вида. У меня мурашки по коже. Дождь заканчивается через минуту, и над Минском возникает радуга. Честно, я поплыл. Отвечаем, что хотим, но денег нет. Через полчаса риэлтер перезванивает и говорит, что квартиру готовы продать за 150 тысяч долларов.

Семья согласилась и начала думать над вариантами, где достать деньги.

— И вот тут в нашей жизни впервые появляется кредит. Кредит мы взяли в последних числах мая на 50 тысяч долларов в «Белагропромбанке» на 20 лет, грейс-период 6 месяцев с 14,5%, дальше — 16,5% под залог квартиры. Самый большой платеж нас ждет в январе — 2800 рублей.

Итого со старта продажи хрущевки до покупки новой квартиры прошло 27 дней.

Кредит покрывал стоимость квартиры, но ребятам нужно было найти средства на ремонт. В этом им помогли родители, одолжив сумму, которая помогла привести жилье в порядок и переехать.

10 тысяч долларов кредита ребята погасили деньгами, которые взяли взаймы: «Лучше отдавать долги родным, чем банку». В планах на ближайшие три месяца — рефинансировать этот кредит.

— Банки сейчас активно соревнуются на этом поле, и есть очень выгодные предложения, — делится молодой человек. — Да, мы сейчас в кредитах и долгах. Но очень счастливы, так как, просыпаясь, видим любимый город с высоты. У каждого появилось своё место, что очень важно для жизни взрослых людей с ребёнком и кошкой.

Дмитрий поделился и фотографиями апгрейда квартиры. На все ушло 20 тысяч долларов.

 — Впереди еще много работы. В следующем году капремонт, поэтому терпим старые санузлы, но и так хорошо.

Заместитель директора по аналитике Realt Андрей Чернышев считает сделку ребят удачной: они изначально выгодно купили первую квартиру на «ценовом дне» рынка — то, о чем все мечтают, а сделанный в последующем ремонт и выгодная локация позволили им обменять ее на квартиру в доме моложе и современнее. По мнению эксперта, такой взлет стоимости старой квартиры вполне объясним историческими процессами на рынке.

— «Ценовое дно» 2016 года появилось не случайно. Если в 2013 году цены на квартиры росли быстрее даже, чем сегодня, то в 2014 году доллар начал дорожать сильнее, а в экономике чувствовалось приближение финансового кризиса. Цены на жилье оставались высокими, а у людей не было широкого выбора кредитных программ. На этом фоне с весны 2014 года жилье начало постепенно дешеветь, а в 2015-м падение резко ускорилось из-за двукратного скачка курса валют (с 1,1 рубля до 1,5 рубля). С наступлением 2016 года доллар закрепился в районе двух рублей, отчего доходы населения в валютном эквиваленте заметно упали, а экономика стагнировала, что продолжало тянуть цены вниз. В итоге к 2016 году столичный рынок недвижимости нащупал свое дно: по результатам реальных сделок средняя стоимость квадратного метра упала с 1750 в 2013 году до 1100 долларов (-37%).

Именно в этот момент ребята максимально выгодно вложили деньги.

— Если посчитать, насколько выросла средняя цена квадратного метра по реальным сделкам за эти 10 лет, мы получим плюс 105% — то есть более чем двукратный рост, — отмечает эксперт. — Если тогда квадрат стоил 1100 долларов, то сейчас его усредненная стоимость по сделкам составляет 2300 долларов.

Конечно, на итоговую стоимость хрущевки Дмитрия повлияло и наличие аккуратного современного ремонта, который добавили после покупки супруги.

— Если бы они покупали эту квартиру в 2016 году уже с ремонтом, она обошлась бы им не в 42, а примерно в 52 тысячи долларов. То есть за состояние пришлось бы переплатить еще около десятки. И если сопоставить те гипотетические 52 тысячи долларов за готовое жилье тогда и нынешнюю продажу за 105 тысяч долларов, мы выйдем на те же самые 105% рыночного роста.

По мнению Андрея, главным драйвером спроса на жилье в Беларуси остаются доступные кредиты, которые массово пришли на рынок еще в 2017 году. Эксперт отмечает, что психологический порог доступности для покупателя начинается от 17% годовых и ниже. Сегодня ставки на вторичном рынке составляют порядка 14,5–15%, благодаря чему людям больше не нужно копить на квартиру десятилетиями.

Помимо кредитной поддержки, колоссальную роль сыграл и рост благосостояния населения. Рыночная статистика показывает, что за прошедшие десять лет реальные доходы минчан выросли даже сильнее, чем цены на квадратный метр.

— Если в сентябре 2016 года средняя зарплата по Минску в долларовом эквиваленте составляла около 520 долларов, то к концу лета текущего года она достигла 4032 рублей — а это уже порядка 1340 долларов в эквиваленте. Такой рост доходов более чем в два раза напрямую подпитывает покупательскую способность, — подчеркивает Андрей.

Но есть и еще один важнейший фактор, который толкает цены вверх прямо сейчас — это острый дефицит предложения.

— По нашим данным, сегодня суммарно за месяц выставляется порядка 5400 квартир. Для Минска это очень мало, явный дефицит, который обычно фиксируется при падении базы ниже 6 тысячи объектов. Для сравнения: в 2016 году на рынке в среднем экспонировалось около 8 тысяч квартир. Тогда выбор у покупателей был гораздо шире, давление на продавцов — сильнее, а у цен попросту не было такого потенциала для роста, как сегодня.

Что касается планов Дмитрия и Дарьи рефинансировать свой кредит в ближайшие месяцы, чтобы снизить платежи, то эта тема сегодня максимально актуальна. По словам Андрея, в самом механизме перекредитования нет никаких скрытых рисков или подводных камней.

Как это работает? Если человек взял кредит под более высокую ставку, а спустя время на рынке появились более дешевые деньги, он может перевести свой долг в другой банк. Например, заменить ставку в 16,5% на 14,5%. Новый банк перечисляет нужную сумму на счет прежнего, тот кредит досрочно закрывается, и заемщик начинает платить уже по новым, более комфортным условиям. Часто при этом срок кредитования снова растягивают на максимальные 20 лет, чтобы снизить ежемесячную финансовую нагрузку на семейный бюджет. Однако здесь кроется важный нюанс.

— Нужно понимать: если человек уже выплатил, к примеру, 7 лет кредита, у него осталось 13, а при рефинансировании он снова подписывается на 20 лет, то в итоге совокупно за весь период он переплатит больше, чем по первому договору, — предупреждает эксперт. — Но в моменте людям бывает тяжело отдавать крупную сумму каждый месяц, и они осознанно идут на это, чтобы уменьшить текущую нагрузку. При этом большинство, конечно, держит в голове план гасить долг досрочно и закрыть его раньше установленного срока.

При этом Андрей подчеркивает, что банки очень трепетно и тщательно подходят к проверке потенциальных клиентов, желающих рефининансировать свои долги.

— Они детально оценивают реальную платежеспособность человека: пришел ли он за оптимизацией расходов или обратился уже от безысходности, — отмечает аналитик. — Кредитную историю будут изучать под микроскопом. Даже малейшие просрочки по прошлым платежам, картам рассрочки или мелким займам могут мгновенно повлечь за собой отказ. К этому нужно быть готовым.

Кстати, у Realt есть свой бесплатный сервис онлайн-оценки недвижимости. Мы подбираем и анализируем похожие предложения, а также реальные сделки в вашем районе. Стоимость корректируется с учетом этажа, ремонта, планировки и других параметров квартиры. Итоговая цена рассчитывается на основе актуальных трендов и текущей конъюнктуры рынка.