Недвижимость Беларуси
Realt.Эксперт
Вторичный рынок
Покупателей квартир стало так мало, что за них борются даже банки? Что изменилось с кредитами в октябре

Покупателей квартир стало так мало, что за них борются даже банки? Что изменилось с кредитами в октябре

Вторичный рынок•27 октября

Октябрь может стать одним из самых слабых месяцев года по количеству проданных квартир в Минске. И это несмотря на то, что доллар дешевеет, а условия кредитования становятся лучше. В октябре сразу несколько белорусских банков снизили ставки и увеличили сроки кредитования. И более того - даже лизинг недвижимости стал выгоднее. Все складывается так, как будто финансовые организации решили поддержать покупателей, а вместе с ними и продажи жилья. Разбираемся, что изменилось и поможет ли это оживить рынок.

Продажи квартир могут опуститься до одного из минимумов года

По оперативным данным о зарегистрированных сделках, октябрь может завершиться на уровне немногим более 1000 проданных квартир. Для сравнения, в июне было заключено почти 1300 сделок, а за первое полугодие — около 7000.

Если прогноз подтвердится, продажи окажутся почти на четверть ниже июньских и приблизятся к одному из минимальных месячных значений года. Впрочем, база сделок пополняется с задержкой, поэтому окончательный результат октября еще может измениться.

И вот что интересно: пока продажи сокращаются, сразу несколько банков улучшили условия кредитования жилья. Причем речь не только о снижении ставок, но и об увеличении сроков кредитов, появлении льготных периодов и новых вариантах погашения.

Посмотрим, что изменилось.

Беларусбанк: на вторичку ставка снизилась сразу на 1 процентный пункт

С 19 октября Беларусбанк улучшил условия по программе «Ипотека Экспресс»:

При покупке квартиры на вторичном рынке у физических и юридических лиц, не являющихся застройщиками, основная ставка снизилась с 15,4% до 14,4% годовых.

Но главное — появился грейс-период, который до этого был доступен только покупателям новостроек от застройщиков: первые два года ставка составляет 12% годовых, а затем увеличивается до 14,4%.

Для квартир от застройщиков условия тоже улучшились: основная ставка снизилась с 14,4% до 14,2%, а на первые 24 месяца также установлена ставка 12%.

При этом ставки для нуждающихся в улучшении жилищных условий остались прежними: 14% на вторичное жилье и 13,25% на новостройки.

Есть еще один важный момент: по условиям кредита погашение основного долга начинается после первых 12 месяцев. До этого заемщик платит проценты. Это дополнительно уменьшает обязательные платежи в первый год.

И как всегда, все указанные ставки переменные и зависят от ставки рефинансирования Нацбанка. Например, нынешние 12% в первые два года — это ставка рефинансирования плюс 2,75 процентного пункта. Поэтому при ее изменении могут пересматриваться и проценты по кредиту.

Вывод из этого не только в том, что Беларусбанк снизил ставки, но и что немаловажно, он еще и заметно уменьшил платежную нагрузку в первые годы после покупки.

Белагропромбанк: кредит теперь можно взять на 30 лет

С 22 октября Белагропромбанк увеличил максимальный срок ряда жилищных кредитов с 20 до 30 лет, добавил возможность погашения аннуитетными платежами и пересмотрел ставки.

При покупке вторичного жилья с дифференцированными платежами ставка в первые два года снизилась с 11,5% до 10,9% годовых. Далее — 15%, как и раньше.
При строительстве жилья начальная ставка тоже снизилась до 10,9%.

Но здесь есть нюанс: раньше 11,5% действовали три года, а теперь пониженная ставка предусмотрена только на два. Последующая ставка при этом выросла с 14,7% до 15%.

При выборе аннуитетных платежей банк предлагает другие условия:

14,5% годовых — при покупке или строительстве жилья;
13,9% — при покупке готового жилья у государственного застройщика или строительстве с ним, а также по соответствующим программам в населенных пунктах с численностью до 20 тысяч человек.

Все указанные ставки привязаны к ставке рефинансирования Нацбанка и могут изменяться. Например, нынешние 15% — это ставка рефинансирования плюс 5,75 процентного пункта.

Таким образом, не все изменения Белагропромбанка однозначно выгоднее прежних. Зато увеличение срока до 30 лет позволяет уменьшить ежемесячный платеж. Правда, ценой большей общей переплаты по процентам.

Технобанк: ставка снизилась до 13,99%

С 7 октября Технобанк снизил ставки по жилищным кредитам «Милый дом», «Я построю Милый дом», а также по программе рефинансирования.

Теперь ставка составляет 13,99% годовых вместо прежних 14,5%. По жилищным программам срок кредитования — до 20 лет, максимальная сумма — 500 тысяч рублей.

Снижение на 0,51 процентного пункта выглядит небольшим. Но при кредите на 100–150 тысяч рублей даже такая разница позволяет сэкономить на процентах.

АСБ Лизинг: квартиру предлагают под 9,25% годовых

Но самое заметное по размеру начальной ставки октябрьское предложение появилось у лизинговой компании. 20 октября АСБ Лизинг, дочерняя компания Беларусбанка, представила условия приобретения квартир в новостройках и на вторичном рынке:

9,25% годовых — первые три года;
от 13,75% — с четвертого года;
первоначальный взнос — от 10%;
срок лизинга — до 20 лет;
возможность увеличивать платежи без штрафов с первого месяца.

Условия весьма привлекательные для альтернативы кредитам. Особенно для покупателей с небольшими накоплениями. Но здесь есть нюансы, свойственные механизму лизинга, о которых надо помнить покупателям:

Ставки плавающие и зависят от ставки рефинансирования Нацбанка.

Первые 36 месяцев она соответствует ставке рефинансирования, а с 37-го месяца составляет ставку рефинансирования плюс не менее 4,5 процентного пункта.

До полного выкупа квартира остается в собственности лизинговой компании.

Досрочно увеличивать платежи можно с первого месяца, но выкупить квартиру с переходом права собственности — не раньше чем через год.

Также нужно учитывать расходы на страхование, которые включаются в лизинговые платежи, и выкупную стоимость в размере 1% стоимости квартиры с учетом НДС.

Тем не менее для покупателей, у которых накоплено только 10% стоимости квартиры, лизинг может стать альтернативой банковскому кредиту.

Выводы Realt - поможет ли это оживить продажи квартир?

Казалось бы, сейчас экономические условия становятся более благоприятными для покупателей. С начала октября доллар подешевел с 3,02 до 2,95 рубля, а значит, квартиры с ценами в долларах становятся доступнее для тех, кто располагает белорусскими рублями. Банки снижают ставки, увеличивают сроки кредитования и предлагают льготные периоды.

Но почему тогда продажи квартир не растут, а, наоборот, снижаются?

Конечно, свою роль играет высокая стоимость жилья: за последний год квартиры в Минске заметно подорожали, и даже снижение кредитной ставки на 1–2 процентных пункта далеко не всегда компенсирует этот рост.

Однако, похоже, сейчас на покупателей действуют не только экономические, но и психологические факторы. В информационном пространстве все чаще обсуждается вероятность предстоящего снижения цен на квартиры. И вполне возможно, что эта новостная повестка уже влияет на поведение покупателей.

- Зачем покупать сегодня, если через несколько месяцев квартира может стоить дешевле? Особенно когда речь идет о покупке на десятки, а иногда и сотни тысяч долларов? - так рассуждают покупатели.

В результате часть потенциальных покупателей может занимать выжидательную позицию. Причем не потому, что у них нет денег или они не могут получить кредит, а потому, что рассчитывают на более выгодную покупку в будущем.

И это, на наш взгляд, одно из возможных объяснений нынешнего снижения продаж. Ведь финансовые условия в последние недели улучшаются, а не ухудшаются, а активность покупателей при этом остается низкой.

В то же время допускаем, что пока еще новые условия кредитов просто не успели оказать влияния на сделки - для этого нужно больше времени. И проявится влияние в ноябре.

Но есть и другой вариант - когда покупатели могут своим поведением оказать прямое влияние на цены.

Если покупатели массово начнут ждать снижения цен, они могут приблизить этот момент! Чем меньше сделок, тем дольше продавцам приходится искать покупателей. А значит, тем выше вероятность, что часть из них начнет снижать цены. Но для этого нужно не только верить, но и располагать временем для ожидания и главное, допускать риски ухудшения условий, которые могут сделать покупку квартиры менее доступной.

В такой ситуации улучшение кредитных условий способно поддержать продажи, но вряд ли само по себе вернет прежнюю активность. Для этого покупатели должны не только получить возможность купить квартиру, но и перестать сомневаться, стоит ли делать это именно сейчас.

Поэтому главным вопросом ближайших месяцев становится даже не то, насколько еще банки снизят ставки. А то, что окажется сильнее — желание купить квартиру на улучшившихся условиях или ожидание, что скоро ее можно будет купить дешевле?