А квартира от застройщика точно выгоднее? Что происходит с новостройками в Минске и пригороде

Новостройки•5 октября

Еще недавно рынок новостроек Минска встряхнул кредит под 1%. Покупатели активизировались, за месяц из предложения исчезло около 400 квартир, а средняя стоимость выставленной на продажу квартиры в столичных новостройках выросла сразу на 9%. Ажиотаж постепенно прошел, но для покупателей осталась другая проблема — выбор стал еще сложнее.

Новостроек в Минске вроде бы много, но где-то осталось всего несколько квартир, где-то цены уже вышли далеко за привычный бюджет, а самые доступные варианты все чаще приходится искать за МКАД. Мы обновили большой обзор Realt по новостройкам Минска и пригорода и посмотрели на рынок глазами покупателя: что сегодня можно купить, сколько для этого нужно денег и есть ли смысл ждать новых проектов.

Почти 100 домов в продаже. Разве этого мало?

На первый взгляд, никакой проблемы с выбором нет: сейчас квартиры от застройщиков можно купить в 23 жилых комплексах Минска и ближайшего пригорода. Из них 18 находятся непосредственно в столице, еще пять — за МКАД.

Если считать не жилые комплексы, а отдельные дома, цифра выглядит еще внушительнее: почти 100 домов находятся в активной продаже, около 90 из них — в Минске.

Но если посмотреть на эти цифры чуть внимательнее, картина меняется: с начала года количество домов с квартирами в продаже уменьшилось на 16%, а за последние 12 месяцев — уже на 22%. Более чем в 60 домах в продаже осталось меньше 20 квартир.

Проще говоря, примерно в шести из десяти домов выбор уже совсем небольшой.

И вот здесь появляется ситуация, которую хорошо знают люди, реально начинавшие искать новостройку: дом есть, продажи идут, а нужной квартиры уже нет.

Допустим, покупателю нужна небольшая двушка, не первый этаж и есть определенная сумма. Формально перед ним десятки новостроек. Но стоит добавить эти три условия — и реальный список может сократиться до нескольких домов.

При этом количество квартир в открытой продаже тоже не всегда показывает всю картину. Как мы увидели во время августовского ажиотажа, застройщики могут выводить квартиры небольшими партиями и регулировать объем предложения. Поэтому исчезновение квартиры из продажи еще не обязательно означает, что ее купили. Хорошая новость в том что она может выйти в продажу позже. Плохая новость - она точно будет дороже.

Получается, покупателю важнее считать не количество новостроек вообще, а сколько квартир подходит именно ему — по цене, площади, расположению и сроку готовности.

А сколько денег сегодня вообще нужно на новостройку?

Вот здесь начинается самое интересное: с начала 2026 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла примерно на 20%, а за последние 12 месяцев — на 29%. Причем вторичный рынок тоже не стоял на месте: реальные цены сделок за эти периоды выросли примерно на 18% и 26% соответственно.

Но для покупателя проценты и даже стоимость квадратного метра — далеко не самое главное. Гораздо важнее сколько денег нужно иметь, чтобы вообще купить квартиру в конкретном жилом комплексе? И разброс здесь огромный.

Например, по-прежнему самые доступные стоимости предлагает «Минск-Мир» — примерно от 54 тыс. долларов. В других проектах входной бюджет уже составляет 80–100 тыс. долларов и больше. Для двух- и особенно трехкомнатных квартир разница между комплексами становится еще заметнее.

Причем ориентироваться только на минимальную цену квадратного метра тоже опасно. Как правило, дешевле метр стоит в больших квартирах, тогда как в небольших и наиболее востребованных стоимость «квадрата» может быть заметно выше.

Поэтому в обновленном обзоре Realt мы собрали по каждому проекту не только цены квадратного метра, но и минимальную стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир.

Так намного проще начать поиск не с вопроса «где дешевле квадрат?», а с более понятного: «У меня есть 70, 80 или 100 тыс. долларов — что я вообще могу купить за эти деньги?»

А квартира от застройщика точно выгоднее?

Еще несколько лет назад логика была довольно простой: новостройка на этапе строительства должна стоить дешевле готовой квартиры. Сейчас все не так однозначно.

В нашем обзоре мы сравнили предложения застройщиков с квартирами, которые уже продают собственники в тех же жилых комплексах. И здесь иногда можно обнаружить интересные варианты.

Например, человек изначально рассматривает предложения только от застройщика, хотя в уже построенном доме этого же ЖК может продаваться квартира от собственника — возможно, с другим метражом, но на подходящем этаже или уже с ремонтом!

Поэтому при выборе конкретного комплекса имеет смысл смотреть сразу на два рынка (первичный и вторичный), а не автоматически считать, что квартира от застройщика обязательно будет дешевле.

Именно такое сравнение мы сделали для каждого проекта в обзоре: где это возможно, рядом показаны квартиры от застройщика и предложения собственников. Сам отчет позволяет сравнивать цены на первичном и вторичном рынках внутри комплексов.

Читайте также

Не хватает денег на Минск? Пригород снова становится интереснее

Рост цен постепенно меняет и географию поиска снова подталкивая часть покупателей к пригороду. В обзоре мы уже отмечаем возвращение интереса, в частности, к проектам в Фаниполе и Мачулищах. Похожая ситуация на рынке наблюдалась в 2014–2015 годах.

И здесь у покупателя возникает уже совсем другой выбор. Например, попытаться вписаться в имеющийся бюджет и купить меньшую квартиру в Минске. Или за те же деньги получить больше площади, но ездить в город.

Причем к пригороду мы не относим такие ЖК, как «Новая Боровая», «Зеленая Гавань», «Солнечный» и «Гранд Вилладж». Несмотря на то, что они административно тоже относятся к пригороду, но в реальности воспринимаются покупателями как "новостройки Минска". Поэтому в обзоре Realt мы намеренно рассматриваем Минск и ближайший пригород вместе. Для человека, выбирающего квартиру, административная граница зачастую менее важна, чем разница в цене, площади и времени в дороге.

Кредит под 1% есть. Но действительно ли он самый выгодный?

Август хорошо показал, насколько сильно кредит способен поднять продажи. Но также и то, что:

рекламная ставка это еще не вся стоимость кредита;
в ряде случаев и для ряда покупателей, кредит под более высокий процент может быть более выгоден, чем "под 1%".

Поэтому в нашем обзоре мы собрали информацию о всех кредитных программах - от общих, до партнерских.

Например, в ряде жилых комплексов действительно доступны партнерские программы со ставкой 1% на первые 24 месяца. После окончания льготного периода ставка становится значительно выше. А кроме них существуют программы с другими льготными ставками и сроками, обычные кредиты банков, варианты на 20–30 лет. Как их сравнивать?

Мы решили не ограничиваться просто условиями кредитов и добавили в обзор еще один показатель — сколько заемщик фактически выплатит банку за первые три года при одинаковой сумме кредита в 50 тыс. рублей. И здесь разница между программами становится гораздо понятнее.

То есть покупатель может сначала подобрать подходящую квартиру, а затем посмотреть, какие варианты финансирования доступны именно для этого проекта и сколько они реально будут стоить.

Выводы Realt

Дефицита новостроек в буквальном смысле нет — но дефицит подходящих вариантов уже вполне ощущается. Именно так можно охарактеризовать сегодняшнюю ситуации на рынке новостроек Минска.

Стоит поставить несколько обычных условий — определенный бюджет, нужное количество комнат, подходящая локация, этаж, срок сдачи — и из десятков проектов остается несколько вариантов. Поэтому реальный выбор покупателя гораздо меньше того, который он видит на первый взгляд.

И именно здесь сегодня особенно важно не зацикливаться на одном ЖК. Стоит одновременно сравнить несколько проектов, посмотреть готовые квартиры от собственников в этих же комплексах, оценить пригород и только после этого разбираться с кредитом.

Для этого мы и сделали «Обзор рынка новостроек Минска и ближайшего пригорода», в которой собрана информация по всем коммерческим новостройкам, доступным широкому кругу покупателей: цены и площади квартир, сравнение проектов, первичный и вторичный рынок внутри ЖК, общие и партнерские кредитные программы, перспективные стройки и наш прогноз по рынку. Данные полностью обновляются раз в месяц, а затем точечно актуализируются по мере появления новой информации.

Главная задача обзора простая: не искать квартиру по двадцати сайтам, а открыть один документ и понять — что сегодня можно купить именно за ваши деньги.