Время начинает играть против продавцов квартир. Что произошло на вторичке Минска за 12-18 октября

Вторичный рынок•19 октября

С каждой неделей, ситуация на вторичном рынке квартир Минска становится все интереснее и напряженнее. В первую очередь для продавцов. Да, сейчас они все еще пользуются сильной позицией, но похоже что время работает уже не в их пользу - о чем говорит совокупность факторов. Но здесь важно понимать, какие из них правдивые, а какие лишь поддерживают видимость непоколебимости роста цен. И это важно сделать сейчас, пока еще есть время. Разбираемся в деталях, что произошло на вторичке Минска за прошлую неделю и чего ждать до конца месяца - в свежей аналитике Realt.

Количество квартир в продаже

на этой неделе показывает прирост:

в совокупности за прошлую неделю на вторичном рынке жилья в базе Realt покупатели могли выбирать из 4,19 тыс. квартир, что на +1,3% больше позапрошлой недели;
а в моменте конкретного дня конца прошлой недели выбор увеличился даже более значительно – на +2,4% до 3,8 тыс. уникальных объектов.

Наблюдаемый прирост - следствие двух факторов: снижения продаж квартир (подробнее - в разделе про сделки) и наблюдающегося третью неделю стабильного выхода в продажу новых квартир (см. диаграмму ниже).

Движение цен

в отличие от предыдущих недель, в этот раз демонстрирует уменьшение стоимости подорожаний по уже размещенным объявлениям. При этом количество скидок все так же значительно преобладает над подорожаниями (см. диаграмму ниже).

В деталях ситуация выглядит так: в целом по Минску за прошлую неделю подешевело 7% квартир от общего объема предложения (293 квартиры, в среднем на 4925 долларов), а доля случаев увеличения цены продолжает держаться на уровне 3% (стали дороже 133 квартиры, в среднем на 5675 долларов).

И казалось бы, это и есть тот самый показатель приближающейся стабилизации цен, когда размеры скидок и подорожаний сближаются. Если бы не одно "но"...

Несмотря на уменьшение размеров подорожаний, за прошедшую неделю отмечается подорожание по всем отслеживаемым сегментам:

в объявлениях по всему Минску на +1,2% до красивой цифры 2555 $/кв. м.
«Минск-Мир» поддержал столичную тенденцию роста и, хоть и незначительно, но прибавил в цене – плюс +0,3% до уровня в 2662 $/кв. м.
средняя цена по «Северному берегу» каждую неделю бьет новые рекорды и на этот раз недельный прирост составил +1,5% до 3120 $/кв. м.

И если у продолжающегося уже не первую неделю подорожания "Северного Берега" есть простое объяснение – маленькое количество в продаже...

На момент подготовки данного обзора всего лишь 65 квартир. Для сравнения – в "Минск-Мире" более 3500 квартир. Поэтому появление в продаже даже нескольких дорогих квартир в "Северном Береге" поднимает среднюю цену кв. м. в этой локации.

...то с остальными локациями встает логичный вопрос: как так получается, что скидок больше, чем подорожаний, и размеры подорожаний уменьшились, а цены в объявлениях все равно увеличились?

Причина видится в выходящих на продажу объявлениях, продавцы которых по инерции ставят более высокие цены. В то время как те продавцы, чьи квартиры уже не первую неделю в продаже, и кто столкнулся с растягиванием сроков продажи - идут на ценовые уступки.

1/2

Промежуточные выводы Realt

Исходя из этого, на наш взгляд в объявлениях сегодня ситуация складывается следующая:

значительного накопления квартир в продаже все еще нет, но снижение сделок создает для этого предпосылки, влияние которых можно будет увидеть только в следующем году;
стабилизация цен еще не наступила - с нехваткой спроса сталкивается только часть продавцов. При этом очередное снижение кредитных ставок дает стимул для восстановления продаж в ноябре, а значит и для продолжающего прироста цен в объявлениях. А вот в сделках, ситуация может повторить сентябрь и оставить цены на прежнем уровне либо с минимальным приростом по инерции.

Какой бюджет нужен сегодня для покупки квартиры в Минске?

Чтобы вам было проще и понятнее ориентироваться в ценах квартир, в таблицах ниже мы сопоставили цены в BYN и USD. А еще – добавили цены по ЖК "Северный Берег".

Оперативные данные по сделкам в Минске

демонстрируют значительную просадку продаж в октябре (см. диаграмму ниже). С учетом текущих темпов наполнения базы сделок по Минску, город к концу месяца может не досчитаться 20% проданных квартир с цифрой порядка 1000 сделок. А этот уже показатель низкого и даже стагнирующего рынка.

Если так и будет, то это должно выступить уже серьезным звонком для продавцов и еще одним подтверждением нашей рекомендации о наиболее выгодной продаже до середины декабря.

В то же время есть 2 фактора, которые будут поддерживать позиции продавцов в ближайшие месяцы:

снизившиеся ставки по наиболее востребованному кредиту "Ипотека Экспресс" от Беларусбанка;
ожидание, как минимум, стабильности обменного курса доллара, и как максимум, его небольшой просадки в ближайший месяц.

Выводы Realt

Рынок все еще в руках продавцов: квартир в продаже немного, цены в объявлениях продолжают расти, а снижение ставок по жилищным кредитам может поддержать спрос в ноябре. Но каждую неделю появляется все больше признаков того, что лучший момент этого рынка постепенно остается позади.

Продажи в октябре заметно проседают. Квартир в продаже пока не стало резко больше, но предложение уже начало понемногу накапливаться. Скидок значительно больше, чем подорожаний. А часть квартир, которые не находят покупателя быстро, продавцам уже приходится переоценивать.

То есть рынок пока не развернулся против продавца. Но покупателей, готовых соглашаться практически с каждым новым повышением цены, становится меньше.

Поэтому главный посыл этой осени можно увидеть в том, что несколько месяцев назад время почти однозначно работало против покупателя - о чем мы неоднократно говорили. Но сейчас оно постепенно начинает работать и против продавца.

Тем временем в областных центрах

По прошествии недели в областных центрах Беларуси сложилась следующая ценовая ситуация (подробности по ссылке):

Брест — 1446 $/м² (+1.3%), Витебск — 1080 $/м² (+0.3%), Гомель — 1157 $/м² (+1.6%), Гродно — 1299 $/м² (+1.7%), Могилев — 1206 $/м² (+1.2%).

В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры установился на таких отметках: Борисов — 1032 $/м² (+1.7%), Солигорск — 968 $/м² (+0.8%), Молодечно — 1070 $/м² (-3.3%).