Октябрь близок к провалу, но цены все равно растут. Что произошло на вторичке Минска за 19-25 октября

Вторичный рынок•26 октября

Очередная неделя октября зажигает перед продавцами красный сигнал: сделок по-прежнему очень мало. Но цены просто так не остановить. Особенно на фоне улучшения банками условий кредитования. Казалось бы, покупателям становится легче приобретать жилье, так почему же продажи падают? Похоже, дело уже не только в высоких ценах. Разбираемся, что произошло за последнюю неделю на вторичном рынке Минска и почему здесь важно не перепутать причины и следствия.

Количество квартир в продаже

на этой неделе показывает прирост:

в совокупности за прошлую неделю на вторичном рынке жилья в базе Realt покупатели могли выбирать из 4,23 тыс. квартир, что на +1,0% больше позапрошлой недели;
а в моменте конкретного дня конца прошлой недели выбор увеличился даже более значительно – на +1,2% до 3,9 тыс. уникальных объектов.

Наблюдаемый прирост может быть следствием двух факторов:

снижения продаж квартир (подробнее – в разделе про сделки);
стабильного выхода в продажу новых квартир (см. диаграмму ниже).

В ближайшее время количество квартир в продаже может продолжать увеличиваться за счет выставления на продажу квартир теми покупателями, которые на фоне снижающихся ставок по кредитам все же решили "попробовать" продать квартиру, чтобы купить взамен другую.

Что получается: сделок в октябре прогнозируется неожиданно мало, при этом приток новых квартир понемногу увеличивается. Условия финансирования покупки жилья становятся все выгоднее - не только кредиты, но и лизинг. Все это дает благодатную почву для роста продаж и цен. Но цены ведут себя неоднозначно...

Движение цен

по размещенным объявлениям демонстрирует преобладание скидок, над подорожаниями. И в этот раз доля скидок увеличилась с 7% до 11% (см. диаграмму ниже) от общего количества объявлений. В то же время размеры подорожаний немного выросли.

В деталях ситуация выглядит так: в целом по Минску за прошлую неделю подешевело 11% квартир от общего объема предложения (462 квартиры, в среднем на 4330 долларов), а доля случаев увеличения цены продолжает держаться на уровне 3% (стали дороже 107 квартир, в среднем на 6430 долларов).

И казалось бы, это и есть тот самый показатель приближающейся стабилизации цен, если бы не одно "но"...

Несмотря на увеличение количества случаев снижения цен, за прошедшую неделю отмечается подорожание по всем отслеживаемым сегментам:

в объявлениях по всему Минску на +1,0% до цифры 2581 $/кв. м.
«Минск-Мир» поддержал столичную тенденцию роста и прибавил в цене даже более значительно – плюс +1,3% до уровня в 2697 $/кв. м.
средняя цена по «Северному берегу» поставила новый рекорд и на этот раз недельный прирост составил +3,8% до 3240 $/кв. м.

Что происходит с ценами?

У продолжающегося уже не первую неделю подорожания "Северного Берега" есть простое объяснение – всего лишь 70 квартир в продаже.

А вот вторичка в целом и "Минск-Мир" в частности, могли подорожать в объявлениях за счет желаний продавцов - как только выходящих в продажу, так и тех, кто решил проверить свой ценовой максимум на фоне улучшения условий кредитования и снижения обменного курса доллара.

В то же время допускаем, что рост средней цены предложения может объясняться изменением состава квартир в продаже, а не только тем, что собственники поднимают цены.

Но в любом случае, важно понимать, что цены объявлений - это не объективный показатель рынка, а лишь желания продавцов. В отличие от сделок, которые демонстрируют реальные финансовые возможности покупателей. А они оставили по итогам сентября цены проданных квартир без изменений.

1/2

Какой бюджет нужен сегодня для покупки квартиры в Минске?

Чтобы вам было проще и понятнее ориентироваться в ценах квартир, в таблицах ниже мы сопоставили цены в BYN и USD. А еще – добавили цены по ЖК "Северный Берег".

Оперативные данные по сделкам в Минске

показывают значительное отставание октябрьских продаж от сентября. Прогнозное количество сделок по итогам октября на сегодня составляет всего лишь порядка 1050 проданных квартир. Если прогноз сбудется, то октябрь станет вторым с конца месяцем по продажам, опередив только планово-провальный январь с 800 проданными квартирами.

Что это значит?

Если допустить, что сделки в базу Кадастрового агентства вносятся вовремя и без сильных задержек (а похоже, так оно и есть), то наблюдаемая просадка продаж вместе с недавней заморозкой цен по итогам сделок сентября, должны выступить для продавцов очередным сигналом к необходимости ускорения продажи.

При этом питать сильные надежды на то, что улучшение условий по кредитам и лизингу недвижимости исправит ситуацию и значительным образом подстегнет продажи, на наш взгляд, не стоит. Судя по всему, сейчас наблюдается не типовая ситуация: продажи квартир снижают не только экономические факторы (высокие цены), но и психологические - ожидание снижения цен. А насколько велика вероятность его наступления - скоро мы расскажем в отдельном материале.

1/2

Тем временем в областных центрах

По прошествии недели в областных центрах Беларуси сложилась следующая ценовая ситуация (подробности по ссылке):

Брест — 1467 $/м² (+1.5%), Витебск — 1096 $/м² (+1.5%), Гомель — 1173 $/м² (+1.4%), Гродно — 1341 $/м² (+3.2%), Могилев — 1227 $/м² (+1.7%).

В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры установился на таких отметках: Борисов — 1038 $/м² (+0.6%), Солигорск — 970 $/м² (+0.2%), Молодечно — 1076 $/м² (+0.6%).