Дождались? Скидки на квартиры впервые стали крупнее подорожаний! Что произошло на вторичке Минска в начале ноября

Вторичный рынок•9 ноября

Прошедшая неделя зажгла перед продавцами квартир сразу 3 красных сигнала. Впервые за долгое время средний размер скидок превысил размер подорожаний, и впервые за долге время снизилась средняя цена квадратного метра по всему городу. И это еще не все! Первые данные по ноябрьским сделкам показывают резкое падение продаж. Неужели покупатели наконец начали диктовать свои условия, а продавцам придется снижать цены? Разбираемся, что произошло на вторичке Минска в начале ноября.

Количество квартир в продаже

на этой неделе показывает динамику роста:

в совокупности за прошлую неделю на вторичном рынке жилья в базе Realt покупатели могли выбирать из 4,25 тыс. квартир, что всего на +0,3% больше прошлой недели;
а в моменте конкретного дня конца прошлой недели выбор увеличился даже более значительно – на +1,2% до 3,85 тыс. уникальных объектов.

Что получается: похоже, что предложение квартир действительно продолжает понемногу увеличиваться. Причем на этот раз количество квартир, одновременно находящихся в продаже, выросло заметнее, чем совокупный выбор за неделю - на 1,2% против 0,3%. Во многом это произошло за счет увеличившегося выхода квартир в продажу (см. диаграмму ниже).

Но в то же время это может также говорить и о том, что квартиры стали немного дольше задерживаться в продаже, а покупателей, готовых быстро их приобрести, становится меньше. Пока у нас нет четкого подтверждения растягивания продаж, но в любом случае, эта гипотеза выглядит, как минимум, логично и подтверждается снизившимися продажами (см. подробнее в разделе про Сделки).

Впрочем, пока речь идет о небольших изменениях: за неделю моментное предложение увеличилось примерно на 45 квартир. При этом разницу в динамике двух показателей пока нельзя однозначно объяснять замедлением продаж. Она также может возникать из-за изменения количества новых объявлений, сроков их публикации и повторного размещения.

То есть первые признаки накопления предложения есть, но говорить о "затоваривании" рынка пока слишком рано. Тем более что относительно прошлого года выбор квартир все еще остается небольшим.

А вот если в ближайшие недели количество квартир, одновременно находящихся в продаже, продолжит расти быстрее совокупного предложения и одновременно подтвердится сокращение сделок, это будет уже гораздо более убедительным сигналом охлаждения рынка.

Движение цен

по размещенным объявлениям на этой неделе демонстрирует продолжающееся преобладание скидок над подорожаниями (см. диаграмму ниже). Но интересно и важно другое: в этот раз средний размер подорожания стал меньше, чем скидок! На диаграмме ниже (зеленые цифры) наглядно видно, что обычно отмечается наоборот.

В деталях ситуация выглядит так: в целом по Минску за прошлую неделю:

подешевело 11% квартир от общего объема предложения (449 квартир, в среднем на 6810 долларов),
а доля случаев увеличения цены сегодня продолжает держаться на уровне всего 1% (стали дороже 63 квартиры, и в среднем на 4680 долларов).

По единичному факту сумм скидок надо подорожаниями делать выводы нельзя. Но сам факт обращает на себя внимание и выступает еще одним индикатором для продавцов. Ведь если раньше собственники, повышавшие цены, делали это более решительно, чем те, кто их снижал, то теперь ситуация оказалась обратной.

Возможно, это первые признаки того, что уверенность продавцов в возможности продать квартиру еще дороже постепенно ослабевает. А те, кому действительно нужно продать, начинают активнее подстраиваться под финансовые возможности покупателей.

Пока это лишь наблюдение за одной неделей, но если такая тенденция сохранится, она станет еще одним подтверждением того, что рынок постепенно меняется.

Читайте также

За прошедшую неделю отмечается и некоторое удешевление по отслеживаемым сегментам:

в объявлениях по всему Минску средняя цена снизилась на -0,6% – до уровня в 2566 $/кв. м.
«Минск-Мир» остался на уровне прошлой недели – 2686 $/кв. м.
а средняя цена по «Северному берегу», несмотря на показатель прошлой недели, продемонстрировала плюс – на +2,2% до 3291 $/кв. м.

Как понимать столь разностороннюю динамику? Среди вышеуказанных показателей наиболее важным видится минус по вторичке в целом - как наиболее широкой по выборке квартир. В то время как движение цен по отдельным ЖК, пусть и крупным, всегда было нестабильным от месяца к месяцу.

Но говорить о начале общего снижения цен пока преждевременно. Тем более что в отдельных сегментах ситуация отличается: например, в «Минск-Мире» цены практически не изменились, а в «Северном Береге» продолжают "расти".

Но здесь важно учитывать и размеры выборок: если в «Минск-Мире» продаются тысячи квартир, то в «Северном Береге» - лишь несколько десятков. Поэтому появление или исчезновение даже нескольких дорогих объектов может заметно изменить среднюю цену по комплексу.

Пока это скорее первые признаки того, что прежний уверенный рост цен начинает сталкиваться с ограниченными возможностями покупателей. Но станет ли это началом устойчивого разворота рынка или останется кратковременным колебанием, покажут следующие недели и, главное, статистика реальных сделок.

1/2

Какой бюджет нужен сегодня для покупки квартиры в Минске?

Чтобы вам было проще и понятнее ориентироваться в ценах квартир, в таблицах ниже мы сопоставили цены в BYN и USD. А еще – добавили цены по ЖК "Северный Берег".

Оперативные данные по сделкам в Минске

показывают значительное отставание продаж первой недели ноября от аналогичного периода октября. Но пока не стоит воспринимать эти цифры слишком серьезно: показатели первых дней месяца нередко бывают обманчивыми из-за выходных, сроков регистрации и последующего пополнения базы Кадастрового агентства.

Поэтому не исключаем, что по итогам ноября продажи смогут не только догнать октябрь, но и немного превысить его результат — вернувшись к уровню конца лета — начала осени, то есть примерно 1 250 проданных квартир.

Откуда может взяться прирост? Как раз в ноябре должно начать проявляться влияние улучшенных условий кредитования и новых лизинговых программ. Для покупателей надо было время, чтобы перестать откладывать покупку из-за дорогих кредитов и вернуться на рынок. Тем более что потребность в жилье никуда не исчезла.

Почему не стоит ждать нового скачка цен? Потому что на рынке постепенно появляются признаки изменения ситуации:

количество квартир в продаже понемногу увеличивается;
продавцы значительно чаще снижают цены, чем повышают их;
а теперь немного уменьшилась и средняя цена предложения по Минску.

Все это говорит о том, что возможности продавцов продолжать повышать цены постепенно становятся более ограниченными.

Почему при этом не стоит ждать заметного снижения цен (до конца года)? Потому что квартир в продаже по-прежнему мало, доллар стабилен, а улучшение условий кредитования может поддержать спрос. К тому же большинство продавцов не готовы быстро уступать в цене, особенно если у них нет срочной необходимости продать квартиру.

Выводы и прогнозы Realt

Ноябрь обещает быть интересным месяцем: с одной стороны, более доступные кредиты способны вернуть часть покупателей и поддержать количество сделок, но с другой - это совсем не означает, что покупатели готовы соглашаться на очередное повышение цен.

Поэтому наш рабочий сценарий на ноябрь — возможное восстановление продаж до 1 200–1 250 квартир при замедлении роста цен или их стабилизации. Но подтвердить его смогут только следующие недели оперативного мониторинга.

1/2

Тем временем в областных центрах

По прошествии недели в областных центрах Беларуси сложилась следующая ценовая ситуация (подробности по ссылке):

Брест — 1456 $/м² (-1%), Витебск — 1091 $/м² (-1.4%), Гомель — 1181 $/м² (-0.4%), Гродно — 1329 $/м² (-1%), Могилев — 1215 $/м² (-0.9%).

В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры установился на таких отметках: Борисов — 1023 $/м² (-1.2%), Солигорск — 968 $/м² (+0.3%), Молодечно — 1073 $/м² (-1.8%).