Первое снижение цен, от которого не устоял даже Северный Берег? Что произошло на вторичке Минска в конце октября

Вторичный рынок•2 ноября

Неужели на вторичном рынке квартир Минска происходит то, чего покупатели ждали уже давно? На прошлой неделе скидки просто раздавили своим численным превосходством подорожания. Даже несмотря на то, что кто-то поднял стоимость одной из квартир сразу на $560 000! Продавцы все чаще снижали цены, причем скидки добрались даже до «Северного Берега», где средняя стоимость квадратного метра впервые пошла вниз. А ведь еще недавно квартиры там только дорожали! И все это на фоне слабых продаж, которые не смогли оживить даже подешевевшие кредиты. Неужели продавцы наконец начали сдавать позиции, а покупатели дождались перелома на рынке? Разбираемся, что происходит с ценами, спросом и чего ждать от последних двух месяцев года.

Количество квартир в продаже

на этой неделе показывает неоднородную динамику:

в совокупности за прошлую неделю на вторичном рынке жилья в базе Realt покупатели могли выбирать из 4,23 тыс. квартир, что всего на +0,1% больше прошлой недели;
а вот в моменте конкретного дня конца прошлой недели выбор уменьшился и более значительно – на -1,1% до 3,81 тыс. уникальных объектов.

Движение цен

по размещенным объявлениям на этой неделе демонстрирует особенно показательное преобладание скидок над подорожаниями. В этот раз доля скидок увеличилась с 11% до 14% (см. диаграмму ниже) от общего количества объявлений.

Вместе с этим сильно вырос средний размер подорожания. Но на него не стоит обращать внимание, поскольку он всецело обусловлен особенностями выборки конкретной недели - четыре квартиры подорожали на сумму от 70 000 до 560 000 долларов. Это экстремумы, которые не следует учитывать при расчете статистических показателей. Но мы их оставили специально, чтобы наглядно показать, насколько сильно могут влиять на средний показатель всего лишь 4 выпадающих из рынка цифры.

В деталях ситуация выглядит так: в целом по Минску за прошлую неделю:

подешевело 14% квартир от общего объема предложения (613 квартиры, в среднем на 5830 долларов),
а доля случаев увеличения цены сегодня оказывается на уровне всего 1% (стали дороже 61 квартира, зато в среднем на 20850 долларов).

Вслед за увеличением количества случаев снижения цен, за прошедшую неделю отмечается и некоторое удешевление по всем отслеживаемым сегментам:

в объявлениях по всему Минску средняя цена осталась на уровне прошлой недели – 2581 $/кв. м.
«Минск-Мир» подешевел и убавил в цене – минус -0,4% до уровня в 2685 $/кв. м.
а средняя цена по «Северному берегу» вовсе впервые показала минус – на -0,6% до 3221 $/кв. м.

1/2

Какой бюджет нужен сегодня для покупки квартиры в Минске?

Чтобы вам было проще и понятнее ориентироваться в ценах квартир, в таблицах ниже мы сопоставили цены в BYN и USD. А еще – добавили цены по ЖК "Северный Берег".

Читайте также

Оперативные данные по сделкам в Минске

с одной стороны, подтверждают наши прогнозы по части совокупного количества сделок по итогам октября на уровне 1050 проданных квартир (сейчас получается порядка 1070). Но с другой стороны, разбивают надежды продавцов на восстановление активности покупателей в рамках октября хотя бы до средних для текущего года значений в 1180 сделок в месяц. И это даже с учетом подешевевших кредитов.

Но по части кредитов как раз таки все понятно - прошло еще слишком мало времени, чтобы улучшения отразились на продажах. Ведь покупателям надо время чтобы не только решиться на "сделку с банком", но и найти квартиру, поторговаться и провести сделку. В лучшем случае это занимает месяц - если продавцу не надо купить себе взамен. В противном случае, срок растягивается еще больше.

Исходя из этого появляется 2 главных вопроса:

как продажи будут себя вести в последние 2 месяца года?
что будет с ценами?

Выводы Realt

Похоже что рекордов до конца года ждать уже не приходится. При условии стабильности обменного курса валют, у ноября есть все предпосылки чтобы поднять продажи квартир до среднего для 2026 года уровня (1250 сделок). А в декабре, чисто теоретически, может даже и выше - все таки последний месяц года, и многие будут хотеть успеть провести сделку. Но при этом на покупателей все также продолжат давить высокие (зачастую, завышенные) цены и желание дождаться их снижения (о котором рассказывают в соцсетях). Совокупность именно этих двух факторов сейчас является причиной просадки продаж.

В подобной ситуации, когда продажи не падают, а держатся на уровне чуть ниже среднего, цены начинают балансировать на одном уровне, с небольшими колебаниями от плюса к минусу. Именно такой сценарий и стоит ожидать до конца года. Но никак не снижения цен - для этого нужна просадка продаж значительно ниже 1000 сделок и на продолжительном отрезке времени.

Кроме того, не стоит забывать, что квартир в продаже все еще недостаточно для того, чтобы продавцы начали конкурировать между собой, и из-за чего были бы вынуждены предоставлять скидки. На сегодняшний день индекс рыночного предложения (соотношение количества предлагающихся на продажу квартир к количеству сделок) все еще находится в зоне дефицита - с показателем 5,1 (см. инфографику ниже). В то время как для снижения цен этот показатель должен подняться хотя бы до 6. А добиться этого можно двумя путями:

просадкой продаж до <900 сделок;
увеличением количества квартир в продаже с 5400 до >7000.

Но исходя из складывающейся благоприятной экономической ситуации и оставшихся всего лишь двух месяцев, оба варианта до конца года выглядят маловероятными. По крайней мере, второй, так точно. А значит у продавцов все еще есть время для успешной продажи.

1/2

Тем временем в областных центрах

По прошествии недели в областных центрах Беларуси сложилась следующая ценовая ситуация (подробности по ссылке):

Брест — 1470 $/м² (+0.2%), Витебск — 1107 $/м² (+1%), Гомель — 1186 $/м² (+1.1%), Гродно — 1342 $/м² (+0.1%), Могилев — 1226 $/м² (-0.1%).

В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры установился на таких отметках: Борисов — 1035 $/м² (-0.3%), Солигорск — 965 $/м² (-0.5%), Молодечно — 1093 $/м² (+1.6%).