Недвижимость Беларуси
Realt.Эксперт
Вторичный рынок
Когда цены на квартиры перестанут расти? Новый индикатор и что произошло на вторичке Минска в начале сентября

Когда цены на квартиры перестанут расти? Новый индикатор и что произошло на вторичке Минска в начале сентября

Вторичный рынок•7 сентября

Сделок на вторичном рынке квартир Минска сейчас совсем немного, но продавцы по-прежнему чувствуют себя уверенно, а предпосылок для остановки цен пока не видно. Почему так? И что должно произойти, чтобы рынок наконец развернулся лицом к покупателям? Рассказываем, что произошло на вторичке Минска за первую неделю осени, и показываем новый индекс Realt, который объясняет баланс спроса и предложения и помогает понять, где заканчивается потенциал роста цен.

Количество квартир в продаже

за неделю немного качнулось вниз. В совокупности за неделю на вторичном рынке жилья в базе Realt было представлено 3,85 тыс. квартир (минус -0,6%), а в моменте конкретного дня уменьшилось на -1,2% до 3,40 тыс. уникальных объектов.

Столь незначительный минус обусловлен по-прежнему маленьким объемом выходящих в продажу квартир.

В движении цен за последнюю неделю есть интересный нюанс. Несмотря на то, что в этот раз количество подорожавших за прошлую неделю квартир больше, чем случаев снижения стоимости, все не так однозначно.

В деталях ситуация выглядит так: в целом по Минску за прошлую неделю подешевело 9% квартир от общего объема предложения (356 квартир, в среднем на 3380 долларов), а доля случаев увеличения цены уже 10% (стали дороже 390 квартир, в среднем на 3730 долларов).

Получается, что рост цен продолжается? Не совсем так. Мы полагаем, что в этот раз причиной небольшого перевеса подорожаний над скидками является не только желание продавцов, но и немного снизившийся в конце прошлой недели курс доллара. Из-за этого в долларовом эквиваленте могла вырасти стоимость тех квартир, чья цена изначально была зафиксирована продавцами в белорусских рублях. Именно это и дало небольшую прибавку к подорожаниям. В следующий раз мы постараемся разделить изменение цен в зависимости от причин: вследствие курсовых колебаний или желаний продавцов.

Поэтому ценовой тренд объявлений на вторичном рынке за прошедшую неделю, можно охарактеризовать, как стабилизировавшийся. Что и подтверждается общими цифрами по рынку.

В результате средняя цена квадрата в объявлениях по всему Минску, за прошедшую неделю осталась на прежнем уровне 2475 $/кв. м.

Минск-Мир продолжил динамику прошлой недели, продемонстрировав минимальное снижение до уровня 2738 $/кв. м. (-0,5% за неделю).

В то же время все еще рано говорить о полноценной стабилизации цен. И вот почему:

количество квартир в продаже остается в зоне дефицита. При этом увеличения притока новых квартир в продажу не отмечается;
в ближайшую неделю роста обменного курса доллара не ожидается, а возможно и небольшое снижение.

Все это все еще сохраняет сильную позицию продавцов по части увеличения цен. Но при этом ограничивающим фактором для них выступает снижение сделок (об этом - далее).

Какой бюджет нужен сегодня для покупки квартиры в Минске?

Чтобы вам было проще и понятнее ориентироваться в ценах квартир, в таблицах ниже мы сопоставили цены в BYN и USD. А еще - добавили цены по ЖК "Северный Берег".

Более высокая стоимость предлагающихся на продажу в "Северном Береге" однокомнатных квартир без ремонта обусловлена маленьким количеством квартир в продаже и большей площадью квартир, предлагающихся без ремонта.

Читайте также

Оперативные данные по сделкам в Минске

показывают, что первая неделя сентября идет лишь немногим активнее августа, а значит, по итогам месяца мы можем получить порядка 1250 проданных квартир. Этот показатель можно охарактеризовать как стабильный и спокойный, без ажиотажа. Но при этом, с учетом малого количества квартир в продаже, он по-прежнему достаточный для продавцов, чтобы чувствовать себя уверенно в переговорах.

Мы всегда акцентируем на количестве сделок ваше внимание, потому что это один из индикаторов соотношения спроса и предложения, а значит и потенциала роста цен.

Чтобы вам было более понятно, насколько соотносится количество предлагаемых на продажу квартир к сделкам (и как это влияет на соотношение спроса \ предложения), мы вводим новый индикатор (показатель) - индекс рыночного предложения. Он рассчитывается, как соотношение количества квартир в продаже совокупно за месяц, по отношению к количеству сделок за месяц. Или говоря еще проще, на сколько месяцев хватит текущего предложения квартир в продаже.

Сейчас этот показатель составляет 4,2 - то есть всего лишь на 4 с лишним месяца хватит квартир в продаже при сегодняшнем количестве ежемесячно продаваемых квартир. И это очень мало.

Чтобы проиллюстрировать реальную объективность этого показателя, приведем примеры:

в 2019 году, когда цены росли минимальными темпами (всего лишь +6% за год и то, во многом благодаря второму полугодию), индекс рыночного предложения был в два раза больше - порядка 8;
а столь низкий показатель, как сегодня, отмечался в 2013 году - тогда цены за год выросли более чем на 30%!

Если проанализировать данные по предложению квартир в продаже и количеству сделок за последние 15 лет, то получим:

если индекс рыночного предложения <6 (т.е. квартир в продаже хватит до 6 месяцев продаж), то это однозначно рынок продавца, а значит и роста цен;
"золотая середина" рынка, тот самый баланс спроса и предложения наступает при показателе порядка 7–8 месяцев. В этом случае можно говорить о стабилизации цен. Чтобы достичь подобного показателя при текущем количестве сделок, необходимо чтобы предложение выросло с 5400 до практически 9000 квартир в продаже. Либо значительным образом ухудшилась экономическая ситуация;
при показателе >8 месяцев, благодаря широкому выбору квартир уже начинает формироваться рынок покупателя. Примерно то и наблюдалось в 2019 году.

А вот примерные расчеты, каким должно быть рыночное предложение при текущих 1230 сделках в месяц:

5 месяцев запаса = примерно 6150 квартир в продаже;
6 месяцев = 7380 квартир;
7,25 месяца = около 8900 квартир;
8 месяцев = 9840 квартир;
10 месяцев = 12 300 квартир.

Эти цифры очень хорошо показывают масштаб нынешнего дефицита: если сейчас в продаже порядка 5300 квартир, то до "математической" зоны баланса при сохранении 1230 сделок предложение должно увеличиться примерно на 3500 квартир, то есть почти на две трети. А это, в текущих условиях видится нереальным.

Именно поэтому мы написали "математической" зоны баланса в кавычках. Потому что здесь есть важный нюанс: баланс может наступить и без роста предложения до 9 тысяч — если снизится количество сделок.

Например, при тех же 5300 квартирах в продаже:

1000 сделок → запас 5,3 месяца — дефицит сохраняется;
800 сделок → 6,6 месяца — уже близко к балансу;
730 сделок → 7,3 месяца — примерно нейтральная зона;
650 сделок → 8,2 месяца — начинается профицит.

Именно поэтому мы всегда обращаем внимание не только на цены, но и на количество сделок. Важно не само число проданных квартир, а то, как оно соотносится с объемом предложения. Сейчас около 1230 сделок при всего 5300 квартирах в продаже — это по-прежнему дефицитный рынок, где продавцы сохраняют сильные позиции. Чтобы рынок приблизился к балансу (стабилизации цен), должно либо заметно вырасти предложение (что просто нереально в перспективе даже нескольких месяцев), либо снизиться число сделок — примерно до 700–800 в месяц (январь не в счет). Поэтому индекс рыночного предложения является одним из главных индикаторов, показывающим как меняется баланс спроса и предложения, а значит — и потенциал дальнейшего роста цен.

1/2

Тем временем в областных центрах

По прошествии недели в областных центрах Беларуси сложилась следующая ценовая ситуация (подробности по ссылке):
Брест — 1370 $/м2 (+0.7%), Витебск — 1058 $/м2 (+1.3%), Гомель — 1126 $/м2 (-0.2%), Гродно — 1238 $/м2 (+0.2%), Могилев — 1168 $/м2 (-0.3%).

В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры установился на таких отметках: Борисов — 987 $/м2 (без изменений), Солигорск — 938 $/м2 (-0.7%), Молодечно — 1070 $/м2 (+0.8%).