Квартир стало больше, а "Минск-Мир" снова подешевел. Что произошло на вторичке Минска за 7-13 сентября

Вторичный рынок•14 сентября

На вторичном рынке квартир Минска произошло то, чего покупатели ждали уже давно: количество квартир в продаже за неделю заметно выросло. На первый взгляд может показаться, что дефицит предложения наконец начал отступать и рынок постепенно разворачивается в сторону покупателя. Если бы не одно "Но", разбивающее все надежды.

Вместе с этим увеличиваются и продажи. По оперативным данным сентябрь имеет все шансы стать самым активным месяцем года. Почему квартиры начали активнее выходить на рынок именно сейчас, почему третью неделю дешевеет "Минск-Мир" и что в этой ситуации делать продавцам и покупателям — разбираемся в еженедельном обзоре Realt.

Количество квартир в продаже

за неделю значительно увеличилось.

В совокупности за неделю на вторичном рынке жилья в базе Realt было представлено 4,16 тыс. квартир (плюс +8,0%), а в моменте конкретного дня увеличилось даже на +8,5% до 3,69 тыс. уникальных объектов.

С учетом отмеченного увеличения квартир в продаже за август, при сохранении положительной динамики по итогам сентября, можно будет говорить о тренде растущего предложения.

Что это будет значить для продавцов и покупателей? Что квартир в продаже становится больше, но все еще не достаточно, чтобы остановить или даже замедлить рост цен.

Но есть и еще одно "Но", которое важно понимать - рассматриваемый прирост квартир в продаже практически полностью родом из "Минск-Мира". Именно в этой локации наблюдается 35% прирост предложения.

А это значит, что причиной роста объема предложения является не активизация тех покупателей, кто до этого занимал выжидательную позицию, а сегодня решил все же продать имеющуюся квартиру для приобретения взамен другой, а скорее постепенный выход в продажу квартир из последних введенных в эксплуатацию в "Минск-Мире" домов.

Каждый раз, мы стараемся делать наши обзоры более объективными, точными и информативными для вас. И поэтому стараемся критично смотреть на используемые методики анализа. Если видим места для уточнения и модернизации - изменяем их. И в этот раз мы изменили методику отслеживания изменения продавцам цен в объявлениях.

Зачем? - Чтобы понимать когда наступит тот момент, когда продавцы будут вынуждены в ситуации снижения спроса, давать больше скидок, чем поднимать цены.

Теперь, новой методикой не учитываются изменения цен вследствие курсовых колебаний, а учитываются только те изменения цен, которые произведены самими продавцами. Столбцы, рассчитанные по новой методике, на диаграмме ниже мы пометили другим цветом.

В результате расчетов получилось, что за прошлую неделю подорожаний все еще гораздо больше, чем скидок. При этом размер средней скидки оказался в 2 раза ниже размера подорожания. Что в очередной раз подтверждает продолжающейся рост цен.

В деталях ситуация выглядит так: в целом по Минску за прошлую неделю подешевело 4% квартир от общего объема предложения (172 квартиры, в среднем на 3736 долларов), а доля случаев увеличения цены уже 6% (стали дороже 256 квартир, в среднем на 6875 долларов).

В результате средняя цена квадрата в объявлениях по всему Минску, за прошедшую неделю выросла на +1,5% до уровня 2511 $/кв. м.

В то же время "Минск-Мир" продолжил динамику прошлых недель, в этот раз продемонстрировав уже более ощутимое снижение до уровня 2651 $/кв. м. (-3,2% за неделю). И если вы подумали, что квартир в этой локации уже слишком много и продавцы вынуждены соперничать ценами за покупателями, то это не так. Отмеченное снижение цен - прямое следствие выходящих в продажу квартир без отделки, о которых мы упоминали в начале статьи.

И поэтому благодаря расширению предложения и корректировке среднего уровня цен, особенно на фоне продолжающегося роста цен (как на вторичке, так и среди новостроек от застройщиков), "Минск-Мир" снова может выйти на первые места покупательского интереса.

1/2

Какой бюджет нужен сегодня для покупки квартиры в Минске?

Чтобы вам было проще и понятнее ориентироваться в ценах квартир, в таблицах ниже мы сопоставили цены в BYN и USD. А еще - добавили цены по ЖК "Северный Берег".

* - по вашим просьбам, чтобы добиться максимально информативных цен на однокомнатные квартиры в "Северном Береге", в этот раз мы исключили из расчета выбивающиеся из рынка дорогие квартиры первого и второго кварталов. Именно из-за них в предыдущих материалах цены однокомнатных квартир "без ремонта" были выше, чем "с ремонтом".

Оперативные данные по сделкам в Минске

по итогам второй недели сентября продолжают демонстрировать его опережающие темпы по сравнению с августом. О причинах активизации продаж мы писали в отдельном материале. Вкратце напомним: покупатели, отвлеченные в августе от вторичного рынка жилья появлением "кредита под 1%" начали возвращаться на рынок с двойной решительностью купить квартиру. И этому способствует, как более широкий выбор квартир (в том числе и в возрасте до 5 лет), так и появившиеся альтернативы "кредиту под 1%". Дополнительно помогает остановившийся доллар, который по прогнозам финансовых аналитиков, может даже еще откатиться назад.

Поэтому допускаем, что сентябрь не только опередит август по сделкам, но также имеет все предпосылки к тому, чтобы стать самым активным по части продаж месяцем года с показателем 1300+ проданных квартир.

Что это значит для:

продавцов - время для повышения цен еще есть. Но не стоит растягивать продажу квартиру на декабрь - можно не успеть до конца года. А начало нового года всегда таит множество рисков. В текущей стабильной ситуации, последним безрисковым месяцем продажи квартиры является ноябрь;

покупателей - начавшее подрастать количество квартир в продаже расширяет выбор, но только если вы планируете купить квартиру в "Минск-Мире". Но даже этого расширения предложения слишком мало, чтобы это оказало хоть какое-то влияние на выбор и цены. Поэтому ситуация для вас существенно не меняется и сейчас все еще хороший момент чтобы воспользоваться стабильной экономической ситуацией и сниженными кредитными условиями для приобретения \ обмена квартиры.

1/2

Тем временем в областных центрах

По прошествии недели в областных центрах Беларуси сложилась следующая ценовая ситуация (подробности по ссылке):

Брест — 1409 $/м² (+2.8%), Витебск — 1069 $/м² (+1%), Гомель — 1145 $/м² (+1.7%), Гродно — 1262 $/м² (+1.9%), Могилев — 1190 $/м² (+1.9%).

В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры установился на таких отметках: Борисов — 994 $/м² (+0.7%), Солигорск — 951 $/м² (+1.4%), Молодечно — 1070 $/м² (без изменений).