Недвижимость Беларуси
Realt.Эксперт
«Это пример, как не надо строить торговые центры». Неудобные вопросы и неожиданные ответы на них от крупного застройщика

Бизнес-центры Недвижимость для бизнеса Офисы Торговые центры Застройщики Коммерческая недвижимость

«Это пример, как не надо строить торговые центры». Неудобные вопросы и неожиданные ответы на них от крупного застройщика

Андрей Чернышев, фото: Дарья Бурякина, Realt и "Сигмаполюс"

11 сентября

Не слишком ли много торговых центров и бизнес-центров уже построено в Минске и регионах? Этот вопрос сегодня все чаще звучит и от простых людей, и от профессионалов рынка недвижимости. Почему одни объекты пустеют и теряют в цене, а в других список ожидания из арендаторов? А еще – какие цели перед собой должен ставить застройщик – просто построить очередное здание или подумать о его пользе для людей? Эти и другие острые вопросы мы задали человеку, который создал группу компаний „Сигмаполюс“, управляющую крупными коммерческими объектами и продолжающую возводить новые коммерческие объекты, не только в столице, но и в регионах. А еще – это человек, который про один из своих объектов сейчас честно говорит: «Это пример, как не надо строить торговые центры». И этот человек - Виталий Синицкий, один из крупнейших девелоперов Беларуси и основатель компании «Сигмаполюс».

В первой части интервью с Виталием мы расскажем о том, как менялся сам рынок коммерческой недвижимости и как вместе с ним менялись проекты компании и почему некоторые решения, которые 15 лет назад считались передовыми, сегодня он сам уже называет устаревшими.

А во второй части интервью перейдем к действительно неудобным вопросам: много ли сегодня в Беларуси офисов и торговых центров, почему некоторые бизнес-центры невозможно заполнить «ни по каким ставкам», куда исчез огромный спрос со стороны IT-компаний, какие торговые центры начинают проигрывать и что вообще еще имеет смысл строить в Минске и регионах.

Виталий Синицкий

Часть I — история группы компаний «Сигмаполюс» и человека, который пережил все кризисы рынка

Виталий Синицкий занимается девелопментом коммерческой недвижимости больше 20 лет. За это время «Сигмаполюс» построила бизнес-центры, торговые и многофункциональные комплексы, пережила несколько кризисов, работала с крупнейшими IT-компаниями и продолжала строить даже тогда, когда банковского финансирования практически не было.

Первый бизнес-центр и кредит на миллион долларов

Девелоперскую историю «Сигмаполюс» Виталий Синицкий отсчитывает с 2003 года. Именно тогда началось проектирование первого бизнес-центра компании — «Анкор» на Партизанском проспекте, 178. Строительство стартовало в 2005-м, а спустя два года объект был введен в эксплуатацию.

Для строительства компания взяла свой первый крупный кредит — $1 млн. Офисы достаточно активно продавались через долевое строительство, но заемные деньги, по словам Синицкого, были нужны для подстраховки, чтобы стройка не зависела от текущего темпа продаж и могла идти непрерывно.

БЦ "Анкор"

— Надо было обеспечить бесперебойность работ. Чтобы не получилось: сегодня деньги от дольщиков пришли — строим, завтра не пришли — остановились. Для нас это был первый такой опыт.

Сегодня некоторые решения того «Анкора» могут удивить - например, офисы передавались покупателям уже с чистовой отделкой. И это в середине 2000-х годов! А сегодня зачастую бизнес-центры ждут арендатора просто с голыми стенами и, как считает Виталий, во многом поэтому площади в некоторых из них уже много лет остаются пустыми.

— Чтобы понять, какой должна быть чистовая отделка, мы ездили и смотрели, что было в бизнес-центрах «Капитал» и «Немига Сити». А потом просто постарались сделать лучше, — вспоминает Виталий Синицкий. — В итоге получился довольно показательный парадокс того времени. «Анкор» находился за МКАД, но отделку в нем покупатель получал лучше, чем в некоторых зданиях в центре. А по аренде разница вообще была огромная: у нас около 20 евро за кв.м, в «Немига Сити» — около 40 евро за кв.м.

То есть двадцать лет назад сама центральная локация могла давать практически двукратную разницу в цене. Но сегодня все иначе - как мы увидим во второй части интервью, одной локации для этого уже недостаточно.

От простого офиса — к «Титану»

Практически одновременно с бизнес-центром «Анкор» началась работа над проектом «Титан» на проспекте Дзержинского, 104. Это был уже совсем другой масштаб: многофункциональный комплекс, состоящий из торговой и офисной частей. Архитектором выступил знаменитый Анатолий Цейтлин, который впоследствии в интервью для Realt вспоминал:

«- Единственный мой объект, реализованный в точности так, как это было запроектировано — это МФК «Титан». Здесь надо отдать должное инвестору, который не пожалел денег на реализацию проекта, был сохранен образ, внешний вид здания, а это очень большая редкость у нас».

1/4

Первую часть «Титана» начали строить осенью 2005 года и ввели в эксплуатацию в 2009-м. И если «Анкор» был для компании первым опытом в строительстве коммерческой недвижимости, то в «Титане» уже приняли решение ощутимо повысить уровень.

— В «Анкоре» вентиляция была достаточно простая, кондиционирование вообще только на двух этажах. А в «Титане» мы сразу заложили центральную систему кондиционирования, поэтажную вентиляцию, панорамное остекление. Потому что это уже был совсем другой класс объекта. И место обязывало: хотелось делать не просто необходимый минимум, а максимум, который тогда можно было сделать.

Но именно история «Титана» хорошо показывает, насколько быстро коммерческая недвижимость способна переходить из одной рыночной реальности в другую. Если в начале 2014 года были проданы сразу четыре офисных этажа бизнес-центра по немыслимым на сегодняшний день ценам - $3 000 за квадратный метр, то уже в январе 2015-го, после резкого роста валютного курса, ситуация на рынке изменилась практически мгновенно – цены просто обвалились.

Для девелопера, работающего с проектом пять, семь, а иногда и десять лет, это одна из главных сложностей: объект проектируется в одном рынке, строится в другом, а сдавать и заполнять его иногда приходится уже в третьем. И команда «Сигмаполюс» с такой ситуацией сталкивалась далеко не один раз.

«Банки не кредитовали вообще». Как строилась «Волна»

Следующим большим проектом стал бизнес-центр «Волна» на Партизанском проспекте 178/2 возле «Анкора». Он появился в 2013 году и по объему офисных площадей остается одним из крупнейших бизнес-центров Минска. Но история его строительства началась гораздо раньше — и в совсем других экономических условиях.

БЦ "Волна"

Мало кто сегодня помнит, что в то время одной из проблем для девелопера было даже не строительство, а сам поиск участка. Свободной земли под коммерческую недвижимость город практически не предлагал. Участки можно было получать через аукционы, но стоимость права аренды была огромной.

— Сейчас ты оплачиваешь аренду земли за пять лет. А тогда надо было, по сути, заплатить сразу за сто лет вперед. Это были очень большие деньги. Таких свободных средств на пустой участок у нас попросту не было.

Поэтому пошли другим путем. На месте будущего комплекса «Волна» располагалась действующая СТО. "Сигмаполюс" приобрела этот участок еще в 2003 году вместе с постройками, провела снос и уже на этой площадке запустила новый проект.

Но наличие земельного участка оказалось только половиной задачи. Потому что между проектированием и началом строительства случился кризис.

«Цена просела наполовину. Но мы все равно начали строить»

Когда проектировался бизнес центр «Волна», рынок выглядел весьма уверенно. В соседнем «Анкоре» офисы продавались примерно по $2000 за квадратный метр. Причем речь шла об объекте за МКАД.

— Даже сегодня $2000 за метр на стадии строительства — это большая цифра. А тогда рынок это принимал. Но к моменту, когда пришло время начинать «Волну», ситуация была уже совершенно другой. После кризиса цены просели примерно на 40%. Вот вам коммерческая недвижимость во всей красе. Проектируешь при одной цене, а начинаешь строить — и сталкиваешься с совершенно другой реальностью.

Казалось бы, в такой ситуации самое логичное решение — поставить проект на паузу. Но компания сделала наоборот.

— Мы все равно начали строить. Только строили очень долго, потому что денег особо не было. Что появлялось — сразу направляли в стройку. Причем если «Анкор» и «Титан» возводились в том числе за счет кредитов, то с «Волной» этот механизм уже практически не работал. Потому что в 2009 году банки вообще не кредитовали строящиеся проекты. Поэтому «Волну» строили за свои деньги и частично привлеченный кредит. Появились деньги — вложили. Еще появились — опять вложили. Вот так она и росла, только в конце реализации проекта удалось получить кредит.

Это был далеко не последний кризис в истории компании. Но именно после таких периодов у Синицкого сформировалось довольно своеобразное отношение к рыночным потрясениям:

— В кризисе главное — не искать выход, а искать возможности. Банально, но работает.

И после короткой паузы добавляет:

— Или, как показывает практика, в кризисе главное — не останавливаться.

Звучит просто, но правильность этой фразы подтверждена самой историей - успешно завершенными стройками в те периоды, когда цены падали в разы, банки переставали выдавать деньги, а горизонт планирования рынка сокращался буквально до нескольких месяцев.

В «Титане» тем временем появилась вторая и третья башни бизнес центра и торговая галерея. И самый большой ЗАГС страны

Параллельно компания продолжала строить «Титан» на пр. Дзержинского, 104. В 2014 году открыли торговую галерею, а в 2015 году сдали вторую и третью башни бизнес-центра. В составе комплекса появился объект, редкость для коммерческой застройки, — ЗАГС Московского района. Компания безвозмездно передала его городу, и это оказалось далеко не скромное помещение на первом этаже.

— Там больше тысячи квадратных метров. Насколько я знаю, это самый большой ЗАГС в стране.

1/5

В какой-то момент девелоперская компания перестала воспринимать свои проекты просто как бизнес-площадки. Да, офисы и торговые площади — это уже часть городской среды, но здесь компания взяла на себя еще и социальную функцию, создавая часть городской общественной инфраструктуры.

С 2013 по 2016 год компания одновременно возводила шесть объектов

После БЦ "Волна" (2013) в 2014 году появляются МФК "Титан" и мебельный ТЦ "Трюм", затем на рынок в 2015 году вышли МФК «Тивали» и БЦ "Орлан", в 2016-м —БЦ «Фортуна». Получается, что в какой-то момент компания одновременно вела строительство шести проектов.

1/4

Виталий Синицкий обращает внимание на любопытную параллель:

— Если считать не количество сегодня строящихся «Сигмаполюс» объектов, а их общую площадь, то сейчас мы примерно опять вышли на тот же объем стройки. Потому что одновременно ведется строительство МФК «Сигма» на ул. Немига, 44 и большого МФК в Бресте на ул. Московской, 248.

Активное строительство после 2015 года происходило уже при другом двигателе офисного рынка. Им стал в том числе и IT-сектор.

"Мы закрывали практически половину потребности EPAM в офисах Минска"

Расширение IT-компаний в Минске началось еще в начале 2010-х, ненадолго затормозилось во время кризиса 2015 года, а затем «айтишники» буквально рванули вперед – штаты компаний росли не по годам, а по месяцам. И для этого нужны были новые современные офисы.

Синицкий называет период 2016–2019 годов золотым временем IT на офисном рынке. Одним из главных драйверов был EPAM. И здесь масштаб сотрудничества «Сигмаполюс» мало известен широкой аудитории.

— В какой-то момент мы закрывали примерно 50% всей потребности EPAM в офисных площадях в Минске. Фактически были их крупнейшим арендодателем. Под компанию полностью арендовалась «Фортуна», использовался «Орлан». А бизнес-центр на Толбухина, 3/А, который сегодня называется «ТолкПарк», вообще проектировался с учетом всех технических требований EPAM. И требования были весьма необычными для Минска того времени. Тогда в городе практически не было здания, которое полностью соответствовало бы их пожеланиям по вентиляции и кондиционированию. Например, чтобы в каждом помещении можно было поддерживать свой температурный режим. Поэтому «ТолкПарк» проектировался с учетом конкретных требований. На ранних стадиях там даже предусматривали специальные помещения с шестью капсулами для сна. То есть сотрудник пришел, закрылся, два-три часа поспал — и дальше работает.

1/2

Плюс собственный дизель-генератор. Для обычного офисного центра подобное оборудование и сегодня остается редкостью: его дорого не только купить, но и содержать. Чаще такие системы нужны банкам или IT-компаниям, для которых даже кратковременное отключение питания критично. Дизель-генератор, например, есть и в «Волне».

Так постепенно IT-компании сами начали влиять на то, какими становились минские бизнес-центры.

А затем случились пандемия, 2022 год и совершенно другая история офисного рынка. Например, в 2022 году одна из крупных IT-компаний освободила больше половины занимаемых в «Волне» площадей. Позже часть помещений компания вернула: по словам Виталия Синицкого, примерно половину от ранее освобожденного объема, и сейчас снова постепенно расширяется. Почему эти события так сильно ударили по всему офисному рынку Минска — подробно разберем уже во второй части.

Двадцать лет строительства дают неожиданное преимущество: ты уже знаешь, что не работает

Если попросить девелопера рассказать о своих проектах, обычно разговор быстро сводится к архитектуре, площади, классу объекта и красивым фасадам. С Виталием беседа периодически уходит совсем в другую сторону. Например, в гранит.

— Вот все любят гранит. Красивый материал, везде его часто применяют. Но для наружной отделки у нас он просто не работает. Почему? Белорусская зима, постоянные перепады температуры, температурные швы, качество укладки. Его начинает ломать. Поэтому сейчас, например, когда делаем на «Сигме» речку, проектировщики предлагали берега сделать из гранита. А я уже понимаю: не хочу. Поэтому взамен смотрим альтернативные варианты.

И таких маленьких практических выводов за двадцать лет накопилось огромное количество.

Ковролин красивый, линолеум практичный

Еще один неожиданный пример — напольное покрытие. В дорогом офисе интуитивно хочется положить что-то «богатое»: плитку, паркет, ковролин. А Виталий говорит, что одним из лучших практических решений может оказаться обычный качественный коммерческий линолеум. Неожиданно, правда? Очередной разбитый стереотип.

— Ковролин — это губка. Он собирает пыль и все остальное. Плитка и паркет жесткие, по ним слышно каждый шаг. Особенно женские каблуки. А линолеум этот шум гасит, и он гораздо долговечнее и поэтому дольше сохраняет внешний вид.

То есть престижность объекта, с его точки зрения, складывается не из стоимости материала самой по себе. Она возникает тогда, когда архитектура, инженерия, удобство и эксплуатация начинают работать вместе.

Панорамные окна тоже могут оказаться ошибкой

Похожая история с остеклением. Большое панорамное окно на рендере выглядит эффектно. Но если сделать огромной еще и открывающуюся створку, пользоваться ею каждый день неудобно.

— Окно тяжелое. Его сложно открыть, сложно закрыть. При этом полностью отказаться от открывающихся окон тоже нельзя. Да и какая бы мощная вентиляция ни была, человеку все равно хочется иметь возможность открыть окно. Это человеческая психология. Поэтому мы оставляем открывающиеся части, но делаем их небольшими — чтобы была возможность нормально ими пользоваться.

То же самое произошло с высотой потолков. В новых офисных проектах компания ориентируется примерно на 3,6 метра. Не ради красивой цифры в буклете. После того как под потолком проходят воздуховоды вентиляции, кондиционирование и остальные коммуникации, полезная высота сильно уменьшается.

— Если изначально заложить мало, после всей инженерии получишь давящий потолок. Поэтому 3,6 метра мы уже воспринимаем как свой рабочий стандарт. А на верхних этажах делаем еще выше.

Даже вентиляция прошла свою «эволюцию»

Виталий Синицкий несколько раз использует именно это слово — эволюция. Первоначально одна вентиляционная установка могла обслуживать несколько этажей или даже значительную часть здания. После эксплуатации предыдущих объектов подход изменился.

— В итоге пришли к тому, что лучше делать отдельную вентиляционную установку на этаж. Потому что тогда гораздо проще управлять системой и обеспечивать нормальные условия арендаторам. Затем пришли к еще одному решению: установки необходимо размещать с учетом того, на какую сторону света выходят окна.

Из похожих решений — система управления лифтами в «Титане». Она заранее группирует пассажиров в зависимости от того, кому на какой этаж нужно попасть, и не позволяет двум лифтам без необходимости везти людей на один и тот же этаж. Такая система позволяет оптимизировать поток и сократить время в пути, особенно в часы пик на 25%.

Такие вещи посетители торгового центра или сотрудники офиса чаще всего даже не замечают. Они просто чувствуют, что в одном здании им удобно, а в другом почему-то постоянно что-то раздражает.

«Красиво» может оказаться вообще нефункционально

И это, пожалуй, один из главных выводов Виталия Синицкого после двух десятилетий девелопмента.

— Архитектор и проектировщики иногда предлагают очень красивые решения. На картинке — прекрасно. Но я уже смотрю иначе: понимаю, что эта красота обернется проблемами в эксплуатации. Поэтому некоторые решения просто отсекаю сразу. Не потому, что они плохие, а потому, что я уже знаю, чем они закончатся.

Поэтому накопленный опыт эксплуатации он считает едва ли не ключевым активом девелопера — ведь компания продолжает управлять своими объектами долгие годы. Можно построить здание и продать его. А можно двадцать лет наблюдать, как ведут себя фасад, вентиляция, лифты, окна, полы, арендаторы и посетители. Во втором случае каждый следующий проект неизбежно начинает отличаться от предыдущего.

Но ведь собственные проекты тоже устаревают?

Конечно. И это один из наиболее интересных моментов всего нашего разговора. Когда позже речь зайдет о торговых центрах, Виталий Синицкий совершенно спокойно приведет в качестве примера собственный «Титан». И скажет буквально следующее:

— Сегодня «Титан» — очень хороший пример того, как торговый центр уже не надо строить.

Для интервью формулировка, мягко говоря, нетипичная. Но дальше становится понятно, что Виталий имеет в виду.

Когда «Титан» проектировали, его концепция соответствовала требованиям времени и необходимо было соединить две офисные башни. Проблема в другом: рынок не стоит на месте. Покупатель поменялся. Изменился набор арендаторов. Стало важнее развлекательное наполнение. Иначе работает общественное питание. Изменились требования к навигации и зонированию. Поэтому проект, который был современным пятнадцать лет назад, нельзя просто законсервировать.

— Если ты построил проект, закрыл глаза и сказал: «Все идеально, больше ничего трогать не буду», — рынок тебя очень быстро накажет. Он постоянно заставляет что-то редактировать. Надо смотреть, что происходит и подстраиваться. Именно поэтому качественное управление торговым центром становится главным навыком девелопера сегодня.

И, пожалуй, это одна из самых важных мыслей интервью: коммерческий объект нельзя закончить в момент выдачи акта ввода. С этого момента у него только начинается настоящая жизнь.

Все эти годы стройкой руководит один человек

Есть еще один вопрос, который возникает после перечня проектов. Кто физически всем этим занимается? Строительным направлением компании «Сигмаполюс» много лет руководит Кирилл Счаснович. Именно с ним Синицкий связывает значительную часть той самой технической эволюции: вентиляцию, кондиционирование, инженерные системы, отделочные решения.

1/2

— Все эти вещи — во многом его заслуга. Он прошел со мной практически всю эту историю.

Вообще текучка в компании сравнительно небольшая. Средний срок работы сотрудников Виталий Синицкий оценивает примерно в 10 лет. А внутри компании есть костяк порядка 25 человек, которые работают больше десятилетия и непосредственно влияют на принятие решений.

— Это люди, у которых есть прямой доступ ко мне и чьи телефоны я уже просто помню наизусть.

При этом вся команда „Сигмаполюс“ гораздо больше: это сотрудники, которые работают с подрядчиками, арендаторами и сопровождают существующие и строящиеся проекты.

«Миссия компании? Не люблю я это»

Мы спросили Виталия и о том, как он сам формулирует миссию «Сигмаполюс». Ответ в очередной раз оказался разбивающим стереотипы современности.

— Честно? Я не очень люблю понятие «миссия компании». Потому что очень часто это просто набор красивых и пафосных слов.

После чего формулирует гораздо проще:

— Мы стараемся хорошо делать свое дело. Ответственно и с душой. Чтобы потом перед потомками не было стыдно. И чтобы после тебя в городе осталось что-то красивое и функциональное, а не просто здание, на которое через десять лет смотришь и думаешь: зачем я вообще это построил?

Виталий Синицкий и Кирилл Счаснович возле строящегося МФК "Сигма"

Во время COVID компания помогала 10-й больнице — приобретала то оборудование, которого ей тогда не хватало. До сих пор в «Титане» систематически проводятся мероприятия в поддержку особенных детей, а в «Призме» организуются праздники для детей из региональных детских домов. Только это нигде не афишируется.

Бывают ли проекты, от которых приходится отказаться?

Конечно. И один из наиболее заметных недавних примеров — минский долгострой «Мега Парк». В 2024 году «Сигмаполюс» вместе с группой компаний «Санта Бремор» действительно вошла в проект. Началась работа над будущей концепцией комплекса. Но сегодня компания уже не имеет отношения к „Мега Парку“. Почему?

— Мы немного поработали над концепцией, посмотрели на весь объем. А потом стало понятно: у нас есть свои большие стройки, и свободных ресурсов, чтобы участвовать еще и в «Мега Парке» именно в тех пропорциях, которые обсуждались, просто не хватит. Решение приняли совместно. Нормально договорились и вышли из проекта.

ТРЦ "Мега Парк"

И что после всего этого строить сегодня?

Сейчас у «Сигмаполюс» снова сразу несколько крупных проектов. В Минске возводится МФК «Сигма» на Немиге. Параллельно компания строит крупный торгово-развлекательный комплекс в Бресте по ул. Московской, 248.

Причем подход сегодня, говорит Виталий Синицкий, совсем не тот, что был во времена первого проекта. Тогда приходилось ездить по строящимся и действующим БЦ и смотреть, какую отделку предлагает рынок. Теперь есть двадцать с лишним лет собственных наблюдений. Какая вентиляция работает, а какая — нет. Какой фасад красиво выглядит на проекте, но начинает создавать проблемы через несколько зим. Как арендаторы реально пользуются окнами. Какая высота потолка нужна после монтажа инженерных систем. Как меняется торговый центр через десять лет после открытия и что нужно заложить в проекте на будущее. И как объект, который вчера считался современным, завтра уже устаревает.

— Сегодня уже просто есть внутренний запрос: каждый следующий объект должен быть лучше предыдущего. Не просто больше. Именно лучше. Причем речь уже не только о самом здании. Ты не можешь сегодня построить красивый объект и забыть, что вокруг него происходит. Поэтому смотришь на территорию, благоустройство, дизайн, на то, как человек вообще будет этим местом пользоваться. Поэтому возле «Сигмы» сейчас делаем водопад, речку и пешеходную зону. Хочется, чтобы это было не просто здание, куда человек пришел по делу и ушел. Он должен с комфортом провести там время и захотеть вернуться снова.

Но именно здесь возникает главный вопрос. Можно сколько угодно совершенствовать каждый следующий объект. Но…

…нужен ли рынку вообще еще один бизнес-центр?

Следующий вопрос Синицкому мы задаем уже без исторического экскурса:

— В Минске сегодня слишком много офисов?

Ответ следует сразу:

— Да, на мой взгляд — много, но я бы еще построил в хороших локациях.

Причем, по словам Синицкого, офис в хорошей локации возле метро может быть заполнен практически на 100%, а здание в неудачном месте сегодня иногда невозможно заполнить «ни по каким ставкам».

С торговыми центрами ситуация еще сложнее. Где-то аренда продолжает дорожать, а где-то собственники уже готовы фактически отказаться от арендной платы, лишь бы помещение не пустовало.

Виталий Синицкий и Андрей Чернышев - во время интервью

Почему Минску больше не нужен просто еще один бизнес-центр?
Куда делись арендаторы, ради которых строились огромные офисные площади?
Как получилось, что из более чем ста практически готовых договоров аренды до реального переезда однажды дошли всего шесть компаний?
Почему офисный метр сегодня может стоить дешевле жилого, хотя построить его дороже?
Какие торговые центры рискуют постепенно опустеть — и способны ли развлечения и рестораны спасти классический шопинг от онлайн-торговли?

Об этом — во второй части большого интервью Realt с Виталием Синицким.