Квартиры в Гомеле стоят как 10 лет назад в Минске, а продавцы хотят больше, чем готовы платить покупатели

Вторичный рынок•30 сентября

Несмотря на то, что Гомель не столица, цены на квартиры в областном центре выросли за последний год на те же 21%. Хотя реальные сделки проходят значительно дешевле выставленных на продажу квартир. При этом в отличие от Минска, где квартир в продаже все меньше, в Гомеле предложение практически не изменилось. Посмотрели, сколько сейчас просят за однушки, двушки и трешки и как меняется цена в зависимости от состояния и возраста дома.

По итогам августа на вторичном рынке Гомеля предлагалось всего порядка 550 квартир. За месяц объем предложения фактически не изменился, но и на более длинном горизонте картина такая же: с начала года и за последние 12 месяцев квартир стало всего лишь на -1% меньше.

Больше всего на рынке двухкомнатных квартир – около 220, или 40% всего предложения. Еще 185 приходится на трешки, а однокомнатных сейчас около 110. При этом самостоятельно, без помощи агентства, собственники продают почти каждую вторую квартиру – около 315 объектов.

Что касается средней цены в объявлениях, то за месяц она почти не изменилась, зато с начала 2026 года выросла примерно на 13%, а за 12 месяцев – уже на 21%. Таким образом, в среднем стоимость квартиры сейчас достигает отметки в 64 тыс. $, а квадратного метра – 1 170$.

Но средняя цена по городу мало что говорит покупателю. Гораздо интереснее посмотреть, за сколько сейчас можно купить конкретный тип квартиры и что скрывается за этой ценой.

Однокомнатные: около 43 тысяч долларов – но за эти деньги варианты разные

Средняя однокомнатная квартира в Гомеле стоит около 43 тыс. $, а квадратный метр – 1 230 $. Но очевидно, что состояние жилья влияет на итоговую цену. Однушки с хорошей отделкой и евроремонтом в среднем выставлены примерно по 41 тыс. $ (1 200 $/кв. м). А если посмотреть еще и на возраст дома, то в домах до 2010 года средняя цена составляет 40 тыс. $ (1 180 $/кв. м), а в новых домах после 2010 года – уже 59 тыс. $ (1 430 $/кв. м).

Но почем продали в действительности? В августе однокомнатные квартиры покупали в среднем за 36 тыс. $, или 1 160 $/кв. м. То есть между ценой предложения и фактической ценой покупки квартиры остается около 15% разницы.

Получается, что ориентироваться только на средние 43 тыс. $ не совсем правильно: за эту сумму на рынке можно в итоге приобрести уже готовую однушку в новом доме, тогда как за квартиру в фонде до 2000 года постройки и с обычным ремонтом можно рассчитывать всего на 32 тыс. $ (1 250 $/кв. м).

Кстати, в общей картине доля таких сделок – новостроек на первичном рынке – 13%: 34 квартиры из 260 сделок.

Если посмотреть на стоимости квартир в таблице ниже, то можно увидеть, что текущие Гомельские цены аналогичны Минским 10 летней давности.

*низкая стоимость квартир с ремонтом обусловлена особенностями выборки квартир без отделки: предлагаются объекты по высокой стоимости в историческом центре города, а также в новостройках.

Двухкомнатные: самый массовый сегмент и самый большой выбор

Двушки – главный сегмент вторичного рынка Гомеля: их около 220 в продаже. В среднем за такую квартиру хотят 60 тыс. $, а квадратный метр стоит около 1 185 $.

Ровно половина предложения приходится на квартиры с хорошей отделкой и евроремонтом. В этом сегменте средняя цена квадрата составляет уже около 1 240 $ (65 тыс. $ в среднем за квартиру).

Возраст дома – дополнительный фильтр. В квартирах, построенных до 2010 года, продавцы в среднем рассчитывают на 60 тыс. $ (1 190 $/кв. м), в более новых домах – на 82 тыс. $ (1 400 $/кв. м).

А вот состоявшиеся сделки говорят о том, что средняя цена покупки двухкомнатной квартиры в августе составила 52 тыс. $, квадратного метра – 1 050$.

На двушки приходится около 48% всех сделок, поэтому этот сегмент значительно влияет на общую картину рынка. Полезен факт, что в этом популярном сегмент расхождение между ценой сделок и предложений – минимальный – около -14%.

Как видно по таблице ниже, возраст дома заметно влияет на стоимость, но зависимость здесь не совсем линейная. Самые доступные варианты – квартиры в хрущевках и панельных домах старого фонда. При этом среднюю цену в большинстве сегментов заметно поднимают дома 2011–2020 годов: во многом это связано с тем, что квартиры в таких проектах имеют большую площадь. А вот один из вариантов сэкономить – обратить внимание на новостройки 2021 года и позже без отделки. Площади там уже более компактные, поэтому даже без учета стоимости ремонта итоговая цена квартиры может оказаться ниже, чем в более старых домах сопоставимого класса.

Трехкомнатные: площадь растет, а цена квадрата снижается

Трехкомнатных квартир в продаже сейчас около 190, поэтому они незначительно уступают двушкам. Средняя стоимость – примерно 78 тыс. $, а квадратного метра – 1 140 $. То есть при большей общей цене трешки остаются самым доступным по стоимости метра из трех основных типов квартир.

Для квартир с хорошей отделкой средний показатель поднимается до 1 210 $/кв. м. У более новых домов после 2010 года постройки – до 1 310 $/кв. м, тогда как в фонде до 2010 года средняя цена предложения около 1 150 $/кв. м.

Средняя трехкомнатная квартира в августе уходила примерно за 64 тыс. $, а квадратный метр – за 1 000$ – уже более внушительная разница с ожидаемой продавцом ценой: около 19%.

Выводы Realt – продавцы хотят больше, чем готовы платить покупатели

Подытожим: в августе в Гомеле состоялось около 260 сделок со вторичными квартирами. Это на 4% больше, чем месяцем ранее, и на 11% больше, чем год назад.

Средняя цена сделки составила около 51 тыс. $, квадратного метра – 1 080$. На фоне средней цены предложения в 64 тыс. $ разница выглядит большой – 22%. Но если сравнивать именно стоимость квадратного метра, расхождение гораздо скромнее – около 8%.
Это важный момент: разница в средней стоимости квартиры не обязательно означает, что продавцы уступают покупателям 22%. На итоговую среднюю цену влияет и то, какие именно квартиры продавались в конкретном месяце. Поэтому для оценки реального торга показатель за квадратный метр здесь гораздо показательнее.

Пока рынок Гомеля выглядит так: квартир стало существенно меньше, цены продолжают расти, но покупатели по-прежнему закрывают сделки дешевле, чем в среднем хотят продавцы. А внутри каждого сегмента на итоговую цену заметно влияют состояние квартиры и возраст дома.