Гродно снова опередил Минск по росту цен на квартиры. И это еще не конец

Вторичный рынок•30 сентября

На вторичном рынке жилья Гродно наблюдается ситуация, схожая со вторичкой Минска: квартир в продаже становится меньше, а ценники продолжают расти. Причем за последние 12 месяцев по росту цен областной центр в очередной раз обогнал столицу! Разбираемся с супер-силой Гродненского рынка жилья: что сейчас происходит с ценами на квартиры разного типа, насколько они расходятся с итоговой стоимостью сделок и сколько квартир продается собственниками самостоятельно.

По итогам августа на вторичном рынке Гродно предлагалось всего порядка 500 квартир против 5600 в Минске. За месяц объем предложения фактически не изменился, но на более длинном горизонте картина такая: с начала года квартир стало на -12% меньше, а за последние 12 месяцев – сразу на -26%. Потери Минска за год немного меньше 24%.

Интересный факт, но больше всего на рынке Гродно оказывается трехкомнатных квартир – около 200, или 38% всего предложения. С небольшим отрывом – 35%, или около 180 – приходится на двушки, а однокомнатных сейчас около 80. При этом самостоятельно, без помощи агентства, собственники продают каждую вторую-третью квартиру – 200 объектов (40%).

В Минске по объемам предложения двушки и трешки поменялись местами, а объявлений от собственников гораздо меньше, чем в Гродно – порядка 24%.

Что касается средней цены по Гродно, то за месяц она почти не изменилась, зато с начала года выросла примерно на 10%, а за 12 месяцев – уже на 27%. Таким образом, в среднем стоимость квартиры сейчас достигает отметки в 81 тыс. $, а квадратного метра – 1 290 $.

Но средняя цена по городу мало что говорит покупателю. Гораздо интереснее посмотреть, за сколько сейчас можно купить конкретный тип квартиры и что скрывается за этой ценой.

Однокомнатные: около 61 тысячи долларов – но за эти деньги варианты разные

Средняя однокомнатная квартира в Гродно стоит около 61 тыс. $, а квадратный метр – 1 515 $. Но очевидно, что состояние жилья влияет на итоговую цену.
Однушки с хорошей отделкой и евроремонтом в среднем выставлены примерно по 62 тыс. $ (1 565 $/кв. м). А если посмотреть еще и на возраст дома, то в домах до 2010 года средняя цена составляет 55 тыс. $ (1 520 $/кв. м), а в новых домах после 2010 года – уже 72 тыс. $ (1 630 $/кв. м).

Но почем продали в действительности? В августе однокомнатные квартиры покупали в среднем за 49 тыс. $, или 1 280 $/кв. м. То есть между ценой предложения и фактической ценой покупки квартиры остается почти 20% разницы.

Получается, что ориентироваться только на средние 49 тыс. $ не совсем правильно: за эту сумму на рынке можно в итоге приобрести уже готовую однушку в новом доме, тогда как за квартиру в фонде до 2000 года постройки и с обычным ремонтом можно рассчитывать уже на 41 тыс. $ (1 380 $/кв. м).

Кстати, в общей картине доля таких сделок – новостроек на первичном рынке – 28%: 77 квартир из 280 сделок.

Двухкомнатные: массовый сегмент и большой выбор

Двушек на вторичном рынке Гродно около 180 в продаже. В среднем за такую квартиру хотят 69 тыс. $, а квадратный метр стоит около 1 300 $.

Все 78% предложения приходится на квартиры с хорошей отделкой и евроремонтом. В этом сегменте средняя цена квадрата составляет уже около 1 345 $ (стоимость квартиры в среднем 72 тыс. $).

Возраст дома – дополнительный фильтр. В квартирах, построенных до 2010 года, продавцы в среднем рассчитывают на 66 тыс. $ (1 290 $/кв. м), в более новых домах – на 88 тыс. $ (1 450 $/кв. м).

А вот состоявшиеся сделки говорят о том, что средняя цена покупки двухкомнатной квартиры в августе составила 61 тыс. $, квадратного метра – 1 130$.

На двушки приходится около 38% всех сделок, поэтому этот сегмент значительно влияет на общую картину рынка. Полезен факт, что в этом популярном сегмент расхождение между ценой сделок и предложений – минимальный – около -11%.

Как видно по таблице ниже, среднюю цену в большинстве сегментов заметно поднимают дома 2000–2020 годов: во многом это связано с тем, что квартиры в таких проектах имеют большую площадь. А вот один из вариантов сэкономить – обратить внимание на новостройки 2021 года и позже без отделки. Площади там уже более компактные, поэтому даже без учета стоимости ремонта итоговая цена квартиры может оказаться ниже, чем в более старых домах сопоставимого класса.

Трехкомнатные: площадь растет, а цена квадрата снижается

Трехкомнатные квартиры – главный сегмент вторичного рынка Гродно. Сейчас их в продаже около 200, поэтому двушки уступают им незначительно. Средняя стоимость – примерно 94 тыс. $, а квадратного метра – 1 230 $. То есть при большей общей цене трешки остаются самым доступным по стоимости метра из трех основных типов квартир.

Для квартир с хорошей отделкой средний показатель поднимается до 1 260 $/кв. м. У более новых домов после 2010 года постройки – до 1 415 $/кв. м, тогда как в фонде до 2010 года средняя цена предложения около 1 160 $/кв. м.

Средняя трехкомнатная квартира в августе уходила примерно за 75 тыс. $, а квадратный метр – за 1 040$ – уже более внушительная разница с ожидаемой продавцом ценой: около 20%.

Выводы Realt - цены растут быстрее Минска, но стоимости квартир остаются доступнее

Подытожим: в августе в Гродно состоялось около 280 сделок со вторичными квартирами. Это на 8% меньше, чем месяцем ранее, но на 14% больше, чем год назад.

Средняя цена сделки составила около 63 тыс. $, квадратного метра – 1 130$. На фоне средней цены предложения в 81 тыс. $ разница выглядит большой – 23%. Но если сравнивать именно стоимость квадратного метра, расхождение гораздо скромнее – около 12%.

Это важный момент: разница в средней стоимости квартиры не обязательно означает, что продавцы уступают покупателям 23%. На итоговую среднюю цену влияет и то, какие именно квартиры продавались в конкретном месяце. Поэтому для оценки реального торга показатель за квадратный метр здесь гораздо показательнее.

Пока рынок Гродно выглядит так: квартир стало существенно меньше, цены продолжают расти, но покупатели по-прежнему закрывают сделки дешевле, чем в среднем хотят продавцы. А внутри каждого сегмента на итоговую цену заметно влияют состояние квартиры и возраст дома. А супер-сила Гродненского рынка жилья в сочетании исторического вайба и хороших экономических показателей города, позволяющим поддерживать не только высокий спрос, но и активный рост цен. Даже по сравнению со столицей.