Могилев на последнем месте по продажам квартир, но цены растут. В чем проблема города?

Вторичный рынок•30 сентября

В августе в Могилеве заключили всего около 130 сделок с квартирами на вторичном рынке, что ставит его на последнее место срели всех областных центров. Более того, продажи продолжают снижаться - на 23% ниже июльских и на 9% ниже прошлогодних. При этом цены и не думают останавливаться в росте – за год средняя стоимость выставленной квартиры выросла на 19%, до 71 тыс. $. Разбираемся с парадоксом на вторичном рынке квартир Могилева: что сейчас происходит с ценами на однушки, двушки и трешки и сколько покупатели реально платят за квартиры.

По итогам августа на вторичном рынке Могилева предлагалось всего порядка 240 квартир – вдвое меньше, чем в Витебске, Гомеле и Гродно, и на 84% меньше Бреста. Но радует то, что в отличие от Могилева в Витебске за месяц объем предложения фактически не изменился. Но на более длинном горизонте картина такая: с начала года квартир стало на -12% меньше, а за последние 12 месяцев – сразу на -26%.

Рынок Могилева, как и Гродно, характеризуется преобладанием в предложении трехкомнатных квартир – 39%, или порядка 100 штук. Еще 70 приходится на двушки, а однокомнатных сейчас около 60. При этом самостоятельно, без помощи агентства, собственники продают квартиру практически в 50% случаев – около 150 объектов.

Как видно на графике ниже, половина всех сделок приходится на дома 1971-1999 годов постройки. Ровно такая же ситуация наблюдается и в структуре предложения.

Что касается средней цены, то за месяц она почти не изменилась, зато с начала года выросла примерно на 10%, а за 12 месяцев – уже на 19%. С одной стороны цифры выглядят внушительно, но только если не сравнивать с другими областями. Например, в Гомеле рост цен за год составил 21%, а Гродно вовсе обогнал Минск с ростом в 27%.

Таким образом, в среднем стоимость квартиры в Могилеве сейчас достигает отметки в 71 тыс. $, а квадратного метра – 1 200 $, что ставит его а рейтинге областных городов на 3 место.

Но средняя цена по городу мало что говорит покупателю. Гораздо интереснее посмотреть, за сколько сейчас можно купить конкретный тип квартиры и что скрывается за этой ценой.

Однокомнатные: около 50 тысяч долларов – но за эти деньги варианты разные

Средняя однокомнатная квартира в Могилеве стоит около 50 тыс. $, а квадратный метр – 1 340 $. Но очевидно, что состояние жилья влияет на итоговую цену.
Однушки с хорошей отделкой и евроремонтом в среднем выставлены примерно по 52 тыс. $ (1 360 $/кв. м). А если посмотреть еще и на возраст дома, то в домах до 2010 года средняя цена составляет 45 тыс. $ (1 230 $/кв. м), а в новых домах после 2010 года – уже 61 тыс. $ (1 570 $/кв. м).

Но почем продали в действительности? В августе однокомнатные квартиры покупали в среднем за 42 тыс. $, или 1 180 $/кв. м. То есть между ценой предложения и фактической ценой покупки квартиры остается 14% разницы.

Получается, что ориентироваться только на средние 42 тыс. $ не совсем правильно: за эту сумму на рынке можно в итоге приобрести уже готовую однушку, тогда как за квартиру в фонде до 2000 года постройки и с обычным ремонтом можно рассчитывать всего на 35 тыс. $ (1 050 $/кв. м).

Кстати, в общей картине доля таких сделок – новостроек на первичном рынке – минимальная и составляет 6%: 7 квартир из 130 сделок.

Двухкомнатные: массовый сегмент и большой выбор

Двушек на вторичном рынке Могилева около 70 в продаже. В среднем за такую квартиру хотят 65 тыс. $, а квадратный метр стоит около 1 240 $.

Все 71% предложения приходится на квартиры с хорошей отделкой и евроремонтом. В этом сегменте средняя цена квадрата составляет уже около 1 260 $ (стоимость квартиры в среднем 67 тыс. $).

Возраст дома – дополнительный фильтр. В квартирах, построенных до 2010 года, продавцы в среднем рассчитывают на 64 тыс. $ (1 230 $/кв. м), в более новых домах – на 81 тыс. $ (1 450 $/кв. м).

А вот состоявшиеся сделки говорят о том, что средняя цена покупки двухкомнатной квартиры в августе составила 55 тыс. $, квадратного метра – 1 080$.

На двушки приходится около 42% всех сделок, поэтому этот сегмент значительно влияет на общую картину рынка. Полезен факт, что в этом популярном сегмент расхождение между ценой сделок и предложений около -15%.

Как видно по таблице ниже, среднюю цену в большинстве сегментов на рынке Могилева существенно поднимают дома 2011–2020 годов: во многом это связано с тем, что квартиры в таких проектах имеют большую площадь. Поэтому одним из вариантов сэкономить остается обратить внимание на новостройки 2021 года и позже без отделки. Площади там уже более компактные, поэтому даже без учета стоимости ремонта итоговая цена квартиры может оказаться ниже, чем в более старых домах сопоставимого класса.

Трехкомнатные: площадь растет, а цена квадрата снижается

Трехкомнатные квартиры – главный сегмент вторичного рынка Могилева. Сейчас их в продаже около 95, поэтому двушки уступают им незначительно. Средняя стоимость – примерно 81 тыс. $, а квадратного метра – 1 140 $. То есть при большей общей цене трешки остаются самым доступным по стоимости метра из трех основных типов квартир.

Для квартир с хорошей отделкой средний показатель поднимается до 1 170 $/кв. м. У более новых домов после 2010 года постройки – до 1 360 $/кв. м, тогда как в фонде до 2010 года средняя цена предложения около 1 060 $/кв. м.

Средняя трехкомнатная квартира в августе уходила примерно за 68 тыс. $, а квадратный метр – за 1 030$ – уже более внушительная разница с ожидаемой продавцом ценой: около 17%.

Выводы Realt - почему Могилев на последнем месте в продажах жилья?

Могилев сегодня действительно остается самым небольшим рынком жилья среди областных центров: меньше всего сделок и одновременно меньше всего квартир в продаже. Но объяснять это только размером города было бы неправильно. По населению Могилев сопоставим с Брестом, Витебском и Гродно, а значит, дело не только в количестве потенциальных покупателей.

Скорее, здесь складывается сразу несколько факторов. Могилевская область остается одной из самых небольших по населению и находится внизу регионального рейтинга по зарплатам. Но главное — сам рынок очень узкий. Около 240 квартир в продаже на город с населением более 350 тысяч человек — это действительно мало. Получается своеобразный замкнутый круг: невысокая покупательская активность сдерживает выход новых объектов, а маленький выбор, в свою очередь, не дает разогнаться продажам.

И здесь возникает главный парадокс Могилева. Сделок становится меньше, но и квартир на рынке тоже становится меньше — за год предложение сократилось примерно на четверть. Поэтому цены пока не получают серьезного давления со стороны снижения спроса и продолжают расти. Причем продавцы явно пытаются забежать вперед: средние цены предложения однушек, двушек и трешек сейчас примерно на 14–17% выше цен реальных сделок.

Поэтому Могилев сегодня выглядит не как слабый рынок с избытком непроданных квартир, а скорее как маленький и дефицитный рынок. Покупателей здесь меньше, чем в других областных центрах, но и хороших квартир в продаже немного. Именно этот баланс пока и позволяет ценам расти даже на фоне снижения количества сделок.