Недвижимость Беларуси
Realt.Эксперт
Новостройки
Минус 400 квартир за месяц и +9% к ценам. Как льготный кредит повлиял на продажи новостроек в Минске и пригороде

Минус 400 квартир за месяц и +9% к ценам. Как льготный кредит повлиял на продажи новостроек в Минске и пригороде

Новостройки•4 сентября

После появления "кредита под 1%" часть квартир, находившихся в продаже у застройщиков, довольно быстро исчезла из предложения. И это на фоне того, что количество самих жилых комплексов не изменилось. То есть строящиеся дома никуда не исчезли, но выбор квартир внутри них заметно сократился. А еще, ожидаемо подскочили цены. Разбираемся, в каких комплексах больше всего уменьшилось квартир, какой сейчас есть выбор у покупателей и по каким ценам в новостройках Минска и пригорода.

Сколько квартир ушло с продажи

В июле покупатели могли выбирать примерно из 2 350 штук квартир-новостроек от застройщиков, а к концу августа их стало примерно на 400 меньше – предложение сократилось сразу на 16%! Их все купили? Полагаем что нет. И вот почему.

В наших прошлых материалах мы рассказывали, что застройщики действительно отмечают усилившийся поток обращений от покупателей на фоне "кредита под 1%". И логично, предположить, что значительная часть этого спроса конвертировалась в реальные покупки.

Но, парадокс в том, что с одной стороны застройщик всячески старается привлечь к себе максимальное количество покупателей, но при этом он не заинтересован в одномоментной продаже всех имеющихся в предложении квартир! Потому, что ему важны а) ритмичное финансирование и б) максимальная цена продажи. И если покупатели начинают разбирать квартиры вне ожидаемого графика продаж - застройщик часть квартир может снять с продажи, чтобы выставить позже, но уже по более высоким ценам. Поэтому мы полагаем, что далеко не все ушедшие с рынка квартиры, были проданы.

Читайте также

Сколько новостроек осталось на рынке

По состоянию на конец августа в Минске и ближайшем пригороде квартиры напрямую от застройщиков были доступны в 26 жилых комплексах. Большая часть из них – 19 проектов – расположена в пределах Минска.

Еще несколько крупных жилых комплексов находятся за МКАД, но фактически продолжают конкурировать за того же покупателя, что и столичные новостройки. В первую очередь речь идет о «Зеленой Гавани», «Новой Боровой», «Солнечном» и «Гранд Вилладж».

Однако само количество проектов сегодня не дает полного представления о выбор. Важнее другое: сколько квартир реально остается доступно покупателям внутри этих проектов.

Суммарно в активной продаже находится около 110 домов и всего 3 из них – в пригороде: ЖК «Соколиный край» в Фаниполе и «Лисья горка» в Смолевичах.

По сравнению с началом года это количество уменьшилось на -7%, а за последние 12 месяцев почти на -14%. И как следствие, во многих домах выбор квартир уже минимальный: в 12 проектах в продаже осталось менее 20 квартир.

Такое изменение совпало с появлением нового кредита со ставкой от 1%. Более доступное финансирование, вероятно, позволило части покупателей, которые ранее откладывали покупку, вернуться на рынок новостроек. Однако связывать сокращение предложения исключительно с кредитом было бы неправильно.

Рынок новостроек и до этого работал в условиях ограниченного вывода новых квартир: многие застройщики продолжают выставлять жилье небольшими партиями. Поэтому на сокращение общего объема предложения одновременно влияют два процесса – продажи квартир и ограниченное пополнение рынка новым предложением.

Читайте также

Новостройки дорожают, но не везде одинаково

Сокращение предложения сопровождается дальнейшим ростом стоимости жилья.

Но если рост цен, к которому мы привыкли за последние годы был на уровне 1-2% в месяц, то благодаря кредиту под 1% за август средняя цена квартиры на первичном рынке Минска увеличилась сразу на 9% и составила около 145 000 долларов.

Особенно заметно выросла средняя стоимость квартир в отдельных жилых комплексах. В «Минск-Мире», «Андреевском» и «Зеленой Гавани» она увеличилась примерно на 30%. При этом такой рост не обязательно означает, что все квартиры в этих проектах за месяц подорожали на треть: на среднюю стоимость также влияет изменение структуры оставшегося в продаже жилья.

В пригородных проектах ситуация оказалась более спокойной – средняя стоимость квартир за месяц практически не изменилась. При этом разница в ценах остается существенной: если в Минске средняя стоимость доступной квартиры составляет около 145 000 долларов, то в пригороде она снижается примерно до 70 000 долларов.

Именно разница в стоимости покупки остается одним из главных преимуществ пригородных новостроек. При заметно меньшем бюджете покупатель получает возможность рассматривать жилье большей площади, хотя выбор самих проектов за пределами Минска существенно ограничен. При этом стилистически пригородные ЖК могут не уступать Минску.

К категории столичных проектов нами также отнесены ЖК «Зеленая Гавань», «Новая Боровая», «Солнечный» и «Гранд Вилладж». В сегмент пригородных проектов включены ЖК «Современный» в Фаниполе, «Соколиный край» в Мачулищах и «Лисья горка» в Смолевичах.

Какие квартиры сейчас остались в продаже

Как показывает диаграмма ниже, выбор форматов жилья по-прежнему остается разнообразным: застройщики предлагают и компактные студии площадью до 30 квадратных метров, и просторные квартиры свыше 110 квадратов.

Однако основное предложение продолжает концентрироваться в зоне квартир площадью от 40 до 50 квадратов. На этот сегмент приходится почти 40% всех предлагающихся застройщиками квартир.

А еще - сегодня компактное жилье все чаще продается по ценам, которые еще несколько лет назад были характерны скорее для жилья элитного сегмента.

Выводы Realt

1. Кредит под 1% больше помог застройщикам, чем покупателям

Появление доступного кредитования показало, что значительная часть потенциального спроса никуда не исчезла, а скорее ждала более подходящих финансовых условий. И для части покупателей кредит действительно оказался очень выгодным — особенно для тех, кто имел высокий доход и успел воспользоваться программой до введения ограничения на досрочное погашение в первые пять лет. Но, на наш взгляд, число тех, кто успел купить с кредитом в итоге оказалось существенно меньше, чем тех, кто изначально на это рассчитывал.

Поэтому в целом для рынка новостроек итоговый эффект от кредита оказался другим. Низкий процент быстро усилил спрос, сократил выбор квартир и дал застройщикам возможность активнее повышать цены. В итоге часть выгоды, которую покупатель получил за счет дешевого кредита, рынок довольно быстро забрал обратно через подорожание самих квартир.

Поэтому кредит под 1% стал не столько инструментом поддержки покупателей, сколько очень сильным стимулом для продаж и роста цен у застройщиков.

2. Дефицит предложения пока сильнее охлаждения спроса

С одной стороны, застройщикам приходится привлекать покупателей специальными условиями и программами финансирования. С другой – ограниченный объем доступных квартир не позволяет конкуренции между проектами заметно усилиться.

Ситуация могла бы измениться с выходом на рынок одного-двух крупных проектов с большим объемом квартир и длительным сроком реализации. Это усилило бы конкуренцию среди застройщиков и могло бы заметно замедлить рост цен. Однако в ближайшей перспективе появления таких проектов не ожидается.

3. Пригород становится альтернативой не только из-за цены

Разница в среднем бюджете покупки делает пригородные проекты заметно доступнее минских. Для части покупателей это уже не просто более дешевый вариант, а возможность приобрести квартиру большей площади за те же деньги. Однако на данный момент рынок за пределами Минска значительно меньше, поэтому покупателю приходится выбирать из существенно более ограниченного числа проектов и форматов жилья.

Дальнейшая ситуация во многом будет зависеть от того, сохранится ли доступное финансирование и насколько активно застройщики будут пополнять рынок новыми квартирами. Если новые объемы продолжат выходить небольшими партиями, даже умеренного спроса может быть достаточно, чтобы поддерживать дефицит в отдельных проектах и не давать ценам заметно снижаться.