Квартира в рассрочку или финансовая ловушка? Разбираемся, как работает кооператив

Купить квартиру можно не только с помощью банковского кредита или собственных накоплений. В Беларуси действует еще одна модель — потребительский кооператив «Жилищный баланс». Почему квартиру получат все, но не сразу, кому в итоге принадлежит жилье и что будет, если участники перестанут платить? В новом выпуске подкаста «Команды Мастеров» председатель правления «Жилищного баланса» Роман Дайнеко рассказал, как работает система.

Участник сначала заключает договор и вместе со специалистом формирует индивидуальный план. В нем рассчитываются размер платежей и сроки накопления с учетом стоимости выбранной квартиры, первоначального взноса, если он предусмотрен, срока рассрочки. После этого участник уже сам оценивает, подходит ли ему такая нагрузка. Конкретный минимальный уровень дохода для вступления не устанавливается. Начать формировать накопления на будущую квартиру вместе с «Жилищным балансом» можно с 16 лет.

Почему квартиру нельзя получить сразу?

Важно отметить, что участие в программе не означает, что квартиру можно получить сразу. Однако фиксированной очереди нет. Очередность заселения определяется рейтингом участника. Рейтинг учитывает срок участия в организации и объем внесенных средств. Участник может видеть свой текущий рейтинг в личном кабинете и понимать, как он продвигается к заселению.

При соблюдении условий перейти к покупке квартиры можно уже на седьмом месяце участия. Для этого необходимо внести первоначальный взнос в размере 50% стоимости квартиры и заключить договор на срок до шести лет. До и после покупки участник должен вносить платежи в соответствии с условиями договора.

Что такое «пай» и зачем он нужен?

Одна из особенностей модели — учетный «пай», в котором рассчитываются стоимость предполагаемой квартиры и платежи участника. Стоимость «пая» индексируется с учетом инфляции. Как объясняет Роман Дайнеко, такой механизм позволяет учитывать изменение стоимости денег в период накопления. При этом стоимость конкретной квартиры определяется на момент ее приобретения.

То есть участник не просто откладывает определенную сумму в белорусских рублях на протяжении нескольких лет. Его накопления учитываются в «паях», стоимость которых индексируется. Это позволяет учитывать изменение стоимости денег за период накопления и планировать покупку квартиры с учетом динамики цен на жилье. При выходе из организации накопленная сумма также пересчитывается исходя из стоимости «пая». Вступительный взнос при этом не возвращается. По словам Дайнеко, остальные накопления возвращаются в течение 30 дней с учетом предусмотренной индексации и налогообложения.

А если квартиры за это время подорожают?

Есть и такой момент, что между вступлением и покупкой квартиры может пройти несколько лет. По словам Дайнеко, система учетных паев учитывает инфляцию, но не фиксирует стоимость конкретной квартиры на весь период участия. Когда участник подходит к заселению, он выбирает реальный объект на рынке в рамках своего бюджета с учетом индексации по инфляции.

Если выбранная квартира оказывается дороже первоначально предполагаемой стоимости, финансовый план можно пересчитать: увеличить объем накоплений и продолжить участие на новых условиях.

Кто выбирает квартиру?

Когда участник достигает необходимого рейтинга и подходит его очередь на заселение, он начинает самостоятельно искать объект. Можно использовать сайты объявлений, обратиться к риэлтеру или искать квартиру самостоятельно. У проекта «Жилищный баланс» есть партнерские отношения с одной из организаций, однако, по словам Дайнеко, участник не ограничен только этим вариантом.

При этом стоимость выбранной квартиры должна соответствовать стоимости, указанной в договоре (с учетом индексации по инфляции). Если в процессе человек понимает, что хочет квартиру дороже, план можно пересчитать: увеличить накопления и продолжить участие на новых условиях. 

Новостройка или вторичка?

По приведенной Романом статистике, около 90% приобретаемых объектов приходится на вторичный рынок и около 10% — на новостройки и долевое строительство. Причину он связывает в том числе и с практичностью вторичного жилья: человек может приобрести готовую квартиру и сразу в нее переехать, тогда как новая квартира может потребовать дополнительных затрат на ремонт. 

Квартира уже куплена. Но кому она принадлежит?

Здесь находится еще одна важная особенность модели. После приобретения квартира остается в собственности кооператива до полного выполнения участником своих обязательств. При этом объект покупается по заявлению конкретного участника, а сам участник и его семья получают право пользоваться квартирой на основании бессрочного договора найма. Это означает, что до полного выкупа участник не может распоряжаться квартирой как собственник: например, подарить, обменять или сдать ее в аренду. При этом продать при досрочном выходе может с разрешения и согласия Правления. 

Таким образом, покупка квартиры и переход права собственности здесь происходят не одновременно. Так, cначала «Жилищный баланс» приобретает объект, а после выполнения участником всех обязательств квартира переходит в его собственность.

А если человек перестал платить?

До заселения ситуация устроена иначе: размер и темп накоплений влияют прежде всего на скорость продвижения к заселению. После заселения участник продолжает вносить регулярные платежи в соответствии с условиями договора. Если возникают обстоятельства, которые временно мешают выполнять обязательства, в «Жилищном балансе» предусмотрена возможность отсрочки платежей до года. Для этого участник подает заявление и подтверждающие документы, а решение принимает правление.

По словам Дайнеко, представители организации также отслеживают платежную дисциплину и стараются связаться с участником до того, как ситуация перерастет в серьезную просрочку. Сам факт возможности отсрочки не отменяет обязательств участника по договору. Конкретные последствия неплатежей зависят от условий договора и ситуации.

Можно ли выйти из кооператива?

Да, такая возможность предусмотрена.

Причины могут быть разными: изменение финансовых обстоятельств, переезд, получение наследства или появление другого способа решить жилищный вопрос. Дайнеко приводит в качестве примера участников, которые после получения льготного кредита решили выйти из кооператива.

При выходе участнику не возвращается вступительный взнос. Он составляет 0,5% от предполагаемой стоимости недвижимости. Остальные накопленные средства, согласно объяснению Дайнеко, возвращаются в течение 30 дней с учетом индексации и налогообложения.

А если одновременно захотят выйти многие?

Это один из вопросов, который напрямую касается устойчивости любой модели, основанной на объединении средств. 

По словам Дайнеко, подобная ситуация уже возникала в 2020 году: в один из месяцев из «Жилищного баланса» вышло больше людей, чем вступило. Несмотря на это, организация, по его словам, выполнила обязательства перед вышедшими участниками. Часть из них впоследствии вернулась в систему.

При этом массовый выход, по его объяснению, может повлиять на скорость дальнейших заселений. Если ресурсов становится меньше, количество приобретаемых квартир также может сократиться. 

Откуда же берутся деньги?

Здесь модель принципиально отличается от банковского кредита.

Банк предоставляет клиенту заемные средства, которые тот затем возвращает с процентами. В «Жилищном балансе», как объясняет Дайнеко, средства формируются за счет взносов самих участников. Они объединяются, после чего используются для последовательного приобретения квартир.

Поэтому скорость движения системы связана не только с индивидуальным финансовым планом человека, но и с общей динамикой поступления средств. Сам «Жилищный баланс» позиционируется как потребительский, а не коммерческий кооператив: его задача — объединение граждан для решения жилищных вопросов.

Как участники контролируют работу организации?

По словам Дайнеко, в «Жилищном балансе» действует ревизионная комиссия из трех членов, которая ежегодно проверяет финансово-хозяйственную деятельность, а также данные о приобретенных квартирах и заселениях. В проверке, по его словам, участвуют бухгалтеры и юристы.

Высшим органом управления остается общее собрание членов кооператива. Кроме того, действует институт уполномоченных. Результаты деятельности и информация об управленческом учете публикуются на сайте проекта «Жилищный баланс».

Обязательного внешнего аудита для кооператива, по словам Дайнеко, нет. То есть ревизионная комиссия — предусмотренный системой внутреннего контроля механизм, а независимый внешний аудит не является обязательным требованием.

Так кому подходит такая модель?

По мнению Дайнеко, «Жилищный баланс» не стоит рассматривать тем, кто хочет квартиру здесь и сейчас. Если объект уже выбран и есть возможность сразу его купить, то банковский кредит, собственные средства или другой инструмент могут быть более подходящими вариантами. Не подойдет модель и тому, кто не готов к регулярным платежам после заселения.

При этом такая модель может быть альтернативой для тех, кому классический банковский кредит не подходит. Например, для людей, которым сложно взять на себя кредитную нагрузку, для самозанятых и работающих за рубежом, которые не всегда могут воспользоваться стандартными банковскими программами. По словам Романа Дайнеко, такая модель покупки недвижимости позволяет участникам планировать и накапливать постепенно. Да, это не самый быстрый способ получить жилье, зато один из вариантов закрыть жилищный вопрос в ситуации, когда банковский кредит недоступен или не подходит.