Какую квартиру выбрать под сдачу в аренду

Аренда жилья•23 сентября

Какую квартиру лучше купить под сдачу в аренду? На первый взгляд ответ очевиден: чем новее дом, тем дороже можно сдать жилье. И это действительно так. Но здесь есть ловушка — дорогая квартира в красивом жилом комплексе может приносить собственнику меньше, чем более простая и дешевая квартира во вторичке. Мы решили разобраться, за что арендаторы готовы платить больше, почему свежие дома действительно помогают поднять ставку и в каких случаях покупка новостройки под аренду вообще теряет смысл.

Какую квартиру выбрать под сдачу в аренду?

По сути, главный вопрос звучит следующим образом: если покупать квартиру для сдачи, обязательно ли это должна быть новостройка?

Ответ: Нет.

Спрос на долгосрочную аренду квартир в Минске настолько высок, что востребованы даже квартиры в старом жилфонде. Поэтому ухоженная квартира с хорошим ремонтом в обычной панельке легко находит арендатора. Особенно если рядом метро, удобный транспорт, магазины и нормальная инфраструктура.

И даже если квартира в очень уставшем состоянии - то она тоже найдет своего арендатора, хоть и по более низкой стоимости.

Но именно в этом и кроется отличие возрастных квартир от новостроек: спрос на них есть, но возможности по максимизации стоимости аренды у таких квартир не столь высоки, как у новостроек.

Даже очень аккуратная квартира в панельном доме 1990-х годов чаще всего не сможет претендовать на ту же ставку, что сопоставимая квартира в свежем жилом комплексе. И причина не только в ремонте.

Арендатор оценивает не только квартиру, но и сам дом, подъезд, лифты, двор, парковку, планировку, внешний вид комплекса и общее ощущение от жилья. Поэтому свежий жилфонд действительно позволяет собственнику сдавать квартиру дороже.

Но здесь появляется другая ловушка.

Дороже сдать — еще не значит больше заработать

Допустим, есть две аккуратные однокомнатные квартиры:

классическая вторичка стоит 90 тысяч долларов и сдается примерно за 350 долларов в месяц;
Сопоставимая квартира в свежем доме стоит уже 120 тысяч, зато ее можно сдавать примерно за 450 долларов.

На первый взгляд новостройка выглядит интереснее: каждый месяц она приносит на 100 долларов больше. Но если посчитать доходность относительно вложенных денег, картина меняется: квартира за 90 тысяч дает около 4,7% доходности в год (до налогов и без учета расходов), а квартира за 120 тысяч — примерно 4,5%.

Получается, что новостройка приносит на 100 долларов в месяц больше, но требует примерно на 30 тысяч долларов больше вложений. И чтобы сделать это формулу выгодной для инвестора, нужно либо поднять ставку аренды (возможно ли для таких квартир?), либо купить квартиру дешевле.

Например, чтобы квартира за $120 тыс. дала такую же доходность, как вторичка за $90 тыс. при аренде $350, ее нужно сдавать примерно за $467 в месяц. А чтобы был существенный профит - то и все 500$ в месяц. И вот тут вопрос - можно ли сдать подобную квартиру за такие деньги?

Поэтому инвестору важно смотреть не только на вопрос «за сколько я ее сдам?», но и на другой: сколько мне пришлось вложить, чтобы получать эту аренду?

Читайте также

Квартира против банковского депозита

Многие задаются вопросом: что выгоднее - купить квартиру и сдавать ее в аренду или просто эти деньги положить на банковский депозит?

Судя по тому, что сейчас ставки по долларовым вкладам в белорусских банках находятся в основном примерно в диапазоне до 1–2% годовых, то долгосрочная аренда квартиры с ее 5% годовых до налогов и расходов выглядит гораздо интереснее. При этом немаловажно, что квартира дает собственнику еще одну линию дохода - рост стоимости самого жилья.

Но есть и важные различия: банковский вклад не требует участия владельца, в то время как с квартирой нужно искать арендаторов, следить за состоянием жилья, периодически что-то ремонтировать и учитывать возможные простои. Поэтому сравнивать только цифры доходности недостаточно.

На что смотреть при выборе квартиры под аренду

Самый первый показатель — стоимость приобретения.

Если квартира уже на этапе покупки стоит слишком дорого относительно будущей аренды, исправить это потом будет сложно. Поэтому досконально сопоставьте ожидаемую ставку аренды со стоимостью покупки.

Второй важный момент — готовность квартиры к сдаче.

Готовую вторичку можно купить и практически сразу сдать в аренду. А квартира без отделки может еще несколько месяцев не приносить никакого дохода.

Третий фактор — локация против возраста.

Для арендатора далеко не всегда критично, новый это дом или нет. Намного важнее, насколько удобно добираться на работу, есть ли рядом метро, общественный транспорт, магазины и нужная инфраструктура.

И наконец — будущие расходы.

Излишне дорогой ремонт, сложная техника или мебель на заказ могут почти не поднять ставку аренды, но сильно увеличить вложения и будущие расходы на ремонт и замену.

Поэтому квартира под сдачу должна быть не максимально дорогой и эффектной, а современной (ликвидной), но сбалансированной по затратам и доходности.

А если купить у застройщика?

Покупка квартиры напрямую у застройщика под сдачу в аренду тоже может быть интересной, но здесь особенно важно считать всю сумму вложений, а не только изначальную стоимость. Ведь если квартира стоит условно 120 тысяч долларов, но перед сдачей в нее еще нужно вложить деньги в чистовой ремонт, мебель и технику, в результате чего фактическая стоимость окажется гораздо выше.

Кроме того, нужно учитывать время.

Пока идет ремонт, квартира не приносит доход.

Поэтому к стоимости покупки нужно мысленно добавить не только ремонт и комплектацию, но и несколько месяцев потерянной аренды.

И уже после этого сравнивать такой вариант с готовыми квартирами на вторичном рынке.

Если готовую квартиру во свежем доме можно купить примерно за те же деньги и начать сдавать сразу, то вторичный рынок может оказаться рациональнее.

Как показывают наши опросы среди читателей и мнение одного из наших приглашенных специалистов, стоимость "типового" чистового ремонта находится в диапазоне от 200$ до 600$ за кв.м.

Когда квартира у застройщика действительно интересна

Смысл появляется тогда, когда цена у застройщика действительно ниже рынка. То есть даже после ремонта, мебели, техники и нескольких месяцев ожидания готовая квартира все равно обходится дешевле сопоставимого объекта на вторичке. Тогда покупатель получает своего рода компенсацию за то, что сам занимается ремонтом и ждет.

Но объективно говоря, для сегодняшнего времени это скорее исключение, чем правило. Последний раз, когда можно было рассчитывать купить квартиру у застройщика дешевле, чем на вторичке - это 2018-2019 гг. Тогда в "Минск-Мире" активно предлагались на продажу компактные квартиры по 900-1000 евро за кв.м.

Если же после всех затрат новая квартира получается по цене такой же или дороже готовой, возникает простой вопрос: зачем тратить время и брать на себя ремонт, если можно купить готовую квартиру и сразу начать получать аренду?

Выводы Realt

Новостройка действительно дает собственнику одно важное преимущество — ее можно сдавать дороже. Но высокая ставка аренды сама по себе еще не делает покупку выгоднее. На нашем примере вторичная однушка за 90 тысяч долларов при аренде 350 долларов дает 4,7% доходности, а свежая квартира за 120 тысяч при аренде 450 долларов — 4,5%. То есть новая квартира приносит больше денег каждый месяц, но требует значительно больше вложений.

Поэтому главный вопрос для человека, который покупает жилье под сдачу, звучит не так: «какую квартиру можно сдать дороже?». Гораздо важнее другое: «сколько мне придется вложить, чтобы получать эту аренду?».

А если вам хочется пойти по рискованному и сложному пути и приобрести дорогую квартиру или сделать в квартире дорогой ремонт, то перед этим следует задаться еще одним вопросом - смогу ли я получать необходимую ставку аренды, чтобы это все приносило дополнительный доход, по сравнению с "простой" квартирой?

Если свежая квартира куплена по хорошей цене, она действительно может быть отличной инвестицией. Но если за нее переплатить, даже более высокая ставка аренды может уже не спасти доходность.

А при покупке у застройщика нужно особенно внимательно считать всю сумму: цена квартиры, ремонт, мебель, техника и время до первого арендатора.

В итоге получается, что лучшая квартира под аренду — не обязательно самая новая и\или самая современная и стильная. Это та квартира, у которой лучше всего сходятся цена покупки, ставка аренды и срок до начала получения дохода.