Недвижимость Беларуси
Realt.Эксперт
Вторичный рынок
Кредиты снова подешевели. Что теперь делать покупателям, продавцам и риэлтерам?

Как купить квартиру Кредиты Как продать квартиру Цены на квартиры

Кредиты снова подешевели. Что теперь делать покупателям, продавцам и риэлтерам?

Вторичный рынок•19 октября

На вторичном рынке квартир Минска складывается необычная ситуация: продажи в октябре заметно просели, а продавцы все чаще делают скидки — то есть рынок как будто начал двигаться в сторону покупателя. И именно в этот момент Беларусбанк улучшает условия одного из самых востребованных кредитов на жилье. Но означает ли это, что покупателям теперь нужно срочно бежать за квартирой, а продавцам продолжать повышать цены? Не совсем. Разбираемся, что новые кредитные условия действительно меняют не только для покупателей и продавцов, но и для риелторов, их интересы представляющих.

Что изменилось?

Изменение касается кредита Беларусбанка «Ипотека Экспресс», предназначенного для покупки квартиры на вторичном рынке (не у застройщика):

Во-первых, введен грейс-период или проще говоря льготная ставка на первые 2 года — 12% годовых;
Во-вторых, после истечения льготного периода, ставка поднимается не до 15,4%, как это было раньше, а до 14,4%. То есть снижение на 1%, что весьма ощутимо.

Причем кредит остается довольно значимым для вторичного рынка еще по одной причине: банк допускает финансирование вплоть до 100% стоимости приобретаемого жилья в пределах установленных ограничений и кредитоспособности заемщика. То есть речь идет не просто о красивой цифре «12%», а о реальной возможности купить не только жилье взамен имеющегося, а даже первое жилье. С одной важно оговоркой – нужен весьма внушительный доход.

В любом случае, вместе с введением льготного периода (который до этого был доступен только при покупке новостроек), покупатели квартир и на вторичке получили снижение кредитной нагрузки в наиболее важный период — сразу после приобретения квартиры, когда одновременно могут появляться расходы на переезд, ремонт, мебель и другие вещи. Да и вообще, пока покупатели учатся «жить с кредитом», ежемесячно выплачивая немаленькие суммы из семейного бюджета.

А значит часть людей, которая еще неделю назад могла решить «подождем», способна снова вернуться к просмотру квартир.

Но здесь начинается самое интересное...

Что это меняет для продавца?

На первый взгляд ответ очевиден: кредиты дешевле -> больше покупателей -> можно поднимать цены дальше. И снижение ставки действительно способно поддержать спрос в ноябре и частично компенсировать ту просадку продаж, которую мы сейчас наблюдаем в октябре.

Но при этом текущее снижение ставки не стоит воспринимать как однозначный сигнал: «Все хорошо, можно снова поднять цену еще на несколько тысяч долларов». Потому что новый кредит лечит только одну проблему рынка — стоимость заемных денег. При этом остальные никуда не исчезли: квартиры уже очень сильно подорожали, а часть покупателей уже уперлась в предел своего бюджета.

На что указывают замершие цены сделок сентября и весьма ощутимое снижение продаж в октябре. А вместе с этим сроки продажи у части квартир начинают увеличиваться. И именно поэтому мы уже видим двоякую ситуацию: продавцы в новых объявлениях по инерции выходят на рынок все дороже, а собственники квартир, которые стоят в рекламе несколько недель, начинают делать скидки.

Новый кредит может дать продавцам дополнительное время и надежду продать еще дороже, но не отменяет постепенного истощения покупательской способности. И если затянуть с продажей сейчас, сделка вполне может растянуться уже на следующий год — когда покупателей станет меньше, а нынешние сильные позиции продавца ослабнут. В итоге собственник рискует остаться с непроданной квартирой, необходимостью идти на уступки и неприятной мыслью: несколько месяцев назад продать было проще и выгоднее.

Поэтому текущую ситуацию, на наш взгляд, следует рассматривать в первую очередь как то, что…

…для продавца сейчас появляется короткое окно

Поэтому наша рекомендация практически не меняется: если вы действительно планировали продать квартиру в ближайшие месяцы, нынешняя осень все еще выглядит хорошим моментом для сделки.

Более того, улучшение условий кредитования может сделать ноябрь лучше, чем он выглядел еще неделю назад. Но скорее не в плане величины цены, а объема спроса.

Почему? Потому что за ноябрем приходит декабрь, а затем январь. И если даже традиционно достаточно активный октябрь сейчас рискует закончиться около 1000 сделок, то слабый январский рынок способен оказаться для продавцов намного неприятнее.

Добавим сюда покупателей, которые весь год пытались догнать растущие цены - к концу года часть из них вполне может сказать: «Хватит. Вернемся к квартире после праздников». Поэтому середина декабря для продавца остается важной (крайней) точкой наиболее выгодной продажи квартиры.

Причем речь именно о проведении сделки, а не о размещении объявления. Потому что, если покупателю требуется кредит (а таких покупателей более 30%) или продажа собственной квартиры (порядка 70% покупателей), от первого просмотра до проведения сделки легко пройдет несколько недель, а то и больше.

А покупателю теперь надо спешить?

Вот здесь ответ уже намного интереснее и во многом завязан на доступности кредитов. Если вам обязательно нужен кредит — аргументов покупать сейчас стало больше.

Причем дело не только в том, что ставка снизилась. Главный риск покупателя, который решает подождать несколько месяцев, заключается в том, что неизвестно, какие условия он получит после Нового года. Сегодня у него есть относительно дешевый кредит и понятная стоимость квартиры.

Но если экономическая ситуация изменится, может одновременно произойти две вещи:

Во-первых, изменение курса доллара увеличит рублевую стоимость квартир, поскольку рынок жилья у нас фактически ориентируется на доллар.
Во-вторых, могут ухудшиться условия кредитования.

И тогда получится вдвойне неприятная комбинация: квартира в BYN стала дороже, и деньги на ее покупку — тоже дороже.

Поэтому если покупатель зависит от кредита, уже нашел подходящий объект и платеж для него приемлем, ждать исключительно ради надежды на снижение цены может быть рискованно. Потому что снижение цены не равно улучшению доступности - это одна из самых важных вещей, о которых мы говорили и раньше.

Представим, что через какое-то время квартиры действительно начинают дешеветь. Для покупателя звучит прекрасно. Но если одновременно выросла ставка кредита, ежемесячная нагрузка может не только не снизиться, но и даже стать больше! То есть человек дождался более дешевой квартиры — но купить ее стало тяжелее. Особенно если значительная часть суммы должна быть заемной.

Поэтому покупателю с кредитом сегодня нужно сравнивать не только: цена сейчас против возможной цены через полгода. Намного правильнее: цена + стоимость кредита сейчас против цены + стоимости кредита через полгода.

А второй набор цифр сегодня никто не знает.

А вот если кредит вам не нужен — ситуация совсем другая

Например, у вас уже есть однушка, вы хотите ее продать, добавить накопления и приобрести двушку. И дополнительный кредит вам либо вообще не требуется, либо нужен совсем небольшой. Вот для такого покупателя нынешние изменения условий Беларусбанка уже не настолько важны. И здесь стратегия ожидания становится все интереснее.

Почему? Потому что на рынке впервые начинает складываться цепочка: меньше сделок → квартиры продаются дольше → предложение постепенно увеличивается → продавцам становится тяжелее повышать цены → появляется больше возможностей для торга.

Но не спешите радоваться раньше времени - сегодня эта цепочка только начинает формироваться. Но если она продолжится зимой, покупатель с деньгами на руках может оказаться весной в гораздо более сильной позиции.

Причем ждать придется не один месяц...

Это тоже важно. Если человек думает: «Не буду покупать в октябре — подожду до декабря, и цены обязательно упадут», то это не так. Цены на недвижимость очень инерционны. Сначала снижается количество покупателей, потом увеличивается срок продажи, потом начинает накапливаться предложение квартир в продаже и только после этого продавцы все чаще начинают соглашаться на торг. И только потом это становится хорошо видно в средней цене сделок. И при отсутствии резких форс-мажоров, между крайними точками этой цепочки проходит от трех до ... многих месяцев.

Поэтому для покупателя, который действительно готов ждать, речь скорее идет как минимум о зиме–весне, а скорее всего и дольше.

Что снижение кредита меняет для агентств недвижимости?

В этот раз мы решили посмотреть на ситуацию не только со стороны продавцов и покупателей, но и профессиональных участников рынка - риэлтеров. Потому что здесь появляется очень интересная практическая история.

Для агентства сегодня становится недостаточно просто сказать продавцу: «Рынок растет, поэтому попробуем поставить дороже».

Или покупателю: «Берите сейчас, потому что завтра будет еще дороже».

Обе формулы постепенно устаревают из-за того что рынок постепенно меняется и становится неоднородным:

одна квартира способна уйти за несколько дней, а соседняя — простоять месяц, несколько раз скорректировать цену а покупателя все нет;
один покупатель выигрывает от новых условий кредита, а для другого кредит вообще не имеет значения, и ему выгоднее подождать.

Поэтому главная роль риэлтера сегодня — не подталкивать человека к сделке любой ценой, а правильно определить его положение на рынке.

Если риэлтер представляет продавца

Первый вопрос должен быть не: «За сколько максимум попробуем выставить?», а: «В какой срок вам действительно необходимо продать?»

Если срок короткий, то цена должна учитывать уже не весенний активный рынок, а сегодняшнее количество покупателей. Потому что лишние 5–10 тысяч долларов в стартовой цене могут привести не к более дорогой продаже, а к нескольким неделям простоя, после которых квартиру все равно придется снижать.
Если же продавец никуда не спешит — он еще может попробовать воспользоваться нынешним небольшим предложением и возможным ноябрьским восстановлением спроса после снижения ставки.

Но тогда это должен быть осознанный риск, а не обещание, что рынок обязательно продолжит расти.

Если риэлтер представляет покупателя

Здесь главный вопрос другой: «Насколько вы зависите от кредита?»

Если покупка сильно кредитная — имеет смысл считать текущие условия буквально в рублях и ежемесячных платежах и сопоставлять их с реальной стоимостью квартиры.
Если собственных средств достаточно — риэлтеру сегодня уже стоит активнее работать не только с поиском объектов, но и с торгом. Потому что количество продавцов, для которых скорость сделки становится важнее максимальной цены, вероятно, будет постепенно увеличиваться. И именно такие квартиры могут стать главной возможностью для покупателя ближайших месяцев.

Выводы Realt

Беларусбанк снижает ставку именно тогда, когда рынок начал показывать первые признаки охлаждения. Как будто специально хочет поддержать продавцов на рынке. Или цены. И поэтому один и тот же инфоповод для разных участников рынка означает совершенно разные вещи.

Для продавца — дополнительный шанс успеть найти покупателя на еще сильном рынке.
Для покупателя с кредитом — возможность зафиксировать относительно привлекательные условия финансирования.
Для покупателя с деньгами — не повод срочно бежать за квартирой, а наоборот возможность спокойно наблюдать за тем, как снижение сделок будет менять переговорную позицию продавцов.
Для риэлтера — необходимость перестать воспринимать всех клиентов одинаково.

Но важно понимать, что снижение ставки по жилищному кредиту сейчас лишь поддерживает продавца, но не возвращает его в сильное состояние начала года.

Причина простая: кредит стал дешевле, но сами квартиры уже стоят значительно дороже, а количество покупателей постепенно сокращается. Ноябрь действительно может оказаться лучше октября — часть отложенного спроса способна вернуться на рынок. Но это не отменяет более длинную тенденцию: если продажи продолжат снижаться, предложение начнет накапливаться, а сроки экспозиции увеличатся, продавцам будет все тяжелее переносить очередное повышение цены на покупателя.

Поэтому для собственника ближайшие недели — скорее дополнительное окно для выгодной продажи, чем повод повышать ожидания еще сильнее.

Для покупателя все зависит от денег:

Если без кредита не обойтись, нынешние условия заслуживают серьезного внимания: ожидание более дешевой квартиры может закончиться более дорогим кредитом.
Если деньги свои и спешить некуда — стратегия ожидания становится все привлекательнее. Но надо быть готовым ждать не неделю и не месяц, а как минимум, смотреть, как рынок пройдет зиму.

Снижение ставки может дать нынешнему рынку продавца еще немного времени. Но оно уже не способно отменить главный процесс этой осени: время постепенно перестает быть безусловным союзником продавца.